公寓5年限售啊！說了你們不聽，都被埋了吧
涼涼
三生三世桃花開
叢瑞
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剛剛，深圳規土委「關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展」的通知正式下發了！
其中關於商務公寓的政策是這麼說的：
各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。
通知發布之日起，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。通知發布之日前已辦理網簽但尚未取得不動產權利證書的，不在禁止轉讓之列。
村長給大家劃一下重點：
1、新供應用地上建設的一律商務公寓只租不售；
2、新購買的商務公寓5年內禁止轉讓。
新政對深圳的商務公寓市場意味著什麼？
先跟大家說下我的看法，5年限售執行意味著，深圳的商務公寓遭到了「一劍封喉」式調控，很多前期已入市的投資者可能面臨著被活埋的命運。
至於未來商務公寓還能不能買？我還是老觀點，能買住宅就別買公寓，實在要買，也是在核心區買，千萬別跑到龍崗、坪山這些目前看來十分偏遠的地方。
不聽吧，是不是掉坑裡了？
NO. 1｜一劍封喉
事實上，深圳的商務公寓雖然有限價政策，但很長一段時間仍然「不限購、不限貸」。
在前段時間流傳出來的請示文件內，關於5年限售這條政策的影響力是這麼說的：
2013年至今，商務公寓65%—75%都是5年內交易。
就拿近幾年的成交量來說，深圳的商務公寓基本上成了投資客們的「天堂島」。
有數據表明，僅有22%的客戶購買公寓作為自住用途，其餘近8成的客戶購買商業公寓均為投資打算。
據中原研究中心數據統計，2017年深圳商務公寓供應面積134萬平，為深圳10年來供應量最大的一年，較2016年上升11.8%。全年共成交13973套，成交面積98萬㎡，環比上升58.3%。價格也創下歷史新高，均價達到62120元/㎡，環比增長17.8%。
2017年深圳商務公寓成交佔比達到了35.1%。可以說，2017年深圳全年有三分之一的成交量集中在商務公寓上。
據不完全統計，從2015年到2018年上半年，深圳商務公寓總成交量已經超過3萬套。
2015年，深圳預售住宅6.3萬套，商業+辦公+公寓1.6萬套。
2016年，深圳預售住宅4.4萬套，商業+辦公+公寓2.1萬套。
2017年，深圳預售住宅2.6萬套，商業+辦公+公寓2.9萬套。
村長給你算一筆賬：
新政下達之後，5年內不能交易，就意味著從2015年到2018年近四年的公寓被「鎖定」，如果以深圳每套公寓均價200萬來計算，村長估算至少有超600億資金被「埋」。
為什麼說被埋了？
現在的情況就是，投機客買了公寓確實成為了「房東」。
就拿公寓的五成貸款來說，意味著投資客至少需要付出公寓全款的一般資金。而公寓5年的限售基本上是堵死了這部分資金的流動，資金被凍結在了房產證上。
「不動產」就真的變成了「不能動的」資產。
此外，對投資客來講，首付之後的還款基本上能把他們逼死。公寓不能轉手，資金鏈斷裂，加上一堆的銀行貸款，槓桿加的很高，但整個資金盤不能周轉，徹底被「埋」了。
打個比方，小和尚和老和尚借了十桶水說以後每天給他還一桶。結果河水枯竭了，小和尚沒得還，也沒得水吃了。
據深圳中原地產研究中心監測，上半年深圳商務公寓存量約為80.2萬㎡，根據深圳市規土委數據顯示，深圳在下半年接下來的月份里，仍將有大約1.2萬套商務公寓上市。
政策出台後，公寓交易5年內被鎖住，估計下半年的商務公寓的價格和銷售都將受到影響。
NO. 2｜後市影響
我們可以看到，近幾年北上廣都對商務公寓出台過相關政策，但深圳一直沒有跟進。
村長給你簡單分析一下三地政策以及後續的影響：
1、北京：「3.26新政」
2016年5月，北京市住建委發布針對通州區的商住限購。
