不滿5年提前還貸罰違約金、首貸利率上浮5％起，下半年樓市還會更緊？

【觀察者網 綜合報道】

7月31日，中央政治局召開會議，定調下半年。在表述樓市調控時，去掉了「過快」兩個字，將「遏制房價過快上漲」的提法轉變為「堅決遏制房價上漲」。

政治局會議消息出來後，深圳市立馬重磅出台樓市新政，在一線城市中率先實施個人限售政策，地產股於8月1日「立竿見影」跳水，全天市值蒸發超千億。

8月2日，地產股繼續下跌。

而除了深圳的限售政策之外，最近兩天，房地產資金方面政策還有新動向。

有媒體曝出四大行於8月1日起在蘇州試點房貸不滿5年提前還款將收6個月違約金，業內人士認為，該政策有可能起到變相限售的作用，在某種程度上限制了地產商從購房者手中變相套現，回籠資金的操作；《中國證券報則》發文稱北京、上海等一線城市首套房貸利率普遍維持基準利率上浮5％以上水平，銀行房貸政策仍將「偏緊」。

一時間，房地產市場風聲鶴唳。

四大行蘇州試點房貸不滿5年提前還款罰違約金

據蘇州廣電總台下屬蘇房網8月1日報道，有消息稱四大行即將統一政策，針對提前還房貸的客戶，收取一定違約金。

騰訊《一線》也於8月1日對此消息進行了確認，工、農、中、建四大行從即日起，新辦理的個人房貸業務，若在5年內提前還款，將收取一定的違約金，違約金=提前還款金額×房貸月利率×6。

目前蘇州首套房貸利率普遍在基準上浮20%，即5.88%，按照這一數字計算，若提前還款100萬，用戶需要交納2.94萬元違約金。

這也意味著，若通過銀行貸款所購的房屋在5年內再度交易，交易成本將會增加。

蘇州（資料圖）

變相限售？

在此之前，銀行對提前還款的要求較為寬鬆，例如，農行蘇州分行的個貸經理告訴《一線》，此前只需要正常還款1個月後就可申請提前還款，無其他成本。

工行蘇州分行的一名信貸經理則告訴《一線》，此前該行也曾有過「提前還款要交違約金「的規定，具體要看當時的貸款合同。

據騰訊新聞《一線》查詢，工行此前也有過「不滿三年提前還款罰息三個月」的規定。

此外，據《上海證券報》從北京中介機構了解到，在北京提前還款也是要支付違約金的，但一般合同約定1年內提前還款才需要支付。

蘇房網則稱，在蘇州二手房市場，貸款未滿5年、提前還款的現象十分常見：房東通常需要把手上的房屋貸款結清了，才能夠做產權過戶。

而業內人士指出，在二手房交易中，一些稅費、交易成本，往往就由購房者承擔，「羊毛出在羊身上」——現今，違約金新規的執行，或將增加買房人的購房成本，打擊二手房市場交易的積極性。

蘇房網首席數據分析師夏瑋芬認為，這個政策更大的影響是以後的買房群體。

她說：「政策主要針對8月1日後釋放貸款的人群，特別是對急於出手房屋套現的投資屬性購房人群，肯定會有影響的；但也會影響到部分短期內換房的改善需求人群，房屋的轉手周期將會被拉長。」

夏瑋芬認為，違約金新規雖不是限售，但一定程度上有類似於限售的作用：「整體來看，在房住不炒的大前提下，今年多個熱點城市出現限售的要求，來拉長投資轉手的周期，這個政策一定程度上有類似於限售的作用，如果是短期出手，無疑加大了房屋在二手房交易市場流轉的成本，對今後的短線貸款投資購房行為，預計還是會起到一定的影響。」

疑似建行提前還款客戶須知（圖片來源：蘇房網）

防止開發商套現？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此發表評論稱，提前還款本身也是要收取違約金的，這個政策在全國其他城市的商業銀行本身也是執行的。但是不同的是，此次蘇州的類似違約金，更是強調了5年內即提前還款的現象，這樣做其實是考慮兩點。

