南通，一個房價很神奇的城市
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五月天
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最近應眾多粉絲的要求，我們調研了南通。
意外的發現，這真是一個很有意思的城市。今天來跟大家說一說
01
被忽略的環滬南通其實利好頻出
南通，位於上海北翼，而被稱為「上海北大門」。
近年來憑藉各種規劃利好成為環滬一大熱門板塊。
1）、首先是南通甩掉「南通，難通」的帽子
曾經因為跟上海隔了一個江，這樣的天然阻隔，讓即使近在咫尺的南通被大家所遺忘。
多年前，蘇通大橋的建成，打通了整個南通及鹽城等地的南線交通走向，也大大拉進了跟上海的距離。
在建的滬通鐵路將結束南通沒有高鐵通上海的歷史，未來還有規劃中的京滬二線，北沿江高鐵直達上海，通蘇嘉甬高鐵直達蘇州，杭州，寧波。
意味著，南通不僅結束了沒有高鐵的歷史，而且一舉成為上海北的高鐵樞紐，從某種意義上說，南通將是連接上海和蘇北的流量中樞。
已經開工軌道交通1號線的南通還是上海第三機場的有力競爭者。
2）、南通的GDP全省第四，僅次於無錫
再來說說經濟實力。
這個以教育和驚人的升學率而出名的城市，近年來在經濟方面表現則是更加出色
不僅GDP超過江蘇傳統經濟強市徐州，常州，位列作為經濟強省江蘇GDP第四大市，僅次於蘇州，南京，無錫，更難得是還在保持高速增長。
2017年，南通以7734.6億元的GDP和7.8%的增長，排名全國第18名，地級市第6位，潛力不凡。
當然，和各種規劃利好和經濟增長相應帶來就是不斷攀升的南通房價了。
02
南通樓市，本地人的瘋狂持久不退
我們實地走訪了很多盤，發現一個很特別的現象。
南通的樓市相對於其他環滬城市而言，火爆程度更持久一些，而且在南通，你幾乎看不到外地炒房客。什麼意思？簡單來說，這火爆的背後是，南通本地人自己在搶房
目前南通除了啟東個別區域外，其他地方都還是不限購不限購，但是限價。嚴重的一二手倒掛，讓這個全中國最多建築老闆、輕紡老闆、鋼絲繩老闆的城市，本地人全民瘋狂。
到底有多瘋狂？
前段時間，一個南通最邊邊上幾年前還只有兩個項目以7、8K均價在賣的老闆塊——蘇通園區的一個新盤正式開盤。
1.1-1.3萬/㎡的均價竟然全部售罄。即使那裡現在的配套仍舊是極度缺乏，即使那裡豎滿了大煙囪，即使有傳言江邊的碼頭要搬到那裡，依然擋不住購房者的湧入。
除了營銷的成功以及銷售的成功，我們要開始思考，在熱點板塊全面破萬的情形下，所謂的剛需還有哪些選擇？首改、改善以及投資者還可以選擇哪裡？
03
熱點板塊再無萬元盤
南通房價全線外拓，新興板塊有哪些？又有哪些是價值高地呢？為此我們對熱點板塊做了一個解析，僅供參考。
在正式解析之前，熱點板塊的標準是什麼？
筆者認為至少要有以下兩個特徵：
一，地理位置區分明顯；
二，區域至少有四個新項目或者品牌開發商項目入駐。
我們發現，港閘區（市北高新、北大街、五水）、崇川區（新東區、老城區、新城區）、開發區（能達、蘇通）、中創區、通州區便真正符合這些特徵。
如果說2016年末的土拍吹響了重點板塊全面破萬的號角，這次蘇通園區某盤的開盤直接宣告熱點板塊的全面破萬。
目前來說，港閘均價基本在14000元/㎡左右，崇川區均價基本在14000-30000元/㎡，開發區均價基本在13000元/㎡左右
其中新城>主城>中創區>五水>市北高新>北大街=能達=通州金沙>蘇通。
以上所列的板塊，它們地理位置區分明顯、區域至少有四個新項目或者品牌開發商項目入駐。
熱點板塊的存在名副其實：
港閘匯聚了萬科、綠城、蘇建這樣的品質開發商；
崇川區擁有火爆的學區、高昂的房價；
開發區能達板塊八個新項目爭奇鬥豔；
通州金沙合作項目頂了半邊天。
隨著土地出讓起拍價的不斷上漲，房企拿地成本越來越高，未來的售價同樣水漲船高。自行盤點了一下，在上述的熱點板塊，基本沒有低於萬元以下的項目。
高溢價之下，除了購房者會轉向外圍，開發商也會全面向外線拓展。
