樓市新政真的來了，高槓桿真的會死人的！
昨天，市政府辦公廳轉發了深圳樓市調控升級的通知！
跟上周網上流傳的信息一致，新調控主要措施有以下幾點：
一是暫停公司買房，包括新房和二手房。
二是限售，自取得房產證起，住宅三年限售，公寓五年。
三是離婚兩年內買房按照第二套，首付7成計算。
7月31日前已經網簽的交易不在此次調控範圍內。
針對此次調控的核心，也就是上述第二條的限售政策，村長上周寫文章表示，那些高槓桿炒房的投資客們，要小心了。
文章發布後，有朋友在小密圈問村長，真有那麼嚴重嗎？
老實說，真的有。
你要知道，自從華潤城3期開盤，把深圳樓市弄到高潮後，整個深圳樓市開始顯露出疲態。
比如一度大熱的金亨利二期、曾經被認為一房難求的香蜜湖天健公館，都被大量棄購。而就在上周，南山新盤樂尚林居居然去化不到三成。
這些，都不是好苗頭。
很多人相信房價永不落，更多人相信，深圳的房價會一直漲到天上去。從長遠看，這個邏輯似乎沒有問題。
但任何事情，都是有周期的，有周期也就意味著有波動。
最明顯的例證是，10年前的2008年，深圳樓市的崩盤，那時，不少槓桿過高的炒房客們直接斷供。
今天，深圳的樓市的炒客只多不少，他們面臨的環境和壓力也更不樂觀。
一、一旦限售，有些人的資金鏈就斷裂了
先說幾個例子吧。
比如華潤城三期，我跟大家簡單地推算一下，如果限售，高槓桿的炒房客們將會面臨怎樣的資金境地。
華潤城三期這個項目就是一個遭到熱炒的盤。由於政府限價，單價比周邊二手項目便宜了2到3萬，巨大的套利空間吸引了眾多炒房客，600多套房源最終吸引了7000多人搶購。
華潤城三期總價介乎728萬與1683萬之間，我們就以1000萬來算。
我們假設炒房客比較有能耐，認籌時那兩百萬的資金沒有成本，還能搞到首套房的房票。那麼首付三成，30年貸款，利率5.63%（上浮15%），等額本息還款，算下來，每個月的月供約4萬。
一般我們辦完按揭，到最終收樓、拿到紅本的間隔是兩年。在這兩年里，炒房客需要投入的資金是首付的300萬，加上24期月供總共是396萬。
而限售政策一出台，住宅項目哪怕拿到了紅本，還有三年不能出售。也就是說，自炒房客辦貸款買房，到最終能賣房，房產需要持有五年。
在這五年里，炒房客需要投入的是300萬的首付，加60期月供240萬，總共540萬，比限售出台前，多付144萬。
這還是選擇等額本息的還貸方式，如果是等額本金，前期月供將更多。
限售前，炒房客原本只需持有房產2年，拿到紅本後就可以轉手套利，釋放資金壓力。
限售後，炒房客又得當多三年房東，資金壓力硬生生多了三年。三年多給140多萬的月供。
再用一套三千萬的招商雙璽的房產做例子，如果同樣按揭七成，首付900萬，30年等額本息下來，每月的月供將是12.1萬，頭兩年加首付將投入1190.4萬。如果再等三年，36期的月供，將多付435.6萬。
而這只是正常銀行按揭貸款需要的月供。許多膽肥的炒房客，本身可能資金並不是很充足，但就敢從首付階段開始加槓桿。
哪裡有需求，哪裡就有服務。前兩天還有人暗搓搓地來告訴村長，他們家的產品，能幫用戶墊付一半的首付，「利率只比房貸利率高一點點」。
首付貸前段時間被監管層嚴厲打擊過，但這才沒多久，就換了個馬甲在市場上橫行。
就算這款首付貸的利率和按揭貸款一樣，300萬的首付，貸一半，5年周期算，等額本金還，每月就得2.8萬。
那邊廂每月得還4萬，這邊廂每月得還2.8萬，可能還有一些別的利息，家裡有礦啊？
