地產大佬們 沒說破的中國樓市真相 房產市場真的這麼火？

草木奪地氣而長，走獸奪血肉而食，世人奪名利而立足，萬物生而為奪。

股價、房價、數字貨幣價，暴漲暴跌的背後都是一輪新的掠奪，如此財富才能流轉。

近來人民幣貶值和近幾年國家加速了打擊地下錢莊，與外匯兌換，堵住了外流資本。外流的資本只有找最保值的商品，所以必須要給這些錢找個出路，最好的去處就是樓市。

十幾年來，每當樓市瘋狂，每當民怨沸騰，每當政府站出來實施所謂的打壓，我們都沒有看到房價的下滑。

各地相繼「搶人」，「愛才」是其次，「愛財」是最主要，房地產商和地方政府皆「財源滾滾」

上半年樓市火爆的三四線城市，房企熱銷受益於當地政府出台各種各樣的「人才落戶」政策。

例如西安市推出人才新政：面向全國在校大學生僅憑學生證和身份證可在線落戶大西安！僅僅3天就吸引了1.5萬人落戶大西安。

新數據代表的還是一個舊結果，即樓市越調控房產銷售越火爆，房企營收也還是越調控越肥美。過去、現在乃至以後，樓市調控這個越限越漲的怪圈問題，任志強等地產大佬也早有解說。

中國人祖孫三代供一個房子，年青人從要為一套房子賣二三十年的命。

通常對剛需民眾而言，總是認為樓市「調控失敗」、「調控無效」，是對官方「調控」一詞會錯意，因為從中央到地方政府調控政策的本意，不是不讓房價上漲，而是在抑制房價明顯過快上漲。

房價上漲是購房需求大於市場供給，所以價格上漲，價格上漲又刺激了潛在剛需購房，進一步推高價格。

如今房多人少，開發商先把房價漲了，利用漲價製造恐慌情緒，刺激購買。玩的是經濟學中的前景理論，人往往是買漲不買跌。

房企亮麗營收背後有隱疾

房企既然如此賺錢，何以最後還是債務纏身？直接說具體原因「高負債拿地」，這是房地產業的普遍現象，無論你是小房企還是萬科這樣的巨頭，個個都是負債纍纍。

正常情況這樣的業績應該反映在股價上，但一直以來地產股及上市房企股價不振，近期還接連遭受重挫。房企業績與股價背離的主要原因是債務壓頂。資料顯示，資產負債率超過80%紅線的房企至少有三成。

債務率高築的房地產商，今年下半年至2020年都將是還債高峰期，從今年四季度至2020年二季度，全國房企累計到期人民幣信用債金額約為1.37 萬億元、美元債約為 606 億美元（約合4020億元）。

據報導，截至2016年底，全國房企的債務規模至少達11.2萬億元，若加上隱形債務，這個數字會更高。僅僅以11.2萬億元計算，這意味著13億的國人，每人需要拿出近9000元給房企，才能拯救房地產這個債務大窟窿。

房地產泡沫已經綁架了整個經濟體，就是一個巨大海綿體。吸取了全國經濟的血液，破裂是一件非常嚴重的事，關係到整個國家經濟體系的運行。

地產相關行業：

一、建築行業 包括：建築機械租賃、建築工人、地暖安裝行業

二、建材行業 包括：水泥、剝離、鋼筋、塑鋼窗、塗料、地磚、地板、衛浴五金、電線電纜、上下水管…

三、家電行業 包括：冰箱、洗衣機、彩電、空調…

四、其他相關行業 包括：簡訊群發公司、地產營銷策劃機構、慶典演出策劃公司、地產營銷人員、花卉市場

五、金融業 包括：銀行、小額貸款公司

以上基本上涵蓋了生活的各個方面，地產在帶動全行業的發展，保持了經濟活力。

地方政府為什麼也債務累累？

而地方政府坐擁土地的財神爺，有樓市這棵搖錢樹，為什麼也債務累累？只要房市價持續走高，土地繼續增值，債務就可高枕無憂，然後只要經濟成長保持在一定水準以上，房市維持一定溫度，土地繼續增值，就會循環下去。

而地方政府還同房企債務一樣還成為一個核彈級別的存在？地方債務之所以能夠穩住不爆，最主要原因是各級政府握有土地資源，還有深不見底的腐敗，過去幾年落馬大大小小官員貪腐金額就是明證。

租房體現的是真實的居住需求

當一個城市的房產價格瘋漲，房屋租賃市場的價格卻沒有跟著明顯增長時，就表示該地區的房產市場存在著價格虛高或投機炒作行為。

租售比 = 每平方米使用面積的月租金/每平方米建築面積的房價= 月租金/房價

一般是：1:200~1:300，例如租售比是1:500，表示出租500個月回本，也就是41年才能回本。

北京房屋租售比突破1:600，一些商品房的租售比超過1:700，甚至更高，這意味著出租一套商品房至少要過50年才能回本，如果只為居住的話，租房更划算，投資性購房就另當別論了。

任志強覺得他們已經把金融和房地產的問題說得很清楚了，他認為誰膽大誰能賺錢，如果政府不改變信用和基礎條件的話，金融屬性是不會改變的。

房產市場真的這麼火？

大家都在套利！

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