為什麼樓市「預言帝」羅振坤強烈建議暫時不要買房？

最新 07-27

文／黎珏伶

央行定向降准、房貸利率提高、P2P平台倒閉、房產稅傳言要出台.......在當前國內外環境下，到底要不要買房成了不少人關心的問題。

對此，深港房地產專家、人稱樓市「預言帝的」羅振坤博士強烈建議暫時不要買房，並在近期舉辦的界面樓市私享會上做了詳細分析。

羅博士表示，提出這個建議並不代表他突然間不看好中國房地產市場了，「中國房地產市場長期來說我是看好的，但是我覺得現在國家的房地產政策有了很大的改變，閉著眼睛賺錢的時代已經過去，現在無論是買房還是投資，都不能用傳統的思維去思考，而是要用新思維，改變策略。所以我覺得在這個微妙時間裡，我們可以先暫停一下，看清楚形勢再去買房。」

在界面樓市私享會上，他從國際金融市場、國內金融市場、國內房地產市場、「二次房改」政策、房貸利率、房企資金等方面進一步解釋為什麼建議大家尤其是年輕的剛需暫時不要買房。

從國際金融市場上看，2008年爆發國際金融危機，美國為了救市出台量化寬鬆政策（QE），後來很多國家包括中國也隨之出台QE，使得全球資金突然間猛增。在這種情況下，美元的匯率在歷史低位，美元日趨貶值，所以很多投資者從美國貸款後到其他國家去投資，變相把很多國家的資產價格都推高了。到2013年12月，美國帶頭退出QE，且在往後幾年陸續提高利率。投資者預期美元升值了及資金成本增加，他們就把在不同國家配置的資產賣掉，把資金重新調回美國。

基於上述觀察研究，羅博士認為，未來在有資產泡沫的國家裡，資產肯定會有一個很大的調整，儘管現在還說不清楚具體會是什麼時候，但是這個時間在越來越靠近。上半年當國際政治上出現不穩定時，美國、香港、東南亞國家受影響，股票市場的動蕩也比較大。某一天當不同國家在政治上產生比較大的摩擦時，就有可能引發新一輪的金融風暴。所以他表示：「現在每個人的心理都比較脆弱，我建議大家如果在國外投資股票或者其他資產，還是要謹慎一點。實際上，在美國推出QE 時，流進中國的國際資金已經把我國的資產價格推得很高，在我看來其實已經形成了一定的泡沫。」

在國內金融市場方面，羅博士分析，現在美國已經退出了QE，並且幾次提高利率，導致美元升值、人民幣貶值。為了防止人民幣過於貶值，國家只能在金融方面去槓桿，降低人民幣供應量、提高人民幣需求，從而減緩人民幣貶值速度。6月M2的增長速度為8%，創下歷史新低，由此可以看出我國在金融方面去槓桿的力度較大。

在他看來，現在國內不管是股票市場、私募基金市場還是房地產市場，資金方面都很緊張。「最近小米在香港上市，從一開始估值2000億美元到最後變成估值543億美元。從這一方面也可以看出，資金緊張對國內金融市場影響很大，我們也要小心這一塊。」

再加上，近期很多P2P平台因為資金緊張問題輪流爆雷，羅博士身邊的朋友也會接到一些電話，建議近期迅速把投資的理財產品兌付出來，否則很快會爆破。羅博士認為，「這都是很恐怖的現象，從這也可以看出，其實很多人的人心還是不穩的。」不過，他進一步補充，相比之下國內這種情況沒有國外那麼嚴重，這是因為國外是開放市場，波動性很大，而國內可以說是半封閉市場，受政策影響比較大。

在私享會上，羅博士還分享了他對當前國內房地產市場的判斷，他再次強調，現在國內的房地產市場跟過去相比有了根本性的改變，現在閉著眼睛賺錢的時代已不再有，購房者需要調整心態與思維，否則容易吃虧。

自2016年底提出「房住不炒」後，國家推出了一系列房地產調控政策，包括限價、限購、限售等。不過羅博士認為，國家推出這些調控政策並不是為了把房價打壓下去，也不是為了把房地產市場搞崩盤，反而是要把房地產市場穩住，把房價控制在比較合理價位內，用「買來的時間」進行供給側改革，也就是前不久深圳剛剛推出的「二次房改」。

