泡沫最大的城市房價跌了上萬！投資客基本絕跡

來源：鳳凰網房產 綜合新京報評論、櫻桃大房子、網易新聞等

脈絡

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房地產泡沫城市排名榜

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廈門現狀：房價跌瘋了

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中國城市房價已「階段性見頂」

近日，易居研究院發布的房價收入比偏離度報告，給出了房價泡沫最大的城市排名。出乎意外的是，第一名不是北上廣，而是廈門！同時，廈門也因房價下跌最猛登上樓市頭條。從中，我們可以窺見中國樓市趨勢的一角，希望能對所有購房者和業內有啟發。

房地產泡沫城市排名榜

在全國樓市調控一盤棋的背景下，各城市上半年的房價漲幅又有什麼樣的表現呢？

上半年，全國商品住宅成交均價自1月以來持續走高，6月份時已達13724.7元/平，創下自2013年以來的新高，看來市場並不領調控的情。

而從城市來看，漲幅最高的是紹興，達到了48%。其次是貴陽、重慶和西安，漲幅都達到了30%以上，西部城市房價後發制人，上半年漲幅最猛。

而多年的棚改政策，以及貨幣化安置方式，大幅刺激了三四線城市的房價。在住宅成交面積前10名中，基本被三四線城市囊括。

在易居研究院發布的房價收入比偏離度報告中，給出了房價泡沫最大的城市排名。

偏離度越大，房價泡沫越大

在統計的80個城市中，廈門偏離度達到41%，位居首位，說明廈門的房價與收入嚴重脫離，泡沫還未擠凈。另一個兄弟城市——福州，偏離度也在22%，位居前10。

而同屬福建的泉州，偏離度僅為-3%，說明房產資金過於集中在大城市，造成了嚴重的房價階層脫離。

另外，南京（35.7%）、濟南（32.7%）、廣州（29.6%）等3城的房價偏離度水平都明顯偏高。其中廈門和南京本輪房價漲幅較大，濟南和廣州本輪行情啟動時間相對較晚。

隨著7月最後一天，政治局定調「遏制房價上漲」，深圳再次加碼限購，全國新一輪的調控潮或將來襲，下半年的樓市又該如何演繹呢？

廈門現狀：房價普跌

廈門湖裡區的一個中介告訴我，島內房價普遍跌了1-1.5萬/平米，島外跌了6000-1萬/平米左右。環廈門島出橋頭位置的島外普遍也降價1萬左右單價。廈門這邊二手房掛牌價和實際成交的價差會比較大！議價空間較大，基本能成交的價格，客戶都會參考2016年10月份的價位，高於2016年底的價格都很難成交。

比如湖裡區枋湖，普宅，新景龍郡，2015年次新房，86平米，在2017年3月份高峰期賣到598萬元，單價6.95萬/平米，今年同戶型成交在460萬左右，5.35萬/平米，單價下降了1.6萬元/平米，降幅達到了23%。

老破舊更加不抗跌，枋湖新村，83平，樓梯房，2000年建成，高峰期成交到380萬，現在降到290萬。

2017年12月31日過後，廈門房產過後不能避稅是房價下降的很大原因，另外首付款提高了，次新房2017年3月份一次性漲了一萬五到兩萬的單價，調控後就慢慢降下來了，到現在全部跌回到原點。

但島內的豪宅還是很堅挺，真正的有錢人不會受到調控影響拋售，畢竟好的房子是稀缺的。但島外的豪宅卻有所降價，因為島外供給量較大，產品有競爭壓力，不具有稀缺性。

集美區的一個投資者說，他平常接觸到很多投資客，現在大套要虧一百萬才能出手，小套要虧五十萬才能賣掉。

但有的如學區房，地鐵房，優質樓盤，降價20%，立馬就可以成交，說明需求還是有的，無非是被限購了，或者是價格太高了，但現在成交多是400萬左右，兩房，小三房成交居多，還有一些高端豪宅，1000萬以上，陸續都有成交，兩級分化。

當然並不是廈門所有房子都在大跌，學區房，高端豪宅，價格浮動比較小，一旦有降價，很快會賣掉，廈門有錢人還是比較多，豪宅是追求生活質量，學區房又是硬需求。

2016年廈門一手房成交量309萬平米，廈門二手房共成交了65170套，同比上漲38%，其中二手住宅成交51785套，成交面積500萬平米。是近幾年成交的最高峰。

相比2016年的成交量，目前廈門的成交量已經跌入了谷底。根據廈門房地產聯合網數據中心的監測，2018上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套，月均成交約1077套。但從住宅的成交量來看，3、4、5、6月，是逐月增加的。

據中介說，成交量回升主要是改善型需求和首次置業的剛需，以及廈門周邊的剛需客戶，投資客基本上已經絕跡。

中國城市房價已「階段性見頂」

拿廈門房價下跌而言，地價下跌無疑是直接原因。地價是房價的基礎。與國家相關政策步伐一致，目前廈門出台政策持續加大土地的供應力度，落實房住不炒穩定預期，導致供給超出預期繼而土地流拍，成本下降房價自然而然地下降。

供多了，需也有變。長期以來，廈門房價比肩部分一線城市，與需求過剩分不開。而支撐超額需求的，既有看好其居住環境的真正需求者，也有看好投資機會的逐利套利者。

這也導致，廈門當地居民一年收入還買不起一平方米房子——據統計資料顯示，2017年廈門全體居民人均可支配收入46630元，平均房價高峰時則為每平方米5萬到6萬，這難言正常。正因如此，有研究機構發布的數據也顯示，在國內城市中，房價收入比偏離度最高的就是廈門。

而如今，嚴厲調控措施和租售並舉舉措，將投機需求剔除，將正常居住需求向租房分流，看漲預期也為之降溫。

而無論是調控升級，還是市場價格到了某個高點後正常回調，核心都是預期收益率，因為預期收益率往往走在實際影響因素前面，造成價格波動。此次中央政治局會議釋放「堅決遏制房價上漲」信號對整個房地產市場影響巨大，原因亦在於此。而未來，明確的預期仍是房地產調控的重要選項。

接下來，房價階段性見頂也會是普遍趨勢，國內二三線城市乃至主要熱點城市，會更多地出現類似廈門這樣的房價「回調」而不再是大幅上漲的情形。

從政策層面看，高壓調控短期內不可能出現鬆動的可能。從日前召開的中央政治局會議、國務院金穩委會議等都可看出，雖說宏觀環境寬鬆，但卻不是大水漫灌，對實體經濟定向防水意圖依舊明顯，意在防止貨幣政策助推房價上漲。住房需求向購房的溢出，也必定會隨著調控的加緊轉向低落。

從行業發展周期看，我國房地產行業已進入行業發展的下半場。不論是從需求、供給，還是從競爭力、利潤空間看，出現階段性「回調」應是大概率事件。目前房價水平遠遠超出居民可承受範圍，房地產市場的投資風險越來越大，也已逐漸成為共識。

就此看，廈門房價回調有著不容小覷的啟示意義：這既給「炒房客拉升房價，剛需族接盤」的模式帶來了震懾，也給了社會難得的窗口期，通過短期調控模式向長效機制的轉換以穩定預期，也讓國內樓市進入健康發展的「循環」。

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