美國房市初現降溫趨勢，中國買家繼續領跑全球

經歷了高溫的美國房地產市場，呈現出降溫態勢。

美國全國房地產經紀人協會（NAR）最近發布的2018年度報告（下稱「年度報告」）顯示，在最近的一年裡（2017年4月～2018年3月），外國人在美國購房的金額同比下降了21%，從1530億美元降至1210億美元，佔全美1.6萬億美元同期房屋銷售量的8%，其佔比同比下降了2個百分點。其中，679億美元（56%）為居住在美國的外國投資者購房，而530億美元（44%）為未居住在美國的外國投資者所購買，均低於前一年的水平。該報告只涉及住宅房產，不包括商業房產和集合住宅（multifamily）投資。

與此同時，外國人在美所購住宅的房價平均值也從53.69萬美元下降到了45.4萬美元，表現出購房更低價格房屋的傾向。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲(Lawrence Yun)表示，經歷了2017年的高速增長後，外國人最近在美國房地產的交易行為出現了降溫，幾乎又跌回了2016年的水平。主要的原因是，因庫存不足而推高的房價、國內持續增長的就業率以及歷史性低點的利率，讓外國人不得不和國內買家一同競爭有限的房屋供應。

中國在美買房總額微降4% 連續6年領跑

外國投資者在美國所佔據的房地產市場，由這5個國家的買家佔據了半壁江山：中國、加拿大、英國、印度和墨西哥。其中，中國已經連續6年領跑，成為美國房地產最大的外國投資者來源國。在最近的一年裡，中國人購買的美國住宅金額高達304億美元，同比去年微降了4%，接近外國人在美購房總額的25%。該報告中所提及的中國包括中國大陸、香港和台灣。

其次是加拿大買家，貢獻了105億美元，卻同比驟降了45%。英國、印度和墨西哥分別以73億美元、72億美元和42億美元分列其後。

NAR總裁門登霍爾（Elizabeth Mendenhall）認為，雖然當下的全球環境面臨較大的不確定性，但美國房地產市場仍然被視為安全、有保障且可盈利的投資目的地。

外國投資者在美國購房的總體金額下降明顯，而房屋數量上僅降了6%，從28.4萬套下降到了26.68萬套。在購房數量上，中國買家同樣遙遙領先，以4.04萬套遠超第二名加拿大買家的2.74萬套，佔據外國人在美購房總數的15%。

就購房人數來說，中國買家數量占外國買房總人數的15%，加拿大、墨西哥和英國的買家人數有所下降，分別佔10%、8%和3%。

年度報告也再次顯示出美國各州房地產冷熱不均的情況。總體而言，外國購房者主要集中在三大州——佛羅里達州（19%），加利福尼亞州（14%）和得克薩斯州（9%），亞利桑那州和紐約州以5%的份額並列第四位。中國人最青睞的是加利福尼亞州，有38%的住房投資選擇了該州。位列第二和第三名的得克薩斯州和佛羅里達州則只佔7%和6%。

根據海外房產網居外網的數據，今年以來，中國買家對美國房產興趣有所回升。2018年6月，中國買家對美國房源詢盤量詢盤量比去年12月高出48.1%。背後動因主要是對沖人民幣對美元貶值的風險。「大部分中國買家覺得人民幣對美元匯率，今年內還會繼續下滑。」 海外房產網站居外網CEO羅雪欣表示，不過，現在的這波趨勢，與2016年人民幣急劇貶值、資本外流嚴重所引發的海外購房熱潮不同。如今的人們對中國的經濟和人民幣匯率擁有信心，再加上資本管控和投資行為的愈加理性化，預測這波上漲趨勢將在未來的一年裡表現出穩健而持久的態勢。

中國人依然最土豪 近一半外國人全款買房

通常來說外國投資者購買的房產總價較高，報告顯示，最近的一年裡，外國買家購房的均價為45.44萬美元，比美國市面上的房產均價29.06萬美元高出56%；外國買家購房的價格中位數為29.24萬美元，比全美市面上的房價中位數24.93萬美元高出約17%。9%的海外買家購買了100萬美元以上的豪宅，而在全美範圍內，購買了100萬美元以上豪宅的買家比例不到3%。

在外國購房者中，中國買家無疑是出手最闊氣的一群。他們在美所購房屋的價格中位數高達43.91萬美元，比外國買家整體的購房價格中位數足足高出50%。報告認為，部分原因是中國買家更喜歡在市中心以及房價偏高的區域買房，比如加利福尼亞州、新澤西州、紐約州、得克薩斯州和華盛頓州。

報告還稱，和國內買家相比，外國投資者在美國購房時更多採用現金支付的方式，接近一半（47%）的外國投資者用現金全款買房，而在全美房屋交易中，現金支付的平均比例只有21%。不居住在美國的外國投資者現金全款買房的比例高達72%，在美國居住的外國投資者現金購房比例為30%。

在五大外國買家來源國中，印度人申請美國房貸的比例最高，約78%，而加拿大選擇全款買的比例最高，為78%。中國有58%的人在美國選擇全款買房，37%的人申請了美國貸款。

美國房地產數據提供商Attom Data Solutions此前的數據則稱，2016年和2017年美國人現金買房比例也出現了明顯的上升，達到28%左右的高峰，高出2000年以來20%左右的水平。原因之一是樓市太火熱，現金搶房可以更有優勢。

數據顯示，52%的外國買家購房目的為自住。除了自住，中國人最普遍的購房目的是為了子女的教育。69%的中國買家在美國買了獨棟的房子，17%的中國買家買了公寓，10%的人買了聯排別墅，1%的人買了土地自己造房。

按照特朗普政府此前宣布的稅收計劃，未來將限制房屋貸款利率的稅收減免。目前帶息貸款在100萬美元以下的個人能享受稅收減免，但新法案擬將可享受稅收優惠的貸款額度上限調整為50萬美元。因此，稅收新法案一旦在2018年落實，美國房地產高端市場勢必會受到打擊。事實上，據媒體報道，特朗普的稅收新法案在國會通過後，已經有不少原本有意向購買美國高端地產的富豪選擇推遲購房，有的甚至取消了投資意向協議。

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