土拍新形勢需要開發商探尋運營新模式

樓市評論

龔名揚

去年10月11日，中堂鎮107國道東泊路段旁一商住地掛牌出讓，這是東莞首宗「競自持」地塊，之後「競自持面積+競自持年限」幾乎成為東莞競拍的標配。

今年6月29日，常平鎮橫江廈村一地塊被深圳市頤盛投資有限公司以自持比例45%、自持時間不低於5年競得，這是東莞土地市場自2017年10月11日以來交易的第14宗「競自持」地塊。8月將出讓的地塊也不乏「競自持」規定，麻涌鎮華陽村一地塊要求競得者自持100%規劃商業建築面積10年。已經出讓的14宗地塊如果以規定的最大容積率開發的話，自持面積合計達36.59萬平方米。

去年第四季度以來，外來品牌開發商萬科和碧桂園各自在東莞競得3宗競自持地塊，是區域開發商中開發自持地塊項目最多的兩家房企。萬科競得的是大朗鎮松柏朗村商住地、虎門鎮博涌社區商住地和南城街道建設路南側商住地，幾宗商住地自持總面積相當可觀。據了解，東莞萬科競自持項目的規劃尚未確定，根據其他城市分公司的經驗，自持就是為了落實「租購併舉」政策，開展租賃住宅業務，東莞萬科應該不會例外。

對於主管部門來說，「競自持」的出現是土地出讓過程中政策與市場互相博弈的結果，是考驗開發商拿地實力的無形「門檻」，以及保證順利賣地並抑制地價過高的「保險」，也是配合「限房價、競地價」土地調控的輔助手段。

對於開發商來說，用更高的價格獲取地塊問題不大，因為建好後銷售出去回款速度不會太慢，資金占用成本低。但自持不一樣，熱門地塊多輪競拍之後自持面積往往不低，有的接近五成，有的自持部分年限競到70年……向來以高周轉、開發銷售為主的地產開發商面臨「持有運營」的轉型，這不僅是地方土地出讓由重開發轉向重運營的選擇，也是房企自身轉型必須解決的課題。

從目前的金融環境來看，國內房企在融資成本較高的情況下做長期租賃的回報率令人懷疑，如果只是簡單作為租賃，回籠資金的時間成本很高，自持地塊實現收益將是一個難題。再加上地價、稅負、融資成本等，機構租賃住宅本身的收益率可能更低。從租金增幅來看，近年東莞房租的走勢比較平穩，對習慣於吃「大塊肉」的開發商來說，微薄的租金收益以「喝湯」來比喻並不為過。

從賣房子到物業運營，對開發商來說是一道門檻，對於中小型開發商而言更是這樣。需要沉澱幾億元、幾十億元資金的物業運營，尤其是住宅租賃，很可能只是大型開發商的遊戲。不過，在「房住不炒」的樓市調控大背景下，房企利潤率持續走低，主動擁抱微利，探尋新的運營模式，總比未來被動轉型要好。

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