這還只是華潤城3期一套房，你要知道，炒房客們手上不會只有一套房的。因此，他們還貸的壓力只會倍增。
二、短債長用，期限錯配，風險巨大
錢投入得再多，每月月供再高，只要最後能賺回來，那還沒關係。但限售出台了，這些高槓桿的炒房客們將等不到最後那一天。
過去炒房客們如果資金周轉不開，還能用各種名目的消費貸、信用貸、P2P小貸公司甚至信用卡續命。
這些短拆資金的特點就是利息高，周期短，大部分長的也不過1-3年。1-3年在原本不限售的市場環境里周轉，可能還綽綽有餘。
但限售政策現在把房產流動周期大幅增加到了3-5年，這1-2年時間上的錯配將令高槓桿炒房客們焦頭爛額。
以上兩點，其實核心說的都是現金流。一旦這些高槓桿炒房客的資金流斷裂，某個環節還不上錢，遊戲就結束了。
而這一切還是建立在深圳房價不跌的基礎上。如果深圳的房價持續微跌，哪怕只是漲得不多，炒房客們的收益將難以覆蓋成本。
事實上，上周可能限售的消息一出，市場反響是挺大的。在各大微信群里，相關討論不少。
還好，政策出台後，今天（7月31日）之前已經網簽了的，不在此次限售範圍內。不然許多炒房客，可真要炒成房東了！
三、房價永不落只是神話
很多人相信，房子永遠是漲的，但他沒搞清楚，房子也會跌的，跌起來也很可怕。
畢竟，歷史是給過教訓的。
這樣的例子曾在深圳大規模的發生。
2008年6月25日，深圳一銀行向媒體透露，寶安泰華大廈有一業主已於2008年1月份正式斷供。這是2008年深圳銀行界披露出來的首宗斷供個案。
此後深圳四處充斥著斷供與維權的消息。
西鄉某售樓處門口，業主要求開發商補償業主的「損失」。
2007年6月，李先生以每平方米1.1萬元的價格購買了碧水龍庭二期的一套70多平米的二室一廳，首付16萬多，每個月4000多元的房貸，已經供了9個月。但是08年房價已經跌到每平米七八千。
「一下子把首付給跌沒了，房子總價還不夠剩餘的房貸，名副其實的負資產，繼續還貸不如重新買一套划算。」李先生是該項目68戶集體斷供的業主之一。
2008年初，李小姐通過按揭買了英郡年華一套40多平米的一居室，但是在交了三個月的月供後，李小姐決定斷供——就是不再向銀行交納月供，這套房子她不要了。
「太過分了，拚命地降價！」 李小姐說她購買英郡年華的單價是1.1萬多元，很多早一點購買的業主價格更高，最高的是1.3萬多元，但是現在，英郡年華三期售價只有6888元，跌幅超過了40%。
神曲《江南皮革廠》里王八蛋老闆黃鶴和他小姨子的傳奇故事，經媒體考證，竟是個帶血的真實案例。
2011年底前，名震一時的溫州炒房團四處掃貨，早不滿足實業薄利的溫州炒家，利用聯保聯貸的這種民間金融方式將槓桿玩到極致，最終將大本營溫州本市房價在當年炒到了均價2.1萬/平方米。
後來的結局都知道了，擊鼓傳花玩不下去了，12至15年溫州房價腰斬，惡劣的實體環境加上互相擔保的槓桿，資金鏈斷裂，炒家們破產的破產，跑路的跑路，家破人亡上絕路的也不是個案，一場荒唐的溫州樓市炒房夢落下帷幕。
這些年，村長也聽說過一些更高階的炒房客。他們聯合抱團，實力不俗。在大城市裡可以一次掃下某個優質項目大部分的流通盤，在小縣城甚至可以和開發商、ZF一起鬨抬地價，引領房價。
這樣的炒房客或許資金實力不俗，三五年的限售也不在乎。
但村長想用尼採的話對你們說：
當你凝視貪婪的深淵時，深淵也在凝視你。
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