房產開發商滑鐵盧：碧桂園又出大事了！
房產開發商滑鐵盧：碧桂園又出大事了！
原上草
現在的房價進入僵持階段，不敢漲，也不敢跌。購房者和開發商也進入僵持階段，消費者持幣觀望，希望能有所下跌，開發商則捂盤惜售，希望政策放開後上漲。
在這種僵持中，總會有一些人憋不住，特別是資金鏈十分緊張的開發商，已經僵持一年了，實在忍不住，所以有些打出了周轉率的概念。所謂周轉率，就是快速拿地、快速立項、快速建樓、快速開盤、快速資金回籠。
可是，就是在這種快速周轉過程中，引發了很多質量問題。碧桂園是比較典型的一家，在6月份上海工地發生坍塌事故，致1死9傷，7月河南多地發生火災之後，7月26日，碧桂園又在安徽六安發生大事，當天金安區碧桂園?城市之光建築工地發生一處圍牆和活動板房坍塌，導致6人死亡、1人傷情危急、2人傷勢較重。
事後，碧桂園解釋稱，六安這次事件是因為大風大雨天氣導致，這顯然有推卸之嫌疑。接連發生這麼多事件，不從管理和建築質量去反思，還怪罪自然天氣，這不太符合世界500強的形象。
我們知道，最近一兩年，有些開發商的日子並不好過。調控政策後，限購限價導致樓市交易持續低迷，高房價也限制了更多的購房者進入，房產暴利時代逐漸遠去，但是一些開發商仍然以財大氣粗的氣勢出現，還是以賣方市場出現，根本不把購房者放在眼裡，無論是價格還是質量，都是一副愛買不買的架勢。
消費者花幾百萬上千萬買一套房子，希望能住幾十年上百年，一場大風就能吹倒，你讓消費者怎麼能放心？有些開發商的裝修質量，更是讓人不可思議，住進去不是漏水，就是開裂、塌陷、堵塞……這就是開發商的傲慢，根本不把購房者放在眼裡！
碧桂園發生的事情，是中國開發商普遍存在的一個縮影。幾十年的風光無限和暴利追逐，習慣了粗放式發展，習慣了不斷加槓桿和規模擴張，一旦貨幣政策收緊，一旦房價停止上漲，一旦購房者逐漸減少，銷量下降，資金鏈立馬出現問題。碧桂園負債9330多億，資產負債率接近90%，可謂債務壓頂，槓桿率奇高，資金鏈十分緊張，一有風吹草動，就開始慌亂。
在這樣的背景下，碧桂園高層開始給下面下軍令狀，要求「高周轉」快速回收資金，要求「3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用」，如此急功近利，當然難怪工程質量問題和安全事故頻發。
其實，資金鏈緊張的不止碧桂園一家。前段時間跑路的A股上市中弘股份老闆王永紅，也是因為資金鏈問題，背負債務高達40億元，公司去年直接虧損二十五億多元，今年上半年預虧十四億。該企業開發了好多爛尾樓，連買房人都開始慌了。
還有上市公司泰禾集團，到今年3月底，泰禾集團負債2000億，負債率就高達88.5%，資金鏈也非常緊張，向員工發售理財產品，收益率達20%。
福建知名房企旭輝曝出77.4%的負債率，負債總額1174.9億元，達到廈門市政府的兩倍。
其實，資金鏈有問題的當然不止這些，據我所了解的情況，有一家搞產業新城運營的大型開發商，總負債也是幾千億，負債率超過80%，最近資金鏈也出現嚴重問題。還有某地一家大型房產開發商，也是世界500強，總負債達6000多億，負債比率也超過80%，最近一些項目爆出資金鏈問題。
這些問題會越來越地曝光出來，它們是典型的資本家心態，寧可負債不還，也不會壓低房價薄利多銷，不會讓利給消費者和購房者。
接下來，很多房企即將進入還債高峰期。
據測算，地產債將在未來2年至3年迎來到期高峰。存續地產債中，2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍；2019年至2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元。
此外，存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，2019年也接近3700億元。據業內人士披露，這還不包括大量需償還的表外資金。面對即將到來的還債高峰期，房企還想以低利率融到資已不是易事，甚至連融資本身也受到了諸多限制。
此前銀行代發的30萬億理財產品，有不少就是進入了房地產行業，目前還沒公開消息說將有多少違約，這個攤子肯定比p2p大的多。
有一位業內人士跟我說，房企內部理財，可能少部分以現金兌付，其餘的債轉股，現在流行這一套。有一家上市公司以前經常不給工程款，搞債轉股。
出來混，總是要換的。如果房價不再上漲了，這些債怎麼還呢？最終恐怕債轉股都不行，只能以一堆鋼筋水泥作為抵押，還給投資者，還給銀行？
以任志強為代表的開發商代言人還在鼓吹，因為中國城鎮化的需要，房價還得漲。可是它們沒有看到，大勢真的已去。
草哥朋友、海通證券的姜超博士前幾天發文章表示，中國的人口紅利早就結束了。2008年時，15-59歲的勞動年齡人口增加了518萬，而2017年則是凈減少了548萬。相比十年以前，我們現在每年凈減少了1000多萬的新增勞動年齡人口，但是新增的地產銷售則是多了1000多萬套。
之前的20年，應該說中國的70後、80後是購房主力，70後的總人口是2.2億，而80後的總人口是2.22億，而現在90後已經步入20-30歲階段，未來的購房主力將變成90後乃至00後，而90後的總人口是1.77億，00後只有1.59億，90和00後合計比70加80後少了1個億，這說明從人口來看，房地產泡沫的接盤俠不多了！
按照經濟的規律，任何商品不會永遠上漲，只要過剩價格就會跌落。這個規律難道會在中國創造出新神話？無論造多少房子房價也不會跌落？
他國經驗告訴我們，貨幣超發導致房價暴漲後，可供借鑒的結果有兩種：
一種是以民為本的日本模式，房價跌回去；另一種是以特權階層為本的俄羅斯模式，房價永遠漲，匯率一直貶……
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