這些開發商，拿到了進京證，卻沒有富貴命

每個人的心中，都有一座北京城。

我們心懷向往來到這裡，都想在北京買套房紮下根。

就連手握重金的開發商們，都把北京當做是走向全國化的必經之站，哪怕「砸鍋賣鐵」都要下場正一正名。

不光恆大、萬科、碧桂園這樣實力雄厚的開發商要在北京分一杯羹，就連福星、正商、天洋等區域房企也想著在皇城根底下踏踏腳。沾一沾北京的泥土，拿回去一聞，連腳丫都是香的。

喊口號誰都會，可要真正踏入皇城門卻不是那麼容易，要麼借力舊改，要麼豪擲千金，外地房企的進京之路從未順利過。

1993 年，新世界地產通過崇文區舊城改造計劃，成為第一個敲開北京市場的外地開發商，也開啟了區域房企舊改進京的先河。然而，由於拆遷問題難以提速，新世界中國北京區域發展速度十分緩慢，光崇文區的舊改計劃就啃了 20 年。

新世界不僅要完成 200 萬㎡的開發，幫助近 2.8 萬戶居民進行拆遷、回遷，還得把舊有的崇外大街從 25 米窄道拓寬成 70 米的寬道，累計投入約 160 億元進行基礎建設，一直到 2007 年才逐漸收回成本。

新世界夢圓京城的代價巨大，20年後借力舊改的福星惠譽也沒能逃過一劫。

這家湖北起家的當地頭號房企在 2013 年 3 月，收購了北京宇盛宏利地產 79% 的股權，進軍北京舊改市場，獲得位於北京市通州區永順鎮楊富店村的項目，佔地面積 2.6 萬平方米。7 個月後，福星又拿到了北京通州區玉帶河大街地塊。但直到現在，福星在通州區一點水花都沒有。

2013 年進京、通州區、商品房，按理來說福星進京的時機和地塊區位都選的不錯。可就是受制於當地複雜的拆遷問題，福星重新了編製地塊規劃方案不說，光解決拆遷和場地平整問題就花了兩年多的時間。

到 2017 年 6 月 30 日，這個項目還在辦理用地規劃、建設規劃等前期報批手續。在福星股份 2017 年報里，北京的宇盛宏利項目還只是個暫定名，預計總投資 13 億元，實際只投資了 5.43 億元。截止 2017 年底，福星在通州區的完工面積還是個零。

雖然能夠借力舊改進京，但由於拆遷問題多、改造難度大、建設時間長，光一個舊改項目就夠開發商「喝上一壺」，更別提回籠資金，繼續在北京擴張拿地。

因此，更多開發商們把眼光聚焦在了土拍拿地上。尤其是 2004 年，北京土地市場真正實施招拍掛改革之後，外地房企更期待通過「舉牌」競得進京資格。

在「價高者得」的拍賣制度下，北京市地價快速上漲。早些年競價動輒歷經數百輪，土地溢價率也經常超過 100% 。開發商們「豪擲千金」砸開了皇城的大門，卻不一定能砸出城裡的黃金。

2013 年 7 月 3 日，在連續多次試圖拿地未果後，恆大地產終於以 35.6 億元總價拿下昌平沙河「限房價、競地價」地塊，首次進駐北京。地塊溢價率為 16.7% ，摺合樓麵價約 6964 元/㎡。

然而北京的地拿在手裡了，恆大卻沒能拿到「利」。在這塊體量超過 51.1 萬㎡地塊中，有 26 萬㎡被用來建設公租房，剩餘 25.1 萬平方米被用來建設「園區安置房」，政府回購價都在 1.5 萬/㎡以下。

恆大進京首秀，大概只能賺個現金流，先砸開北京城的門再說。

規模房企的「豪擲千金」大概可以稱作是一次「戰略性進京」。但對於正商地產這種區域性房企來說，一個不小心就可能會「血本無歸」。

2017 年河南正商一天之內在北京豪擲 41 億元，接連拿下了丰台和順義兩塊全自住房用地，好好在地產界刷了一把存在感。

當時的負責人還說，「北京是我們一定要進入的市場，所以會不惜一切代價拿地。此次主要是抱著學習的態度摸底市場，後續還會參與商品房住宅地塊的拍賣。」

豪言壯語說了沒多久，共有產權房的政策一出就打亂了正商的小算盤。

正商在順義的雅築佳苑項目今年上半年結束搖號，748 套 73㎡-79㎡ 的小戶型均價只有 2.4 萬㎡，賣房得來的錢滿打滿算還不到 14 億，只比底價多了 1 億元，還不算上建設和人力成本。另一個丰台項目今年 5 月剛動工，銷售限價也只有 3.5 萬㎡，其中的利潤可見一斑。

人人都要進北京，個個爭做皇城人，開發商對於北京的執念一方面來自於對「寸土寸金」的投資渴望，另一方面則是人才和品牌溢價的驅動。

「儘管北京有諸多限制條件，但北京土地的未來成長性和投資價值還是不可比擬的，」易居智庫總監嚴躍進分析，企業進了皇城門，不管賺不賺錢，企業布局就先升了個檔次。「房企能在北京立足，本身就是對自身實力的有力認證，在這個基礎之上，能吸引更高端、更優質的管理人才，有助於業績增長和品牌的提升。這是別的城市所不具備的優勢。」

無論是借力舊改，還是豪擲千金，開發商們對這座皇城的嚮往從未停歇。就連主打三四線城市的宇宙第一房企碧桂園，多年來費盡心力也要在北京市場橫插一腳，最終 靠著密雲新城的一塊地成功圓夢。

有人敲開了北京的大門，從此平步青雲；有人卻折在了門口的沼澤地里，越掙扎陷得越深；還有人徘徊在城門口，為一張入門證爭破了頭、耗費了心。

白銀時代之下，哪怕皇城裡也未必能淘到黃金。

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