加拿大房產投資機會大發現

縱覽全球宏觀，洞悉行業前沿

深度聚焦產品，智能配置資產

作者｜邢一帆

全球宏觀研究工作

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諾亞研究工作坊 核心觀點

1. 二季度全國平均房價上漲2%，公寓價格同比增長8.1%，漲幅遠大於獨棟屋，獨棟住宅逐漸轉為多棟住宅的趨勢將繼續，年輕人和退休老人都希望搬到離市中心更近並且更便宜的公寓中；

2. 6月全國平均房價同比增長0.9%，金馬蹄地區表現好於大多倫多地區（GTA），渥太華和大蒙特利爾房價分別同比上漲7.9%和6.4%，兩地經濟發展速度快於全國平均；

3. 溫哥華、多倫多等主要城市對優質寫字樓的需求仍然很旺盛，空置率逐漸降低，預計寫字樓租金將繼續有兩成或以上的升幅。網上購物對工業地產的需求是未來商業地產的另一發展方向。

01

住宅市場的未來看公寓

獨棟住宅前景較溫和，公寓市場延續去年強勢

二季度全國平均房價上漲2%至$613,968，公寓上漲幅度遠大於獨棟屋，同比增長8.1%至$435,412.。加拿大經濟形勢依然向好，6月失業率達到歷史最低點6%，政府和私人投資發展勢頭較好，預計將帶動三季度房價累計上漲1.9%。7月11日加拿大央行利率調升至1.5%，目前最優貸款利率為3.45%，有繼續上調的壓力。同時受中美貿易戰爭的影響，房價上漲速度同前幾年相比較緩慢。

之前我們提到美國、加拿大等國家，就感覺地廣人稀，人人都住獨棟小別墅，但這隻適用於小城市或大城市周邊區域，我們所熟知的溫哥華、多倫多等大城市人口密集，獨棟住宅越來越不能提供足夠的居住空間，且價格高昂，年輕人難以負擔，所以公寓落成量越來越多，獨棟住宅逐漸轉為多棟住宅的趨勢將繼續，現在有2/3新建房屋是多棟住宅，10年前僅佔一半。

獨棟住宅總體前景比較溫和，公寓市場會持續去年的強勢，其原因有：

1. 嬰兒潮一代多數已經退休，他們為了減少開支並保持生活水準，都希望大屋換小屋，尤其是用獨立屋換公寓。

2. 不少家庭面對房價居高的現狀，偏向於買負擔能力更輕一些的公寓。

3. 千禧一代多數也到了成家立業的年齡，他們喜歡住在公寓，享受市中心的方便和年輕人的生活。

02

區域：渥太華和蒙特利爾地產表現亮眼

安省出台措施給地產降溫，金馬蹄房屋增長率高過GTA

安大略政府於2017年4月20日宣布一系列房地產調控措施，包括徵收15％的外國買家稅、允許多倫多徵收空置稅等。2017年7月份央行宣布加息0.25%，進一步打擊了買房積極性。金融監管局從2018年1月1日起以更高的利率、更嚴苛的規則來測試買家的還款能力。

安省政府的房地產調控措施，再加上貸款利率上漲及政策的調整，更像給多倫多地區的租房市場再添一把火，令多倫多一舉成為全加拿大租金最貴的城市，蒙特利爾、魁北克和哈利法克斯的租房市場也發展良好，越來越多的年輕人喜歡住在市中心公寓，離公司近，生活方便，娛樂多樣，更好地平衡工作和生活。

然而，市場剛需仍存在，較寬鬆移民政策仍會吸引大批新移民，加上經濟增長強勁、最低工資上漲等因素，推動房地產需求增加，預計下半年需求開始回升。

金馬蹄地區位於安省南部，環繞大多倫多地區（GTA），二季度房屋價格增長率同周圍區域相比最為顯著，一方面是因為許多年輕買家青睞GTA周邊更容易負擔的房子，另一方面許多退休老人希望出售他們在GTA的獨棟屋，搬到更便宜的地方。預計三季度GTA房價同二季度相比累計增長2.1%至$838,984，增長速度放緩。

