鬼城的七年消化之路

編者按：本文來自微信公眾號「諸葛找房」（ID：zhugefangnews），作者：小諸葛，36氪經授權轉載。

前兩天有個鄂爾多斯的朋友來家裡做客，看到我掏空「六個錢包」才交上首付的小兩居有些震驚，按照他的意思說，他們家主卧比我們這個50多平的兩居室還要大，剛聽到這句話的時候內心是拒絕的，一個原因是不想比較，傷了自尊心，另一個原因是想著誰沒事買這麼大房子幹嘛？養馬嗎？

直至他特地給我發了那個傳說搭建在客廳里的小型模擬高爾夫球場的視頻，我才真正見識到什麼叫主卧比我整個房子大。是什麼給了他們勇氣去購買如此大的房子？家裡有礦嗎？

和很多人一樣，一提到鄂爾多斯第一個想到的就是溫暖的羊絨衫。深入了解才發現，鄂爾多斯是一個家裡有礦的地區！鄂爾多斯有儲量豐厚的礦產資源，截至2012年已發現的重要礦產資源有12類35種；天然氣儲量佔全國1/3；稀土高嶺土儲量佔全國1/2；煤炭儲量約佔全國總儲量的1/6，除此之外還有石油，天然鹼，芒硝，黃鐵礦，食鹽，等資源。

閃瞎眼的高GDP

鄂爾多斯是一代天驕成吉思汗的長眠之地，似乎天然不服輸的精神深刻影響著當地的每一代人。憑著深厚的歷史積澱和豐富的資源支撐,當地有充足的財力去投資基礎設施建設，為進一步拉動經濟發展形成了良性循環。

鄂爾多斯市的經濟增速連續多年在全內蒙古自治區位居第一，2017年鄂爾多斯全市生產總值3579.81億元，全國增速排名第19位。閃光的GDP蓄能為如今鄂爾多斯的翻身做了一定的鋪墊。

出於好奇，我特地去網上查了「鄂爾多斯人民有多富？」。多富我說不出來，先來看看鄂爾多斯大街上的車輛吧，除了路虎外，在鄂爾多斯的大街上，豐田、本田、現代、雷克薩斯等越野車隨處可見。保時捷、法拉利、凱迪拉克、邁巴赫、林肯等豪華轎車也屢見不鮮。有人說，鄂爾多斯有保時捷3000多輛，賓士、寶馬2000多輛。

鄂爾多斯蒙古語意為「眾多的宮殿」，位於河套腹地，西北東三面為黃河環繞，南臨古長城。在距今14萬到7萬年前，「河套人」就在薩拉烏蘇河（又名無定河、紅柳河）流域繁衍生息，創造了著名的 「鄂爾多斯」文化，史稱「河套人文化」。在這裡既可以欣賞到內蒙古草原的綺麗風光，也可以到牧民家中領略鄂爾多斯蒙古民族的風情，甚至還可以看到現代畜牧業發展的壯景。

無法想像如此美麗富饒的鄂爾多斯，曾被美國《時代周刊》報道為《中國鄂爾多斯：一座現代鬼城》。

高速狂奔後的鬼城慘狀

2007年左右，市政府開放金融管制，大力推動房地產發展，後來政府規劃打造百萬人口新城——康巴什。

先有依靠煤炭產業帶來的巨額資金，後有房地產商征地的補償款，再加上寬鬆的信貸政策和售樓處銷售人員的引導，多數人手裡的錢毫無意外的湧入了樓市。鄂爾多斯的房地產熱潮開始爆發，據當地人敘述「最瘋狂的時候，市內只要有樓盤開盤，基本屬於秒搶光」。

2010年算是鄂爾多斯樓市最為火爆的年份，大家一股腦地投資房產，人均手上3-4套房。回想起當年樓市的瘋狂，盛景似乎還歷歷在目。市場公開數據顯示，2011年泡沫破滅前，鄂爾多斯的新房均價已經達到了每平方米1.3萬元左右。

後來全國轟轟烈烈的去煤炭產能，造成煤炭價格一路下跌，大批煤炭企業紛紛倒閉，經濟支柱倒塌，剛需購房者更是難以承擔如此高昂的房價。本就人口不足的鄂爾多斯，由於煤炭產業的沒落，很多人選擇遠走他鄉，而常住人口的減少，更導致投資房產的炒房客和手裡囤積多套房的業主無法出手。新城大量房屋堆積，一到晚上燈火寥寥宛如鬼城。

不止如此，不少開發商選擇民間資本作為重要融資渠道，但高資金成本帶來的高風險為後期資金鏈斷裂埋下伏筆，讓鄂爾多斯的經濟雪上加霜，高昂的房價終於無力支撐，鄂爾多斯樓市從此一蹶不振七年之久。

棚改是鬼城的消食片

時間是個好東西，在豐厚家底兒的支撐和高速增長的GDP影響下，人們終於等來了棚改。棚改這塊磚，可謂是過去三年支撐房地產行業發展的重大因素。在棚改貨幣化安置、房票制、政府回購等政策的刺激下，鄂爾多斯的樓市庫存終於得到了快速消化。

不同於一些地區貨幣化和實物結合的棚改安置法，鄂爾多斯的棚改有一個突出特點——貨幣化安置比例很高，官方數據顯示，鄂爾多斯2016年、2017年棚改貨幣化安置比例分別為94.5%和100%。

由此可見，棚改貨幣化安置帶來的不僅是金錢補償，也帶動了當地的經濟發展，更在一定程度上提高了當地居民的收入和支付能力，為現在鄂爾多斯的房價回升提供了直接能量。

是前車之鑒也是典型樣本

鄂爾多斯房價回升的背後是前車之鑒也是典型樣本。曾經火爆的場景和凄清的鬼城都在離我們遠去。眼看他高樓起，眼看他宴賓客，眼看他成鬼城，如今到底是緩過來了，我們引以為鑒的同時都應該恭喜鄂爾多斯七年之後，終於「活」過來了！

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