史上最慘！蘇州7.23-24土拍啟示錄
申明：以下文字，僅代表作者本人觀點，與本公眾號無關。
本公眾號法律顧問：北京大成（蘇州）律師事務所 葉雲開律師。
樓市成交數據支持：金剛石房地產雲數據系統。
周公子：蘇南房地產觀察創始人，房盟新媒體寫作培訓課發起人。
朋友別哭
相親相愛
呂方
00:00/04:12
這可能是蘇州土拍史上最慘的一次，此前被諸多地產媒體炒得沸沸揚揚的蘇州7.23-24土拍今天冷淡收局。
我們先來看下這次土拍的戰果，然後再試作分析。
點開看大圖
一共12宗地塊，其中3宗住宅地流拍、3宗住宅地底價成交、1宗旅館用地底價成交、3宗住宅地溢價率不超5%、1宗住宅地溢價率18%、1宗商服用地溢價率43%。合計成交約101.76億元。
不少地塊旁邊就有原先的地王，這次成交價低於前番土拍價，地王們依舊站崗。
所以這回再也沒有老項目恭喜新鄰居的刷屏稿了。
成交的7宗住宅地中，除了路勁是港企，其餘的蘇高新、相城交建、保利、平安2塊、里城等，多少都有國企、央企的影子。
也就是說，民企集體消失。
有媒體說此番土拍涼涼，可能忘了之前說過這波土拍價頂破天、要炸、要再出新地王。
好，用一個字來總結此番土拍：慘。
這次土拍為什麼會如此結局？
前一波地王們怎麼辦？
對接下來的房價會不會有影響？
1
為什麼這次土拍冷清收場？
第一，開發商怕了。
怕什麼？
起拍價高（買不起）、現房銷售（超指導價10%就要現房）、限購（有資格的土豪越來越少）、限售（產證不滿兩年多交稅）、限價（最高不超4萬）、限簽（網簽要看臉色）、要求多（配建幼兒園等）。
這麼搞下去，不賺錢啊，非但不賺錢，還要虧錢。
比如流拍的蘇地2018-WG-15號地，起拍價27291元/平，還要配建幼兒園，現在多少地王因為限價沒讓拿證呢？
商人的天性是逐利，蝕本的生意不能幹，這虧不吃。
還當開發商是地主家的傻兒子呢？
有上一屆地王們站崗，這一屆的開發商不行，他們學精明了。
第二，開發商沒錢了。
開發商家沒有礦，錢也不是天上大風刮下來的。
他們的資金來源主要依賴於三塊：自有資金、金融機構融資、賣房回款。
最近許多開發商缺錢，在2016年這一波沖千億的大躍進運動中，他們砸了太多的錢去囤地；
去年12月底銀監會下發通知，商業銀行和信託公司開展銀信類業務，不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平台、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域；
6月27日，國家發改委方面引導規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約。要限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。
最近地產業出了不少新聞，比如高周轉房企的多處質量問題和維權、平安頻頻出資收購多家開發商股權成為其第二大股東、某上市房企跑路項目爛尾、某明星房企疑裁（換）員30%。
這些都說明開發商缺錢啊。
沒錢怎麼拍地？
這不是孤例，最近的南京、杭州，甚至是蘇州的下轄縣級市常熟土拍，也出現了多宗流拍和底價成交。
第三，GF高估了這波開發商，蘇州房地產市場下行。
我們可以看到一個現象，這一次報名參拍的房企，外來開發商的影子幾乎不見，大多是我們熟悉的名字，而摘牌的企業，更是央企、當地國企和金融資本。
這充分可以說明蘇州的市場沒有那麼大吸引力了。
應該說，SZ還是聰明的，有個說法是現在的地方債達到40萬億，也有說是16萬億，所以不得不賣地來償債。
但又怕房價漲得太高太快被點名，所以搞限價；但還是要硬著頭皮賣，又不想賣便宜了，所以把起拍價給調高了，而且允許聯合競買（默許你幾家聯合底價拿地）。
挖好了坑等你跳，但沒想到的是，這一屆房企比我們想得更脆弱，直接不玩了！
流拍的地不用說，那是鐵定要虧的；那麼底價或者低溢價成交的這7個地塊，我們有理由懷疑其中難免有被請過來托底，以免太難看的。
這充滿疑問和水分的101.76億，真的是，很慘啊！
那麼，可能有人要問了。
為什麼之前地價那麼貴，還有開發商趨之若鶩地去拿，明知虧本也要拿？為什麼這回卻慫了？
其一，當時地荒，拿地是死緩，不拿地就是斬立決；
其二，許多地王都是首進蘇州的房企來拿，這是戰略進駐；
其三，投資發展部要跟投的，虧老闆的錢沒關係，自己的錢誰都不想虧進去啊；