渥太華和蒙特利爾或將成為一匹黑馬

6月全國平均房價同比增長0.9%，其中渥太華和大蒙特利爾地區房價上漲速度加快，分別同比上漲7.9%和6.4%。

魁北克亮眼的經濟表現推動蒙特利爾房價增長，GDP在過去兩年年內加速增長，得益於私人和商業投資增加，6月失業率降至5.4%，低於全國平均6%，消費者信心達到歷史最高。魁北克經濟發展強勁，財政政策穩定，商業投資不斷增加，這些因素促進住宅價格健康增長，讓魁北克成為全國最健康的房地產市場之一。

預計三季度蒙特利爾房價累計上漲1.8%至$398,220，渥太華將累計增長2.2%至$449,140。

大溫哥華地區價格已開始有下滑趨勢

西海岸方面，不列顛哥倫比亞住宅價格增長速度仍是全國最快，6月大溫哥華地區住宅價格同比增長9.5%，有的郊區房價增長速度超過10%。但是我們注意到5月開始房價已有下滑趨勢，省政府從今年秋季起將面向沒有在省內繳納所得稅的外國和國內投機者開徵投機稅，稅率標準今年為應稅物業估值的0.5%，此後將提高至2%。加上徵收外國買家稅、上調300萬加元以上物業稅率等措施，都將減緩房價上升速度。預計三季度大溫哥華地區房價累計增長1.5%至$1,289,120。

03

網上購物帶動工業需求史無前例地增加

零售：受電商衝擊

實體零售繼續受快速發展的網路購物的影響，不同地區的零售行業發展情況不同，但可以肯定的是，消費者越來越青睞大型購物中心，並不只是兜售產品的地方，而是能提供各式各樣的服務、文化、活動等的公共場所，吸引消費者光顧，不然寧願選擇在家網購。

寫字樓：溫哥華潛在升幅兩成

在溫哥華，企業對寫字樓需求強大，卻苦於無供應，2018年初空置率為3.7%，有分析指出，隨著越來越多大型科技公司進駐溫哥華，2019年當地寫字樓空置率會跌至3%甚至更低，在此情況下，專家預計寫字樓租金將會繼續有兩成或以上的升幅。

工業：大型倉庫需求最多

隨著網上購物的擴張，物流和運輸需求增加迅速，帶動工業地產需求史無前例地增加，其中大型倉庫需求最多。一些不太常見的設施需求也增加，用來支持智能倉庫和物流中心的運行。可以預見會有更多工業地產建成來滿足日益增長的電商需求。

04

總結

對比美國、澳大利亞、英國甚至中國，有三個房地產市場的重要趨勢不可忽視，尤其是在一線城市：

1. 大城市高昂的房價使居民越來越難以負擔，推動公寓市場發展迅猛；

2. 一線主要城市周邊區域和價格較便宜的二、三線城市房價上漲速度加快；

3. 隨著網上購物的發展和擴張，對倉庫、物流、運營設備等的大量需求帶動工業地產的發展。

溫哥華和多倫多的住宅價格增長速度雖然緩和許多，但與其他城市相比仍然較高，難以負擔，所以租房需求增加，租金上升，年輕人和退休老人都比較傾向靠近市中心的公寓，獨棟房屋發展較溫和，公寓市場發展迅速，並且這個趨勢仍將繼續。

渥太華和大蒙特利爾地區房價僅為溫哥華的1/3左右，較容易負擔，且自2016年起價格上升速度加快，當地經濟發展速度快於全國平均，良好的經濟環境使房地產市場受益。

商業地產方面，溫哥華、多倫多等主要城市對優質寫字樓的需求仍然很旺盛，空置率逐漸降低，並且租金較住宅高很多，租期較長較穩定。另外，網上購物對工業地產的需求是未來商業地產的另一發展方向。

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編輯 | 鄒卓青

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