存量改造怎麼做？北京萬科把老西單商場改成了綜合體

增量市場難度日益增加的情況下，房企對存量市場的挖掘正在進一步深入。

經過2年的改造，萬科位於北京朝陽的萬科時代廣場即將落地。這個由原十里堡西單商場進行改造的項目，成為萬科在北京存量改造市場的首個嘗試。

十里堡西單商場建於2010年，但由於定位失誤經營不善等問題，2016年初便已停業。然而在商業和寫字樓密集的朝陽路上，這個佔地面積約1萬平方米的「商業盒子」何去何從，成為當時北京行業內和市民關心的問題。隨後萬科在2016年的年報顯示已經收購該項目的權益，並一度傳出將改建為寫字樓的消息。

時隔2年，改造完成後的「萬科時代廣場」即將在7月下旬落地。萬科集團高級副總裁、北方區域CEO劉肖表示，隨著項目的落地開業，萬科北方市場進行的「6+X」轉型中「存量資產改造計劃」，將有了第一個實體項目的實現。

儘管萬科曾有計劃將項目改為寫字樓，但是考慮到區域寫字樓數量飽和，以及建築本身存在的進深、採光等問題，最終還是改為商業，同時引入文創聯合辦公品牌，綜合體內部同時具備商業、文化辦公和藝術空間等功能。建成後的萬科時代中心總建築面積達到4.7萬平方米，將由印力進行運營。

2016年，北京萬科及北方區域提出「6+X」轉型戰略，其中A計劃便是城市更新的「存量資產改造計劃」，另外還包含商業地產、持有型長租公寓、裝修業務、社區配套服務商、金融及養老業務。2年多的時間裡，北京長租公寓已經問世，印力也全面接管萬科商業，幸福家養老也落地房山，萬科時代廣場開業後，將補上存量資產改造的環節。

為什麼要做存量資產改造？劉肖說，3年前去曼哈頓考察，發現經歷了911之後的曼哈頓業態集群發生很大變化，金融和新興產業集中區發生遷移，因此很多存量建築的使用也發生變化，例如商業改辦公、辦公改酒店等等，通過城市存量進行不斷地改造，滿足新的需求。

這給了萬科很大啟發，實際上近年來北京整體規劃和功能正發生重大改變。

2017年，北京頒布了《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》，提出了北京城市未來集中聚焦四個城市功能的「四個中心」戰略定位，即政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心進行戰略定位，並提出了「一核一主一副、兩軸多點一區』的城市空間結構規劃，這對於城市的空間、功能、產業布局、生活方式等各城市更新方面，都將帶來深刻的改變和影響。有業內人士估算，北京存量市場有接近4000億的體量。

在很多城市面臨土地資源獲取瓶頸、傳統增量市場壓力變大的情況下，存量市場成為巨大機遇。劉肖認為，這其中存量資產改造是市場最大的機遇。他透露，在萬科存量資產改造北方區域200億的市場範疇中，北京市場佔了75%，和其他所有城市都不是一個量級，而在其他城市，不同業態的級差將會非常大。

據悉，目前北京萬科在存量資產改造項目上，已經獲取了在朝陽、望京、海淀、昌平等10個項目，總投資168億元。除了萬科時代中心，住總萬科廣場、天竺萬科中心均進入運營階段，下半年望京的萬科時代中心也將開業。

在整個北方區域，北京萬科存量資產改造項目約為17個，未來3年每年在存量資產改造上的投資將達到100億規模，計劃在3年內，能夠持有400—500億元的存量資產改造規模。

隨著房地產增量市場逐步觸及行業天花板，眾多房企也進入對存量市場的挖掘。除了萬科，首創、首開、泰禾等房企先後獲取北京舊改項目，進入存量市場。另外，龍湖、富力、旭輝、龍光、恆大等房企在上海、華南等區域都陸續涉足存量改造市場。城市更新論壇秘書長陳方勇曾表示，隨著中國城市發展擴張圈地、野蠻生長時代的逐步結束，城市更新的浪潮將會到來：「保守估計市場數值將達萬億。」

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