紐西蘭房產與經濟市場分布解析 是低迷時期 還是前景可觀

從上三個月的房屋和經濟市場來看，似乎市場各個數據條件有所減弱。從NZ Statistics數據來看，GDP增長放緩，移民數據已經比去年減少，而這些跡象將會減少總體的房屋需求率. 而從另一方面，銀行依然保持強勢借貸能力，首次購房買家數量開始優於房屋投資借貸買家，躋身前三買家類別。房屋總價值依然程正數增長，從去年的7.6%增長率到今年的5.7%.

從紐西蘭和澳洲GDP增長率對比圖可以看出紐西蘭GDP增長率在2015到2016年間曾優於澳洲1.5個百分點，從2017年第一個季度以來GDP增長就漸漸放緩，從2016年底的4%到現在的2.7%.

紐西蘭與澳洲GDP增長率圖

Source: CoreLogic NZ QV Monthly House Price Index

從下圖可以看出，雖說奧克蘭的房屋平均價格$1053,575 比上個月稍減，從前12個月來看略增加，但從時間大範圍來看房產均價比2007年最高峰點增加了93%。

紐西蘭各地區房屋均價數據圖

Source: CoreLogic NZ QV Monthly House Price Index

奧克蘭市房屋均價從2007年的41萬開始平緩過度，2011年開始直線飆升，到2018年的105萬，整體來說房產市場一直是上升狀態。

紐西蘭各地區房屋均價增長圖

Source: CoreLogic NZ QV Monthly House Price Index

可是從人口增長角度來說，這樣大量的移民房市的需求量一定是充滿前景的，從下圖看出，從去年六月到今年六月十二個月中凈移民數目是64995，雖說比起2015以來有下跌，但隨著人口的增加，對房屋的需求無論是買房或租房還是勢不可擋。

紐西蘭2018全年移民數據圖

Source: CoreLogic NZ QV Monthly House Price Index

而銀行一直保持住強有力的借貸能力，房屋貸款利息率一直保持較低，而個別借貸案例還會有更好offer。OCR(Official Cash Rate)將保持1.75%到2019年底不變。

房屋貸款利率（單位%）變化圖

Source: CoreLogic NZ QV Monthly House Price Index

限制海外買家政策著實不會給房屋市場帶來太大變化。從下圖來看房屋市場里買和賣的數據，海外買家暫居比例一直沒有超過4%。

紐西蘭海外買家交易分布圖

Source: CoreLogic NZ QV Monthly House Price Index

大奧克蘭市每個區的房價和變化從下圖看出，從2007年高峰點以來增長最好區域是奧克蘭市中區以100%十年增長率以列於投資最好回報排名第一，其次是Manukau市97%和Papakura區的95%的十年增長率位於前三位。

大奧克蘭市區域房屋均價分布和變化圖

Source: CoreLogic NZ QV Monthly House Price Index

買家需求自2016年峰點以來趨勢放緩。

奧克蘭買家需求(buyer Demand)增長率變化圖

Source: CoreLogic NZ QV Monthly House Price Index

紐西蘭房屋價值的中位數分布圖

Source: CoreLogic NZ QV Monthly House Price Index

從以上的中位數分布圖來看，奧克蘭五年來房屋市場依然火熱。從2018年來看大奧克蘭市已經沒有一個區域的房屋中位數低於$500,000了.(公寓除外），然而五年前，大奧克蘭還有23%的區域房屋中位數低於$500,000. 2013年5月底已經有9.8%的區域房屋中位數超過$1M, 然而到了2018年這個數據是51.4% --- 的區域房屋中位數超過$1M.

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