宏觀視角下的泰國房產市場

受人民幣貶值、國內房價預期回報看空等因素影響，國內不少人群將投資目光轉向了國外。海外置業是其中較為火熱的投資渠道。根據世邦魏理仕公布的數據顯示，中國境外房地產投資從2013年的80億美元上漲到了2017年的457億美元。

在全球的房產市場中，越來越多的國際買家瞄準了泰國。自2015年第三季度以來，中國對泰國房產需求一直呈上升趨勢，該趨勢在2017年初加速，並在2018年1月達歷史第二高峰。總部位於曼谷的泰國大型開發商尚思瑞（Sansiri）的總裁Srettha先生向《Financial Times》表示，來自香港、中國內地和其他經濟體的買家蜂擁而至這個東南亞國家。尚思瑞2016年的境外需求大約37%來自香港，31%來自中國內地。來自海外購房者（主要是香港與中國內地投資者）的需求已經大幅拉動了該公司房產銷售的增長。

（圖片來源：CBRE）

旅遊與出口促進泰國經濟穩健增長

得益於泰國高度繁榮的旅遊業和出口增長，泰國近年來的經濟增長喜人，預計2018年GDP增速將接近4%，其中預計旅遊業收入將佔到全國GDP的20%。旅遊業方面，作為東南亞最熱門國家之一，2017年泰國共接待超過3500萬遊客，比去年同期增長了8.6%。與此同時，2017年泰國的出口額增長了9.9%。強勢的宏觀經濟增長無疑增強了消費者與購房者的信心，使得房產需求強勁。

曼谷是泰國的首都，更是第一大城市。泰國總人口約6900萬，其中928萬（約13.4%）的人口居住在曼谷（2016年數據）。雖然泰國整體近年來的人口增長率只有0.3%，低於東南亞周邊國家，例如新加坡、馬來西亞和緬甸人口增長率在1.3%-.1.5%之間。但曼谷作為經濟及文化中心，都市圈人口大幅流入，在過去十年中，曼谷總人口以2.5%左右的增長率大幅上升，並預計在未來10年內仍舊保持高於1.5%的都市人口增速。

（圖片數據來源：World Population Review）

因此，從宏觀角度來說，曼谷地產市場近年來蓬勃發展，主要來源於：一、泰國經濟大環境穩健，預期樂觀；二、曼谷高增長率及高密度的人口結構。宏觀經濟水平與人口增長正是一個區域房地產行業發展的基石與根源驅動力之一。

曼谷公市中心公寓供給緊俏 價格上漲

在房屋供給方面，曼谷的公寓市場也呈現出一片繁榮景象。在高力國際曼谷公寓市場報告中指出，由於2017年宏觀經濟利好，截至2018年3月，曼谷共建成將近55萬個公寓單元，並計劃開發超過1.4萬個新單元，比去年同期暴增35%，創下了近年歷史新高。大約70%的新公寓坐落在曼谷的郊區區域，但也都在地鐵沿線或地鐵線路規劃區中。

（圖片數據來源：Nexus Research）

然而，這看似充足的供給其實並未能滿足曼谷市中心不斷增長的需求，尤其是目前曼谷CBD的空餘土地已經非常少，但又因為及其便利的交通、臨近市中心商業區與寫字樓而有著大量住房需求。

2017年曼谷房屋單價上漲了8%，市中心區域更是上漲了12%， 達到21萬泰銖/平米。由下圖泰國國家銀行提供的數據也可以看出，泰國的房屋價格在金融危機後隨著經濟水平的回復而不斷上漲，尤其是公寓的價格水平，漲幅遠超於其他住宅房屋類型。

（圖片數據來源：Bank of Thailand, Global Property Guide）

由此可見，曼谷中心區域的公寓需求不減，但供給卻十分緊俏。對於公寓市場來說，臨近城市快速交通BTS與MRT仍舊是住宅項目選址的主要因素之一，而市中心的公寓擁有著來自旅遊業和當地居民的剛需。東家海外認為，儘管處於價格上漲期，曼谷市中心的高端住宅項目仍有著較大的增值空間。

「一帶一路」創商機

泰國既是絲綢之路經濟帶的重要地區，也是海上絲綢之路的必經之地，成為共建「一帶一路」的重要夥伴。「一帶一路」倡議正與泰國「東部經濟走廊」實現發展戰略對接，為中泰務實合作增添新的動力。近年來，泰國政府提出「泰國4.0」經濟戰略，通過創新和技術手段發展高附加值產業，促進泰國產業轉型升級和新經濟模式發展，增強國家競爭力。

隨著中泰鐵路合作項目開工建設，該鐵路將成為連接兩國的大動脈。中泰鐵路等基礎設施項目逐步完善，將連通「東部經濟走廊」同中國的廣闊市場，有助於泰國更好地發揮區位優勢。國家扶持經濟共贏的政策勢必也會將春風帶進泰國的房產市場。

此時進入泰國房產市場可謂是天時、地利、人和。

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部分數據來源：

Bangkok Real Estate MarketOutlook 2018

https://cdn.cbre.co.th/media/research_lang_file/2622/Bangkok_Real_Estate_Market_Outlook_2018_en.pdf

CBRE Capital Watch

Nexus Condo Snapshot –Bangkok

http://nexus.co.th/wp-content/uploads/2017/05/Condominium-Market-H2-2017.pdf

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