房企布局醫療，機遇風險並存

房企紛紛布局看似和房地產本業無關的醫療產業，意欲幾何？

引 言

在經歷了十幾年的黃金髮展期，房地產行業已進入深度調整期。各地頻繁出台的「限購、限售、限價」等調控政策不斷擠壓房企獲利空間，為了平抑行業前景的不確定性給自身經營帶來的風險，許多房企開始加快多元化步伐。

縱觀整個行業，房地產企業轉型方向包括醫療、互聯網、金融等，無論哪種模式目前都尚在培育期，未來發展還需要時間的檢驗。但就目前形勢來看，房企普遍對醫療行業更加青睞，布局力度也較大，這其中不乏計劃把醫療產業發展成為支柱產業的萬達集團和毅然退出房地產開發業務轉型醫療行業的綠景控股。

房企紛紛布局看似和房地產本業無關的醫療產業，意欲幾何？

一.

醫療市場前景廣闊，對房企吸引力強

當前我國人口結構和政策導向均利好醫療產業，醫療產業規模正處在飛速增長的起始階段。

1、從人口結構方面看，截止2017年底，我國60歲及以上老年人口2.41億，佔總人口17.3%。我國從1999年進入人口老齡化社會到2017年的18年間，老年人口凈增1.1億。到2050年前後，我國老年人口數預計將達到4.87億，占人口總數的34.9%。我國不斷加劇的人口老齡化的客觀事實意味著未來對於醫療產業有較大的需求。

2、從政策方面看，2017年中國醫療健康產業市場規模約3萬億。根據2016年10月，國務院發布的《「健康中國2020」戰略規劃》、《「健康中國2030」戰略規劃》，健康服務業總規模到2020年要做到8萬億，2030年做到16萬億。同時，隨著人們生活水平的提高，人們對健康的要求越來越高，「健康中國」的概念已經被「十三五」規劃提高到國家戰略的高度，醫療行業將煥發生機。

圖：2000-2016年我國城鎮居民家庭

人均醫療保健消費支出及同比增長

二.

與地產業務形成互補，助力房企穩定經營

儘管房地產和醫療是兩個截然不同的行業，但在深層次上兩者卻能形成明顯的互補優勢。

1、從行業周期角度看：當前房地產處於低谷期，醫療板塊的高盈利可以平衡企業利潤下滑的收益，削弱地產行業自身的強周期性，穩定企業的經營。

2、從地產業務角度看：醫療衛生用地屬於非地產領域產業用地，價格十分低廉（醫衛慈善用地拿地成本不足住宅用地的十分之一），因此建設醫院等醫療機構背後蘊藏著巨額的利潤。非地產領域產業用地也會帶動住宅和商業配套用地，能大幅降低拿地成本，是房企理想的拿地方式。

3、從現金流角度看：醫療行業在順利運營階段，收益一般比較穩定，通常擁有較為充沛的現金流，可以平抑房地產業務個別年份因投資額度增大所帶來的現金流的大幅波動。

圖：房地產和醫療行業（證監會行業分類標準）

2013-2017年毛利潤率走勢

圖：房地產和醫療行業（證監會行業分類標準）

2013-2017年經營活動產生的現金流量凈額/營業收入走勢

三.

轉型之路不易，陣痛不可避免

近年來有多數房企進軍醫療行業，這些房企大都排名在TOP30內，實力較為雄厚。儘管房產大鱷有著充足的資金，但和地產行業一樣，醫療行業同樣是重資產行業，前期投入非常高，同時還具有周期長、回報慢的特點，這就導致醫療行業的經營模式和長時間以來房企「賺快錢」的經營方式迥異，因此房企需要做好長時間不盈利的準備。例如泰禾集團2018年5月透露計劃每年向醫療領域投入100億元，未來5年計劃將投入800-1000億元，並做好十年、八年不盈利不賺錢的準備。除了要忍受漫長的資本回收期，還要面臨醫療事故或糾紛等行業特有風險。醫療產業的選址和類型是否能發揮預期的協同效應，以及後期長時間資金鏈的供應是否無虞都需要房企立足於更長的時間區間、更高的戰略角度上做詳細規劃，否則「地產+醫療」這一浩大的轉型工程極有可能落入虎頭蛇尾的尷尬境地。

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億翰股份

億翰股份，專註於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務，已成為70%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代，企業諮詢模式轉型之秋，億翰股份始終堅持以企業研究為抓手，專註於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。

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