樓市聚變，資金流向三四線城市轉移

今年以來，熱點城市從需求側發力落實「房住不炒」，樓市調控「一城一策」精準發力，漲價必調、過熱必調、漏洞必補，成效明顯。據統計，今年上半年，全國超過80個縣級以上城市發布了各類型的調控政策200次以上，不同類型熱點城市量跌價穩，紛紛進入平穩運行軌道。

隨著「房住不炒」的樓市調控目標進一步明確，多年來過度集中於一二線熱點城市的樓市需求開始向三四線城市轉移。據了解，三四線城市房價出現多年來首次大幅上漲，並伴隨著土地市場新一輪火爆行情，三四線城市開發商拿地熱情高漲。據專家預測，隨著調控的逐步深化和長效機制的建立，房地產長期市場將整體回歸平穩健康發展軌道。

調控升級，措施精準，嚴厲打擊，樓市把控力度前所未有

今年上半年，熱點城市在去年「四限」的基礎上推出新一輪精細化調控措施，成都限制「假離婚」購房，深圳推出「三價合一」防範炒房，杭州等地限制企業購買住房，南京嚴懲囤積房源倒賣「房號」，海南嚴查「騙取購房資格」，西安實施商品房公開搖號，長沙掀起「反炒房」攻堅戰……一系列精準出招使得熱點城市房價明顯降溫。

除了地方分城施策外，主管部門約談力度也不斷加大。4月底至5月初，住建部分兩次約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市。被約談的12城並非全是房價有明顯上漲的城市。中原地產首席分析師張大偉說，這與住建部建立的預警系統有關，警示一些地方未來房價可能會上漲。

與以前的事後管理不同，這次約談是事前預警。2017年底，住建部提出，研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系，加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責。12個城市的約談，其實是上述政策的落地，代表了未來預警-約談-問責，房地產調控從過去的「一城一策」開始升級到「三步走」。

5月以來，針對樓市熱點向中西部、三四線城市轉換，市場冷熱不均等現象，調控再度擴圍，住建部相繼約談12個城市負責人。6月底，住建部等七部委又對30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，一批三四線城市被列入整治範圍。

回顧今年各地採取的調控措施，以遏制投機性購房、整治市場秩序為主要目標，重點規範市場交易中的漏洞和薄弱環節，針對性強，收到了前所未有的效果。

成都等城市採取的「限制假離婚購房」、杭州採取的「限制企業購買商品住宅」等調控，有效打擊了市場虛火，精準攔截「投機」「炒房」行為。海口、三亞兩市的住建部門通過嚴查嚴打騙取購房資格行為，查處了一批中介和幾十名中介人員，起到了「打擊一家、震懾一片」的作用。

針對少數城市仍然存在的市場交易環節亂象，日前住建部等七部門宣布將於今年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。對「投機炒房」「房地產黑中介」「違法違規房地產開發企業」「虛假房地產廣告」等多個市場問題展開嚴厲打擊。

一二線城市樓市運行總體平穩，資金流向轉到三四線城市

今年上半年，一二線城市樓市運行總體平穩，一線城市與部分熱點二線城市銷量有較大幅度下滑、價格穩中回調，而三四線城市價格出現前所未見的一輪大漲。據國家統計局數據，2017年1月至2018年5月，一、二線城市房價分別上漲了0.5%和6.2%，而三線城市房價上漲了9.3%。

一二線樓市持續降溫。7月4日，上海易居房地產研究院發布《2018年上半年10城二手房市場報告》。報告顯示，2018年上半年，受監測的十大城市二手房累計成交約34.3萬套，同比下降20%，降幅較1至5月收窄2個百分點。

報告監測的十大城市分別是：北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華，涵蓋了一二線熱點城市及個別三線城市。易居研究院研究員王夢雯表示，2018年上半年，成交量雖然較2017年下半年略有回升，但仍處於近六年平均水平附近，明顯低於本輪周期最高位2016年的水平，可見市場下行趨勢沒有逆轉。

而2016年以來，三線城市房價持續上行。2016年1月至2018年5月，國家統計局公布的70個大中城市中，三線城市房價上漲了15.9%。有關機構監測的60個三四線城市新建商品住宅的平均銷售價格，從2016年1月的7008元/平方米上升到2018年5月的8976元/平方米，上漲了28.1%。

從地區結構看，東部地區臨近中心城市的三四線城市房價上漲了54.6%，東部地區遠離中心城市的三四線城市的房價上漲了22.5%；中西部地區臨近中心城市的三四線城市的房價上漲了51.4%，中西部地區遠離中心城市的三四線城市的房價上漲了32.8%。無論東部地區還是中西部地區，臨近中心城市的三四線城市漲幅最大。

部分三四線城市房價增速迅猛。4月和5月，丹東、三亞、海口連續兩個月成為新房價格環比漲幅前三的城市。據易居研究院發布的5月份100城新房數據，一線、二線、三四線城市成交均價同比增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%。其中，漳州、金華、莆田增幅分別達到66%、56%和54%。從房價漲幅看，在一二線城市嚴控房價之後，三四線城市房地產市場熱度反超，這反映出資金流向了三四線城市。

上半年土地出讓創歷史新高，應當做好防範準備工作

7月13日，財政部公布的數據顯示，今年上半年，地方政府獲得的土地出讓收入26941億元，同比增長43%，創歷史新高。與土地和房地產相關稅收增幅也十分可觀：契稅2974億元，同比增長16%；土地增值稅3231億元，同比增長10.7%；房產稅1484億元，同比增長6.9%。

上海易居房地產研究院日前發布的《2018上半年40城土地市場報告》顯示，上半年40個典型城市土地出讓金為10453億元，與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比，分別上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%，再創歷史新高。

與房價走勢相似，上半年一二三四線城市土地市場各不相同，一線城市低迷，二線逐步降溫，而三四線城市火熱上行，一批三四線城市上半年土地市場表現十分搶眼。從土地出讓金的同比增速來看，排在前5位的城市分別是北海、岳陽、福州、青島和瀋陽，同比增速分別為4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%。

值得關注的是，黃河南北、長江兩岸的省份紛紛出現一座座賣地收入超100億元的地級市，如湖南嶽陽上半年土地出讓金同比暴增10倍。有數據顯示，今年3月，三四線城市經營性用地成交金額達2260億元，同比增長123%，遠高於一二線城市之和。

中國指數研究院的統計數據同樣顯示，在受其監測的300個城市中，一線城市土地市場降溫明顯。今年上半年，一線城市共成交土地面積1207萬平方米，同比增加3%；土地出讓金為1837億元，同比減少23%；樓面均價為7051元/平方米，同比下降21%。

與一線城市相比，三四線城市則量價齊漲。中指院監測的三四線城市共成交土地7397宗，成交面積達到30248萬平方米，同比增加25%；土地出讓金則達到7538億元，同比大增43%；而土地成交樓面均價為1458元/平方米，同比上漲10%。

一個危險的信號是，三四線城市的地方政府拚命賣地，開放商拚命蓋房子，大量資金流入房地產，對國民經濟發展同樣會構成危害。一旦形成泡沫，後果不堪設想。據悉，中部某地級市開發的新區，空置房高達百分之三十。這並不是個案，媒體報道中也曾多次出現過「鬼城」的新聞。

房子是用來住的，不是用來炒的。這一理念一定要落實在行動上。房地產開發一定要適度。內專家也表示，相關調控部門應當做好防範準備工作，防止地價過高推動三四線城市房價上漲。不過，經過金融環境逐漸趨緊，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。這也是廣大群眾所期待的。

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