中國人到底缺不缺房子

中國到底缺不缺房子，這個觀點可以說眾說紛紜。說房子過剩的有之，說房子稀缺的也有之。不僅中國人在爭論，就是全世界都在爭論，中國到底還需不需要蓋房子。

可以說，中國是否缺房子的疑問成為了當前全世界的爭論焦點，其難度堪稱房地產領域的歌德巴赫難題。

這個難題難就難在中國的房產出租回報率全球倒數第一，可是大家還在買房子。更奇怪的是所有人明明知道中國有很多出租回報率很高的房子，缺偏偏絕大多數人去買根本租不出的房子。

不僅全世界的人都在看中國人的皇帝的新裝的笑話，就連中國決策層都反覆提出抑制房地產泡沫的提法，更引發五月七日人民日報發表文章《北京房市：價跌租漲背後》，用租售比衡量了北京樓市，給出了北京樓市乃至全國樓市的未來發展方向。

人民日報重點說：「未來整個房地產市場將會呈現回歸理性的趨勢，房地產炒房現象會降低，逐步回歸居住屬性，租金在房地產收益中的地位將提升，這是房地產市場的大趨勢。」

人民日報著重說：「租售比提升。所謂租售比，簡言之即是房屋租金與售價的比例，具體指的是每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。2010年，國土資源部公布的《中國城市地價狀況2009》中，首次提到了與租售比相似的「租價比」概念。計算方式是，一套房子的租價比=出租價格（一年）/房價（不含裝修與稅費）。和美日等一些國家的大都市相比，我國一線城市的租售比明顯處於較低水平。」

人民日報繼續說：「北京整體租售比曾達到1：806，這意味著，一套房子需出租滿67年才能賺回買房的總價。長期以來，北上廣深等一線城市租售比持續偏低。像北京這種大都市，租售比在1：200~1：300是比較正常的。但實際上，已經低於1：600，這是不太正常的現象。」

人民日報最後說：「造成這種現象的原因何在？有分析人士認為，落戶、入學資格等隱形福利附著在住房上，導致房價不正常上升。不過，隨著，購租同權政策的落實，這一因素將不復存在。」

人民日報的文章清楚的說明「租金在房地產收益中的地位將提升，這是房地產市場的大趨勢。」其實就是指明了中國房地產未來的發展趨勢，那就是租金回報率就是衡量房價高低的核心指標。

而租金高的房子，就是目前中國最緊缺的房子，自然也就是投資者應該布局的房子。

而租金高就代表著人口家庭模式發生變化的趨勢。這種變化趨勢就是中國正在演變的家庭分裂，也就是大家庭正在急速分成小家庭。尤其是獨居家庭正在迅速增加。

數據表明，中國過去三年，獨居家庭的增長率每年大概有30％多，未來幾年可能還是越來越多。一個是老齡化造成的獨居生活，就是兩個老人剩了一個了，另外一個是年輕人不願意和老人共同居住而形成的獨居生活。到目前大概有7500萬戶左右，大概占城市總人口數的6％點幾，但是在北歐已經接近於40％，歐洲基本上在25％左右。中國在未來的發展過程中，可能也會達到20％或者更高的水平，那就是要在現有的基礎上增加2倍到3倍，幾年以後，可能獨居家庭會達到2億用戶，所以對獨居住房的需求來說，仍然是巨大的。

是的，這就是目前中國房地產的機會。也就是我反覆提到的過去三代同堂是幸福，現在三代同堂是悲哀的觀點。未來，大戶型根本無人接盤，而小戶型奇貨可居。其實，現在的成交已經很明顯，就是小戶型單價高很快買完，大戶型單價低賣得很慢。

出租市場更是明顯，小戶型租金很高，而大戶型很難出租。於是才有了鏈家自如有家的出租模式，就是把大戶型按間出租的合租模式，這樣才挽救了大戶型，否則就會出現大戶型賣不動租不出的後果。

而現在，酒店式公寓風起雲湧，這種共享經濟下的房產就是未來最大的房產投資機會。以我們布局的南通小戶型酒店式公寓來看，總價三十多萬包含硬裝軟裝，放在無人酒店平台每天租金188元，出租率80%，除去各種成本，每月租金收益三千元。做到了年回報10%的目前中國房產的最高出租回報率。

圖，南通項目天天飽滿

未來，中國人一定是越來越重視出行旅遊，包括老人也更多的成為候鳥式度假養老。而房產天然就具備共享經濟的所有屬性，租金回報率必然在國人心目中越來越重視，那種既適合度假又適合出租的房產就是中國人投資房產的首選。

文章來源：美房網投資俱樂部（meifang-club），轉載已獲得授權

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