房價上漲的根本原因是什麼？

來源丨喜馬拉雅管清友的精品課《首席經濟學家管清友的投資課》

編輯丨第三條岸

過去十幾年，房地產成為中國最牛的資產，沒有之一。

如果2007年你選擇配置股票，千挑萬選，你也只有11%的機會盈利10倍。而如果你選擇配置房產，只需要選擇首都，就有100%的機會盈利8倍甚至更高。

儘管一直爭議不斷，但中國的房價在過去十幾年間始終漲多跌少。房價漲多跌少的秘密其實很簡單，只需要四個字就可以回答：「供需失衡」。需求紅利、供給瓶頸共同成就了中國房地產市場過去十幾年的「牛市」。

需求紅利讓房產需求大幅擴張

從需求端來說，三個紅利讓中國的房地產需求在過去十幾年大幅擴張。

一是青年人口紅利。一個人跟買房有關的兩個階段分別是20-35歲的首次置業需求和35-50歲的改善性置業需求。過去房地產的需求主要來自於兩波出生人口高峰，一是1962-1975年，年均出生人數超過2628萬，二是1986-1990年，年均出生人數超過2400萬。他們分別是當前改善型需求和首套房需求的主力。

二是城鎮化紅利。剛需除了來自於人口年齡的增長，還有一個重要來源，就是人口遷移帶來的需求。當人口從農村進入城市的時候，購房的需求也是剛性的。根據十三五規劃，到2020年城鎮化率要達到60%，預計平均每年城鎮常住人口會新增1600萬左右。

三是金融化紅利。房地產不僅是一種消費品，更是一種投資品，在過去十幾年貨幣擴張的過程中，大量的流動性貨幣湧入房地產市場，房價被不可避免的賦予了金融屬性。

從結構上看，相當一部分進入了房地產市場，居民新增房貸規模年均增速高達35%，2008年房貸3500億，2017年已經膨脹到5.3萬億，貨幣擴張推動加槓桿，也成為推高房價的一個重要因素。

土地瓶頸導致一手房供給不足

需求擴張是房價上漲的觸發因素，但不是根本因素。任何一種商品，不管需求多麼旺盛，只要供給能跟得上，那麼價格也不會出現持續的上漲。房價上漲的根本性原因還是在供給端。

從供給端來說，兩個瓶頸導致房地產市場有效供給嚴重不足。

第一個瓶頸是土地瓶頸。房價貴很大程度上是因為地價貴。數據顯示，36個重點監測城市住宅用地地價房價比的中位數為34.76%，北京上海的這一比例都超過50%。與之相比，美國的平均地價占房價的比重是非常低的，長期保持在20%～30%，主要城市地區也只有30%～40%。

此外，由於地方政府過去的GDP導向政策，大量的建設用地被用於工業建設和招商引資，導致我國住宅用地在國有建設用地中占的比例明顯偏低。

2008年這個比例最高時也才26.5%，之後便一路下滑，2018年一季度更是有所下降為24%。別的國家是住宅用地遠大於工業用地，而我們正好相反，這也是土地供應不足的一個重要原因。

交易制度導致二手房供應不足

第二個瓶頸是交易瓶頸。本來土地瓶頸就導致我們一手房供應不足，雪上加霜的是，我們特殊的交易制度又導致二手房供應不足。

理論上，當市場需求因為調控出現萎縮的時候，如果供給不變，價格應該向下調整，但現實是，當需求萎縮的時候，供給也同步萎縮，很多人賣不上價就選擇捂盤不賣了，這導致很多庫存被鎖定，價格自然也就失靈了。

大部分國家不會出現這種情況，因為大部分國家房子的持有成本尤其是空置成本相當高，而我們的房子幾乎沒有持有成本。

一方面，中國對房地產的稅收主要集中在交易環節徵收，持有成本極低。另一方面，中國的房產在保險、維護等方面支出比較少。

以北京金融街西城晶華的一套一居室以及紐約曼哈頓下城區的一套一居室公寓為例，兩者購買成本均在一千萬左右，但是北京的房產長期持有成本只有4548元/年的物業費，而紐約的房子則需要支付7萬元/年的房產稅以及5萬元/年的物業費，合計每年持有成本高達12萬元人民幣，是北京房產的26倍。

總的來說，過去十幾年房地產漲多跌少的秘密就是供需失衡。從需求端來看，青年人口紅利、城鎮化紅利、金融紅利等因素導致需求大幅膨脹。從供給端來看，土地瓶頸和交易瓶頸導致供給嚴重不足。

這樣的失衡局面下，房價漲多跌少是必然結果。那麼這種局面會不會繼續？房價未來有沒有風險？我們將繼續給大家講解。

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