2017年3月，北京發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，公告主要針對「商改住」項目進行了相關政策調整。
這次被開發商稱之為「3.26新政」的政策， 相當於對北京市商辦項目實行了「一劍封喉」式調控，從銷售、購房資格、信貸等全方位「圍剿」，且懲罰性措施配套齊備。
重磅調控將北京商辦項目成交拉近冰點。中原地產數據顯示，2017年3月26日之前三天，全市成交量達850套；而後三天，包括商住公寓、寫字樓、商業地產在內的全口徑商辦項目，全市僅成交7套。
官方數據顯示，2017年北京商辦項目簽約3589套，環比調控前一年跌幅達到了94.6%。中原地產數據顯示，從平均價格看，商辦市場二手房價格已平均下調超過30%，部分二手房商住甚至出現了價格跌幅超過40%。
2、上海：不準「商改住」
2017年1月，上海對商業辦公項目進行集中清理核查，暫停公寓式辦公項目的網上籤約和審批。已經取得《建設工程規劃建設許可證》項目進行整改，建築面積不小於150㎡，套內不得有陽台、衛生間、管道井等。
政策下達之後，上海房地產信息顯示，在上海十五個區內約130餘個商業辦公項目被暫停銷售或暫停網簽，其中嘉定和青浦等區域最多，僅有15個左右的項目仍能正常銷售。
3、廣州：個人「限購」商務公寓
2017年3月，廣州「3.30新政」要求商服類包含商業、辦公，禁止開發或改造成居住用途項目。商鋪、寫字樓、公寓物業全部限制個人購買。
廣州商務公寓市場在政策出台之後，整體走向也在下滑。合富大數據顯示，新政後公寓市場月均成交驟降七成，導致全年成交同比跌幅近四成。
據觀點地產網報道，2017年是廣州近四年以來公寓成交量最少的一年，成交面積為104.7萬平方米，同比2016年下降37.6%。新政後，廣州公寓成交攔腰斬價格大幅跌至1.6萬/㎡。
NO. 3｜未來預測
根據出台的政策，村長猜測深圳未來公寓走勢也將全面熄火：
1、投機需求將大幅縮減。
炒房客的槓桿都比較高，如果現金在5年內不能周轉，估計有的就直接爆倉了。
另外，深圳公寓的許多大宗交易，都來自投資公司：
2017年1月，龍光玖鑽被掃貨整整2層共64套房、總貨值達1.4億元；
2017年11月，紅山6979有471套被整購、交易金額超過25億元；
2018年4月，寶能城花園56套住宅被一公司打包，總價4.21億元。
據不完全統計，公寓的成交量中，有20%是由企業主買的。也就是說，這些企業運用公司資金槓桿在炒公寓。公寓限售5年之後，那這些槓桿資金炒房客會驟減。
2、一二手公寓市場走向慘淡。
5年限售的情況下，一手公寓的交易必然減少。
由於炒房客直接變成了5年的房東，現金流也就在這個時間內變成了固定資產。
村長給你算一筆賬：
50%首貸的公寓意味著購房者要花更多首付。假設首付100萬，10年貸款，利率4.9%，等額本息還款，算下來，本息合計約127萬。如果在短時間市場行情上漲的情況下賣掉，沒有利率和其他金融風險，利息只用還一小部分，可能會小賺一筆；
但如果必須持有房產5年，先不論市場漲否，光是銀行的貸款利率就要多還5年，再加上15%的轉手費，如果樓市沒有暴漲，基本沒啥肉。
這也反映了另一個問題，未來公寓二手市場成交將會非常困難。
五年限售使公寓的流動性大打折扣，風險係數太高真的容易砸在手裡。
槍聲結束之前你永遠不知道子彈會不會落到自己身上。
留給深圳公寓市場的機會不多了。
隨著小密圈的不斷發展壯大，村長還會繼續加大對小密圈的投入：
目前，陶文傑等深圳主流大V，以及包括萬科在內的四家深圳主流開發商都已經入駐村長小密圈。未來，村長還將引入投資圈、股市、創投甚至區塊鏈的大佬入駐。
並且，村長將會加大對深圳樓市的調研力度，詳細的調研結果和不方便說的投資建議，只會在小密圈內發布。關於下半年深圳的各大新盤，都可以點對點地向開發商諮詢。
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