一朝地王，三年吃土

編者按：本文來自微信公眾號「好評與差評」（ID：ihaoping），作者：奇齊，36氪經授權轉載。

最近p2p爆雷已經不足為奇，因為還有更令人目瞪狗呆的事情：

被p2p套路，病急亂投醫式維權又給自己帶來二次傷害，不知道當初拿到高收益的時候，是否想到會有這一刻。

韭菜被收割之前，總意識不到自己是韭菜。

買p2p買成受害人，買房買成接盤俠，當以韭菜收割機著稱的地產商，也逃不脫韭菜候選者的命運。

你就會感慨試問蒼天饒過誰。

2016年的地王們，你們還好么

2016年開始，土拍地價一直處於「麵粉比麵包還貴「的時期。

「高價拿地，可以以更高的價格賣出」這句話成了全民共識，不僅銷售相信，購房者相信，開發商也相信。

2016年城市地王數量前十排行

數據來源：克而瑞

按照這個邏輯，2016年的各大城市湧現出一批地王，這些原本被開發商寄予厚望的高價地塊很快到了動工、開盤和預售的時期。

面對著價格「一刀切」的限價政策，開發商的高周轉模式不靈了。

賣，需要割肉離場，心有不甘；不賣，面臨著持有的資金成本，壓力山大。

何去何從？

高周轉遇上一刀切

「拿地策略出了問題，一定需要人擔責，那個人只能是我了。」陳鵬說。

陳鵬（化名）是一個地產從業者，就職於國瑞地產，2016年4月蘇州木瀆溢價率248.5%的地王，就是陳鵬拿的。

「我是負責拿地的」陳鵬每次介紹自己都很驕傲，畢竟在各土拍現場，隨便舉個牌子就是幾十個億，滿臉都寫著財大氣粗。

但只有陳鵬自己知道，「拿地的」工作不是個小活兒，陳鵬工程出身，同時政策、成本控制、項目報件、設計、法務、融資，銷售都是行家。

15年開始，全國市場大熱，旭輝喊出口號「衝刺三千億」；碧桂園號稱實現「全覆蓋」；陳鵬所在團隊喊出接到上層指令，入局蘇州。

土拍前夕，在項目預算階段，陳鵬發現其中的資金隱患和後市的政策風險，因此控制了不高的授權價。

但土拍的前夜，領導大筆一揮，在陳鵬給出的研判結果的基礎上，把授權價提高了百分之70，這個項目從此埋下隱患。

第二天經過232輪舉牌競拍上，國瑞地產出盡風頭，一舉拿到了這塊總價單價2.47萬/㎡的高價地。

回想起土拍時候近乎狂熱的舉牌場面，陳鵬覺得市場出現了病態狂熱。

不出所料，拿地的幾個月後，蘇州重啟限購政策，從招拍掛政策、一次性開盤限制、限價、限購、限貸全方位對樓市進行絞殺。

出政策的那一天，地塊案名剛確定為「國瑞熙墅」。陳鵬意識到案名再驚艷也註定不會被市場看好，不是產品問題，而是市場轉向了。

2017年春節過完，國瑞熙墅預售價格出來了，均價2.9萬元/㎡，拿地成本就達到2.47萬元/㎡的地塊才賣2.9萬元/㎡。

貴么？其實都是在貼著成本紅線賣。

而位於吳中區旁邊的二手樓盤的均價是多少錢呢？1.7萬元/㎡，購房者最敏感的不是質量戶型配套，而是價格。

國瑞熙墅的去化非常差，差到樓盤旁邊二手中介調侃說：售樓處僱人排隊的花費一天都需要上萬元，依然撐不起售樓部的人氣。

無疑，這個項目的拿地策略嚴重失誤，陳鵬為此付出沉痛代價，之前炒股，陳鵬切身感受到散戶之殤。

選擇去開發商工作，就是想做遊戲規則的制定者，萬萬沒有想到，開發商也會面臨散戶的困境。

跌價的麵包

「麵粉貴過麵包」的市場預示著上漲前夕。這個謬論騙過無數的購房者，包括阿誠這個廈門土著。

廈門的樓市是國內城市中的一隻妖股，均價已經超過略輸北上深，位居第四。