其四，心有餘而力不足，這回真的是地主家也沒有餘糧了。
2
昨天和今天的土拍，受傷最大的恐怕就是前一波等著解套的地王了。
看樣子還要繼續站崗，該怎麼辦呢？
我們挨個來說。
站崗案例一：
蘇地2018-WG-9號，路勁11564.34元單價拿下；2016年4月8日，甪直蘇地2016-WG-7號地塊（弘陽姑蘇正弘府），弘陽14191元單價拿下，土地溢價-2627元。
圖片來源家在蘇州公眾號
站崗案例二：
蘇地2018-WG-10號，流拍；蘇地2018-WG-11號，相城交建14800元單價拿下；九龍倉今年2月份成交樓麵價17100元/平；上海建工於2016年競得地塊，成交樓麵價19046元/平；上海中建去年6月12日競得蘇地2017-WG-4號地塊，成交樓麵價19280元/平。
這個負溢價，就大了啊，尤其為上海建工和上海中建發愁啊。
圖片來源家在蘇州公眾號
站崗案例三：
蘇地2018-WG-14號，蘇高新單價26500元底價拿下；2018-WG-16號，保利單價26002元拿下；相對而言，仁恆2016年9月以單價31050元拿下的蘇地2016-WG-63號可就妥妥地站崗了啊。土地溢價將近負5000元。
這就期待仁恆的產品力、品牌和營銷發力了。
圖片來源蘇州樓市公眾號
小結一下：
不得不說，上一波地王是被坑大發了，還有些房企如恆大、魯能、天房、中鐵建等，也都是高點拿地，入市艱難。
從這次掛地出來的起拍價以及最終結果來看，未來蘇州的土拍格局也基本奠定，不會有太大的波動，起碼不會那麼瘋狂了。
一向火熱的園區7月20日扭扭捏捏掛出一塊地【蘇園土掛告（2018）第03號】，起拍單價18500元，競價有效區間樓麵價也不過26594-28721元啊！
圖片來源網路
由此判斷，蘇州土拍價，已經到頂！
也就是說，在短期和中期內，這波地王可能要站很長時間的崗了，如何解套，是個難題！
3
最後一個問題：這波土拍對房價有沒有影響？
對不起，可能要讓大家失望了。
我的判斷是，沒有什麼影響。
假如蘇州接下來房價有波動，也絕對不是這次土拍引起的。
蘇州的房價要想漲，要過兩關。
第一關，物價局備案。剛需備案價基本上是土拍價加1萬，改善也不會在土拍價上超過2萬，而且4萬是個坎，基本上除了個別盤，都不能超4萬。
第二關，房管局網簽備案。房子賣了，總要網簽，合同下來，才能辦貸款啊。吳江、吳中過兩萬的備案價就很難備，那些高價樓盤，一個月才能下來幾本合同？
經過這一年多的低價樓盤拚命跑量去庫存，蘇州真實的房價已經在2w5以上（含二手）。
再重複一遍，蘇州的房價已經不便宜。
尤其在5432格局逐漸形成並鞏固的情況下，純新樓盤主力北新區十四天驕基本都會在25000元以上的售價。
中環時代已然來臨，環內3W，鄉鎮2W+。
這次土拍看上去慘淡，但除了流拍和托底的，畢竟路勁甪直地塊可是實打實競拍了好幾輪，溢價率18%，未來妥妥的2W+；通安里城地塊9995元地價未來也將過2W售價。
所以，我再懇請剛需和剛改的買房人，能買抓緊買吧！
指望開發商降價跑量？
開發商不是慈善家，不可能腰斬售價，清倉賣房，這是小開發商斷臂求生的套路。
現在我們看看蘇州的各大開發商，都是品牌房企，區域性或者全國性布局。排名基本都在中國前100，儘管普遍缺錢，但個別項目還不足以對他們形成太大的影響。
所以也別想會有項目揮淚大甩賣，這種情形只可能出現在夢裡。
醒醒吧！
寫在最後
12宗地塊掛出，結果10宗涉宅宗地，其中3宗流產了，3宗底價，3宗溢價率不超5%。
這是一次事故？還是一個故事而已。我們不得而知。
據說土拍剛結束，不少開發商高層已經在緊急開會，討論下階段該怎麼走。
營銷團隊也在整理說辭，面對可能的客戶質詢。
沒關係，把今天【蘇南房地產觀察】這篇文章甩過去。
以上屬於玩笑，不過下面的話是真的。
1.有了這一次的慘痛經歷，下一次掛地會在什麼時候，掛多少錢，那就很值得玩味了。
2.這一次的開發商如此不作為，會不會倒逼出一些相應政策調整呢？
3.蘇州接下來出現了不少囤地大戶，平安、保利、天房、九龍倉、中海、陸家嘴，這些大戶的動作，很可能就是樓市的風向標。
最後的最後，經過這兩天的土拍播報，很多媒體開始展現實力，可喜可賀。
未來可期，這也是進步啊。
THE END
【蘇南房地產觀察】蘇南最有影響力的房地產媒體平台。
旗下已經開通：蘇南房地產觀察、常熟房地產觀察、張家港房地產觀察。
蘇州房地產自媒體聯盟成員單位
TAG:蘇南房地產觀察 |