第一、銀行房貸工作需要穩定，持續提前還款，銀行本身房貸業務就會受干擾。

第二、銀行本身也要執行房地產相關調控政策，從此類政策內容看，提前還款部分也和樓盤套現等做法有關，給予此類違約金，也是希望形成類似限售的效應，即持有住房的時間會更長。

當然具體操作中，也要看到，此類模式對於部分急於換房的群體來說，適當會增加成本，所以也可以為對二套購房行為有一定的對沖或利空作用。

另據《金羊網》報道，有消費者表示，原本他的裝修款是按兩年分期付款，以減輕首付壓力。但近日開發商主動跟他溝通：「如果你有錢的話，剩下的裝修貸款能不能現在就還清。」為吸引他提前還款，開發商竟願意給出8%年利率給予補償，而開發商這樣做的目的只有一個：為求儘快回款。

「『十一』銷售旺季快到，開發商都想趕一批新貨在黃金周亮相。不過，想承建商或乙方單位幫你趕工，至少要把之前欠款付清才行。」一位與眾多開發商有長期合作關係的設計師說。

「所以，現在不少開發商都急推十來套特價房以解燃眉之急。」 廣東省房協理事、廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，對於開發商來說，核心問題是資金問題。持續的去槓桿、加息，讓不少開發商資金偏緊，即便拿到錢，資金成本也較高。如果開發速度慢、銷售周期長就會影響資金回籠進度。直接降價誰都不想，因此，開發商就拿出少量單位促銷回款。

在趙卓文和中原地產項目部總經理黃韜看來，目前，開發商缺錢的情況比較普遍，主要表現在：此前高價地頻出，如今又有不少條件不差的土地終止出讓，即便有比較多企業參與競投的地塊，價格也不如去年條件相仿的地塊高；另一方面，不少開發商都加大投入加快工程進度，希望房子儘快進入銷售周期，因此營運資金相對緊張。

展望：下半年房貸利率仍有上漲可能

《中國證券報》8月2日發文稱，多家銀行支行個貸業務負責人表示，二季度以來，總行明確要求首套房貸利率不能低於基準利率上浮5％，甚至有幾家國有大行在北京已執行首套房貸利率為基準利率上浮10％、二套房貸利率上浮20％的政策。北京的地產中介也說，幾乎沒有銀行在北京提供基準利率的首套房貸，上浮5％算是個「起步價」。

以購房者首套房貸200萬元、25年期為例，若執行基準利率，則月供為11575.57元，總利息支出為147.27萬元；若執行基準利率上浮10％，則月供為12150.71元，總利息支出為164.52萬元。兩者差距分別為575.14元、17.25萬元。

中原地產研究中心數據顯示，今年1至6月，全國房地產調控政策發布次數超過180次。按這個速度，2018年調控次數可能超過2017年。

短短9天時間，從中央到地方，共計8次提及房地產調控（圖片來源：上海證券報）

而有銀行業內人士認為，首套房貸利率有繼續上調空間，但是，各銀行政策存在差異，各地區也會根據實際情況進行調整。

《中國證券報》記者走訪調查後發現，在利率水平上浮後，目前一二線城市多數剛需或改善型需求貸款審批速度都很快。

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼說，在一些熱點的一二線城市，隨著房地產調控深入和措施升級，銀行有動力通過上調房貸利率以更好防風險。在一些三四線城市，銀行資金相對充裕，房貸利率可能會保持平穩。

東方金誠首席分析師徐承遠說，房地產市場交易活躍度不高的核心二線城市來說，房貸利率有一定下調空間。受棚改貨幣化政策影響交易較活躍的三四線城市，房價上漲明顯，這些城市和房價處於高位的一線城市，房貸利率有上調可能。

至於以廣州地區為代表的部分外資行、城商行房貸利率出現下調情況，專家認為，這在很大程度上說明銀行貸款政策不會一味收緊，而是會根據實際情況進行調整。少數銀行下調房貸利率與其自身業務發展策略有關；一些銀行信貸規模充裕，可能會將這一業務作為下一步發展重點。

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