他說：「我預判，三五年以內，房價不會像以前一樣出現普遍大漲的情況。我們現在去買房，不要抱著『我隨便投資一套房，兩年後就可以翻一番，三年後翻三番』的心態，這是不可能的。」此外，一線城市及與一線城市擁有軌道交通相連接的周邊城市，如臨深區域，房地產需求量非常大，房價會在高位盤整，但也不會有很大的調整。

他還補充，「但是，三四五線城市的房地產市場我是不看好的，因為我覺得前兩年三四五線城市的房價漲得那麼猛，主要是因為很多人拿了棚改補貼的錢去買房，而不是用自己賺來的錢買房，也反映不出城市的競爭力。但現在棚改政策收緊，所以三四五線城市的房價短期內會遇冷，已經買了房的人要有長期持有的心理準備。」

今年5月，深圳推出「二次房改」政策，規劃中提出，從2018年到2035年，深圳將新增各類住房共170萬套。其中，人才房、安居房、公租房與商品房的比例是2:2:2:4，換言之，未來保障性住房將佔住房總量的六成，商品房佔四成。

據羅博士總結，人才房的房價約是商品房市場價的六折，安居房約是五折，公租房的租金則約是市場價的三折。他認為，短中期時間內市場上剛需小戶型供應會大量增加，「二次房改」會對市場上中小戶型的房價造成一定的負面影響。長期來看，因為大概6成的土地供應用來建設保障性住房，所以短期內供應給商品房的土地會大量減少，長期來說對小戶型的房價也不用過於悲觀。

「在大戶型和稀有戶型方面，我是看好的。2006年左右，深圳出台9070政策，導致後來市面上出現很多雙拼戶型，純正大戶型和稀有戶型比較少。在我看來，因為以後中小戶型大量供應，而大戶型和稀有戶型比較少，所以幾年後稀有戶型的房價會漲得比較猛。」

近期，房貸收緊，審批嚴格、放款速度慢且利率上浮，因為買房時要計算成本及回報，所以羅博士給大家算了一筆賬：從7月開始，基本上每個銀行首套房貸利率上浮至少15%。按照這個利率，按貸款30年等額還款計算，30年下來每貸款100萬需要多付24萬的利息。

他表示：「我預判，房貸利率還會繼續上浮，可能會上浮至20%-25%，但是上浮速度會減慢。最近因為國家在去金融槓桿及調控房地產市場，所以利率上浮是很正常的現象。不過我覺得在經濟情況不是太好的情況下，往後一兩年利房貸利率不用再上浮。所以我們在考慮買房的時候，應該要考慮這個因素，算算成本。」

在房企資金方面，羅博士分析，一方面目前國家在調控房地產市場，收緊房貸，抵押貸、開發貸等都做不了，房地產企業即使把房子賣出去，回款速度也不快。另一方面，開發商在2015年中擴充土地準備，造就了很多「地王」，但現在因為限價政策，資金回籠難。再加上，儘管部分開發商配合國家政策將物業轉作長租公寓，但長租公寓套牢資金，考慮到對股市的影響，目前國內放開房地產信託機會也不大，所以對開發商的資金影響較大。

綜合來看，上述幾方面情況對開發商資金情況都較為負面，所以羅博士認為資金面壓力大的企業會更願意接受低預售價，他預判今年年底可能會有一些新房價格低開，大家可以考慮有沒有機會入手。

最後，羅博士還就「建議大家暫時不要買房」這個觀點進行了總結分析，：

1、他強調，並不是建議大家不買房，而是可以先暫停一下。他認為由於政府堅持「房住不炒」政策，目前房價不會漲得很快，所以大家可以慢慢去研究哪些項目或者哪些地方可以買，看清楚再下手；

2、目前房貸利率上浮15%，每貸款100萬需要多付24萬利息，在這種情況下，如果房價沒有上漲很快，那麼可以等到明年、後年房貸利率不再上浮才買房，可以節省成本；

3、「二次房改」政策出台後，約六成的住房供應量帶有保障性質，影響現在剛需小戶型的房價，大家可以等房改政策更明朗一些時再買房，尤其是人才房、安居房受惠群體，看看是否能受惠，以免因買了房失去資格；

4、開發商資金比較緊張，年底可能會因為達成業績的需要而接受低預售價，所以大家不要衝動買房，可以先暫停一下，當一手房開價比較合理時入手。

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