「印出來的房價」或正面臨兩座大山壓頂，中國買家要準備舉手投降了？

最近十年來，全球樓市價格上漲的動能，相當一部分是來源於美聯儲QE印鈔及大多經濟體央行長期的低息推動的，因此我們把這種現象稱之為「印出來的房價」，但買家比較容易忽略的是，每一次加槓桿在全球各地的樓市投資，都是與當地央行進行著一場比拼，比拼的點一是經濟發展前景，二是房價能否漲過通脹（或利息）。

圖片來源AFP

要知道，利率是所有資產價格的核心標杆，儘管全球主要央行正在持續踏上緊縮之路，但紐西蘭央行在2016年底以來一直維持利率在歷史低位1.75%不變，其溫和立場與今天美聯儲釋放出來的鷹派形成了鮮明對比，受累於紐西蘭通脹低迷等因素，市場也一直在密切關注該央行未來是否準備降息，但分析師普遍不看好紐西蘭貨幣（紐西蘭元）未來表現，市場預期其將按兵不動，並且可能將低利率維持至明年下半年。

不僅於此，隨著全球經濟緊張局勢升級，歐洲央行QE接近尾聲和全球金融市場狀況明顯趨緊的背景下，紐西蘭的金融市場和樓市或也將遭受挑戰，同時，該國商業狀況也亮起紅燈，成為壓在紐西蘭經濟身上的兩座大山。

我們根據澳新銀行最新披露的數據顯示，該機構在調查紐西蘭受訪的340家企業中有45%認為該國在未來12個月的商業環境將出現惡化——紐西蘭商業信心指數進一步下滑，觸及2008年5月以來最低水平。澳新銀行評論稱，紐西蘭經濟正在接近周期尾端，儘管財政刺激等因素能夠提振增長，但商業信心指數維持低位，企業可能推遲投資行為。

近年來紐西蘭商業信心指數走勢/數據來自TradingEconomics

對此，市場觀察家Michael Turner指出，隨著商業和消費者的樂觀情緒下滑，多年來長期依靠低利率刺激的過度槓桿化而對房地產市場帶來的風險也將開始顯現。而如果全球緊縮導致紐西蘭房價下跌，估計紐西蘭將以降息應對，這意味著，紐西蘭元將很容易受到房地產市場下行的影響，而該國樓市事實上早已經出現下行的跡象。

我們注意到，近幾年來，受到強勁的移民，低利率和有限的房屋供應的推動，紐西蘭的房屋價格在前幾年出現大幅上漲，數據顯示，紐西蘭目前全國擁有約460萬人，雖然，房價在2017年的漲勢有所放緩，但是紐西蘭當前仍是全球房價增長最快的國家之一。正如下圖數據所示，根據諮詢公司Knight Frank的調查顯示，紐西蘭房價年增長率為10.4%，在全球55個國家或市場中排名第三。

在過去55年中，紐西蘭房價年均增長率為8.8%。2000年至2017年底，紐西蘭房價上漲超過150%，位列發達經濟體第一，亞洲買房團功不可沒。根據紐西蘭房產諮詢機構Real Institute的數據，紐西蘭最大城市奧克蘭一套中等水平的房產價格大約為58.2萬美元，比2008年翻了一番。

過去17年以來紐西蘭和澳大利亞的房價漲幅最大 / 圖片數據來自國際清算銀行

正如本文開頭所分析那樣，毫無疑問，紐西蘭當前正在面臨高房價危機，很多紐西蘭人已經無法承擔起房屋價格，而正是低利率，有限的房屋庫存和移民這些因素在近年內不斷推高紐西蘭房價，而正是在這些背景下，據BBC的報道，這個被世界銀行評為「世界上最方便營商」的國家在去年已經出台政策禁止外國買家（非紐西蘭居民）購買紐西蘭的成屋，希望以此穩定紐西蘭飛漲的房價。其實，我們也多次強調，目前，紐西蘭樓市已成為近年世界樓市的一個縮影，即被眾多非自住、非剛需的投機性購買而炒高了房價。

事實上，在紐西蘭奧克蘭等多地，已經出現大量長期空置並無二手房消費需求的地產項目，甚至有許多房屋的庫存現象也較嚴重，這些可能都是樓市下行或即將高房價破滅的一個跡象，對此，據摩根士丹利預計，隨著外國投資者的撤出或投資停滯，該國房價或將會遭受到更大的打擊。因為大多數普通的紐西蘭人是無力購買高房價房屋的，換句話說，很顯然，支撐該國樓市高價格的，不是該房屋任何與居住有關的功能，而是，除了炒作也只有炒作了。然而，在紐西蘭經濟面臨兩座大山壓頂的背景下，這一次等待包括中國買家在內的全世界炒房客們的，是賺錢機會還是經濟陷阱呢？！事實上，我們注意到，紐西蘭總理Jacinda Ardern在去年10月曾向BBC表示，她將承諾將會為窮人提供住房，並將提高最低工資標準，並為成千上萬的紐西蘭低收入家庭建造他們能夠負擔得起的房屋。（完）

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