比如碧桂園拿下的川姜鎮項目，陽光城拿下的五接項目，恆大拿下的張芝山項目，富力拿下的世紀大橋南項目。
投資的判斷其實就是對未來的賭博，而對於開發商來說，經過嚴謹的計算，大概率下是賭贏的，比如陽光城五接項目，首次開盤以及二次加推基本售罄，碩果累累。
04
五大高價值板塊領漲
那麼，南通房價全線外拓，新興板塊有哪些？又有哪些是價值高地？
中央創新區
價值指數：5
適宜人群：首改、改善、投資
中創區排名第一價值高地，筆者認為應該是實至名歸的。
無論從規劃中的配套（大劇院、美術館、紫琅湖、森林公園、雙地鐵、三甲醫院），還是從目前正在開挖的湖面、修建的隧道、森林公園以及創新學校的進度來看，都是名副其實。
從中創區土地拍賣的情況看，中創區顯然已經不是剛需所能觸及的。而首改、改善以及部分投資群體還是有很多的機會。國城X府礙於限價，價格很美麗；中創X都會，作為中創區內第一個新商品房項目，備案價對於剛需來說，還是有些高。
投資的意義不言自喻，如果一個城市舉全市之力在做的事，你都不敏感，何談投資。
先鋒鎮
價值指數：4
適宜人群：剛需、首改、投資
先鋒鎮價值指數排名第二基於以下三個方面判斷：
一是其地理位置與中創區實在太近，可以享受各種配套輻射；
二是坊間流傳著中創區東擴的說法，不得不引人注意；
三是5月底中南以7227元/㎡的樓麵價拿下世紀大道南地塊，未來售價可能高達15000元/㎡，創區域新高。
在中南拿地之前，先鋒鎮其實很少進入大家的視線。規劃建設的南通火車東站客運站、地鐵二號線先鋒站，立馬讓先鋒上升了一個等級。總歸來說，隨著以後中創區高房價的外溢，先鋒的發展，絕對不能忽視。
平潮鎮
價值指數：4
適宜人群：剛需、首改、投資
港閘以下，前有濱江新城的規劃，現有高鐵新城的概念，平潮也是一個值得關注的板塊。因為，任何城市的高鐵新城，都會撇開與主城區的聯繫，獨立高效發展。
這裡有南通高鐵站，滬通鐵路由此向南，半小時可到上海；這裡有地鐵一號線南通西站，可以通達全城。
目前整個板塊除了南通同仁置業開發的璟御華府，基本沒有項目在售。2017年9月，經過469輪的廝殺，同仁置業以樓麵價7680元/㎡，溢價211%拿下CR2017-023地塊，把吃瓜群眾嚇得目瞪口呆，預估售價也將要超13000元/㎡。
張芝山鎮
價值指數：3
適宜人群：剛需、投資
張芝山鎮目前在售的項目不多，可以說是一個非常孤獨的板塊。整個區域的價值與先鋒鎮類似，承載著更高價值板塊的溢出，這就是開發區能達板塊。
目前能達板塊的普遍售價為13000元/㎡，而且門檻較高。張芝山的火爆一是基於稍低於能達的售價，二是相對寬鬆的購買門檻。可以這麼說，開發區越是火爆，價格越高，張芝山的價值將越來越凸顯。
幸福鎮
價值指數：3
適宜人群：剛需、投資
如果不是近期幸福新城的拍賣，幸福鎮的火爆可能還要晚一段時間。至於為什麼這麼火，原因可想而知，目前地鐵二號線已經坐實年底開工，而二號線的第一站便是幸福鎮，預計二號線將於2023年開通。
川姜鎮、五接鎮、興仁鎮
價值指數：2
適宜人群：剛需、投資
以上三個板塊目前價值程度相對仍是偏低的。首先類似於川姜、五接與主城區的距離確實稍遠，二是所在區域目前僅各有一個品牌開發商開發的項目，三是區域的客戶比較孤立，客群範圍較小。
五接鎮項目的火爆主要是由於低總價、低首付；川姜鎮項目的火爆，主要是客群比較固定，高收入業主較多。而興仁鎮，除了機場大道，沒有任何利好，而板塊內是否有機場與房價的上漲關係並不大。
05
慢慢等待好的機會
南通目前新房市場依然火爆，但也開始出現分裂現象。一些性價比低的樓盤去化率明顯降低。2017年那種手捧全款還要托關係茶水費才能買到房的行情已經少見很多。
剛需上車的朋友，既然已經錯過了上一波行情，不用著急不如挑選一些真正優質的項目。
投資的朋友們，抓住目前的高價值板塊的機會。
改善的朋友們，也就那幾個了，跟著**風向標走，總是沒錯的。
如果還沒明白，就把文章再看一遍。希望大家都能買到合適自己的「好」房子。
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