阿誠家在鍾宅片區的城中村，旁邊就是廈門富人區五緣灣，很多村民都依賴房租收入過活，不願出去工作，終日賭博玩樂，等待拆遷暴富。

阿誠不一樣，看著日益上漲的房價，阿誠開始關注樓市。

2016年12月，海投地產以38504.85元/㎡的樓麵價，拿下廈門島外馬鑾灣商住地塊，成為單價地王，消息很快刷爆朋友圈。

大家紛紛猜測，這塊地王上市要賣到5萬/㎡才能保本，此時，旁邊一手樓盤的價格在3.2萬元-3.6萬元/㎡之間。

阿誠趕緊搶了一套旁邊3.5萬/㎡的房子，簽完合同的瞬間，阿誠非常開心，但廈門房價卻沒按阿誠預想的套路出牌。

2018年6月，海投地王旁邊，保利地產以25086.2元/㎡的樓麵價，摘走另外一塊地。時差只隔一年。

2016年典型地王與周邊項目價格對比

數據來源：克而瑞

阿誠3.5萬元/㎡入手的新房，已經有人掛出2.7萬/㎡的價格出售，阿誠一算，發現自己虧掉了宅基地兩年的房租收入，心裡拔涼。

他意識到：「那些貴過現成麵包的麵粉們，不一定就能做成更貴的麵包。」

無獨有偶，樓市的順風局中，狂熱的賭徒不只是購房者和開發商，連材料供應商也受不住巨額利潤的誘惑。

被地產套路的老江湖

王子華對於兩年前的舉牌追悔莫及。

56歲的王子華祖籍是福建莆田，是個生意奇才，早年倒騰木材發家，後來創辦了京奧港集團，是鳥巢、首都機場這些地標項目的主要鋼材供應商。

平平穩穩的傳統行業龍頭大哥地位，在王子華決定進軍地產那一刻被打破。

王子華設想的劇本和其他開發商無異，無非是用過橋的方式獲取資金拿地，然後質押給信託公司拿錢。

「零元購拿地」，預售房產回籠資金，最後瓜分利潤。但王子華沒有料到跟著劇本走的前提需要政策搭台，市場唱戲。

2016年4月，王子華在南京以單價2.23萬元/㎡，總價47.6億元高價拿地，然後迅速向中融資信託質押股權拿到了49億的資金。

按照原劇本，這個定名京奧港未來墅的項目，可以在2017年9月領出預售證，賣個3-4萬每平的單價，回籠資金。

萬萬沒想到，南京一紙限令，把預售證的均價限制在25884元/㎡，市場轉向快速而慘淡，價格賠本，卻依然難討購房者的芳心。

直到2017年11月，未來墅工地陷入停工，京奧港集團的地產之路還沒開始就被扼殺，王子華幾十年的事業宣告破產。

粗略統計，過去的兩年中，全國有超過二十多個城市出現了超過三百個單價地王和總價地王。

經過正常的開發周期，地產商翹首盼來的2018不是地產大年，而是黑天鵝頻現的寒冬季節。

陳鵬的被追責，阿誠被收割，王子華的破產都只是那些年地王故事的一個縮影罷了。開發商，一樣面臨死扛和割肉的抉擇。

就此來看，開發商和散戶並沒有區別，不論是股市樓市，或是其他，一句「拿住咯」，頂過一萬句戰略分析。

昨晚和做基金的朋友聊天，他的判斷，讓我印象深刻：「現在a股慘淡，市盈率到歷年最低，但根據測算，買入綜合估值低的幾支票，拿住五年賺錢的概率是百分之百。」

準確度不去評判，但是這種定投的思維，也是適合樓市的。

面對高價地，開發商不拿，就像春天不去播種，註定等不到可以收穫的秋天，但只有拿得住並且活下去的開發商，才有未來。

散戶買房，開發商買地的金融邏輯，都是基於貨幣貶值，長遠來看，現在的房價，依舊是低估的。

此刻的市場，身陷囹圄的開發商只要能夠活下去，在不久的將來都能解套，但太高的槓桿之下，活下去，又談何容易。

你所在的城市，地王都怎麼樣了？

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