賣房是越管越細，全國上半年平均每天出台一個新政策

最新 08-05

信貸、稅費、土地、限購、限售……今年中國繼續動用各種調控政策，試圖控制房價的「過快上漲」。

據新華社報道，上半年全國各地的樓市調控政策先後發布 192 次，較去年同期增加 65%，發布次數再創歷史新高，平均每天都有 1 個相關政策出台。

這些新出爐的政策來自 73 個城市，主要以二三線城市為主，限購和限售是調控主力。這主要是因為四個一線城市先期已經制定了較為嚴格的限購、限售措施，一些政策調控主要以商業銀行調整首付比例或者貸款利率為主。

宏觀調控方面，發改委限制地產企業外債資金投資境內外房地產，原銀監會提出嚴控除按揭貸款以外的信貸資金流入房市，住建部則提出增加土地供應，提到 3-5 年內熱點城市租賃住房、共有產權房用地佔新增住房用地供應 50% 以上。

具體到各地方，調控城市以限售、限貸為主。73 個城市一共發布限購政策 135 條、限貸政策 176 條。另由 51 個城市以及海南全區域實行限售。

樓市的調控放鬆僅出現在年初，比如蘭州今年 1 月城關區、七里河區、安寧區範圍內的住房繼續限購，但不再提供社保證明和納稅證明。通常這種情況發生在拿地成本較低的城市，因為隨著低線城市 2015 年的低成本土地逐漸消耗完畢，2016 年以來土地購置成本逐漸超過商品房銷售價，這讓政府有了提價壓力。

調控政策更多還是以限制為主。今年第二季度，海南在已出台限購政策的基礎上，實施全域限購；瀋陽將新房和二手房限售範圍擴大到全市行政區域（不含遼中區、新民市、康平縣、法庫縣）內，限購對象為擁有 2 套及以上住房的瀋陽市籍家庭；哈爾濱則是要求 6 個主城區的新房，在簽約後三年內不能出售。

關於中國調控房地產的歷史起點，通常認為是有兩種說法。一個是 1998 年，國務院下發通知將房地產列為國民經濟的支柱產業，商品房出現，接著房貸、房產交易免營業稅、土地招拍掛等政策或制度相繼出現。

另一個說法是 2003 年國務院提出房地產要持續健康發展，相關宏觀調控政策方向從把房地產視作支柱產業變為防止房地產泡沫。

但如工商銀行城市金融研究所在一份研究報告里提到的，無論是從哪個時間節點開始算，近 20 年間，中國的地產調控收緊期明顯長於寬鬆期，且每次收緊的調控幾乎都被打上「史上最嚴」的標籤。但每次調控之後，房價先跌後漲，只要政策稍一放鬆，便會出現一年內漲 50% 的反彈。

在這個過程中，地產調控的次數逐漸增多、發布政策的政府等級從省會級（如北京、上海）一直下探到縣級市（如安徽阜南、河北霸州等）。同時，調控政策也越發細化，比如一些城市對外地戶籍買房者限購時通常會加上婚姻、社保、居住證等附加條件。

金融工具依舊扮演著政府調控地產時的重要角色。

這主要是金融在房地產周期發展中作用巨大。房地產開發投資資金，絕大部分來自於銀行或資本市場，住房抵押貸款對居民購買房產發揮巨大作用，主導著房地產周期運作。

今年 5 月開始，包括建設銀行、中國銀行、工商銀行、興業銀行等在內的多家銀行，上調北京地區首套房貸款利率至央行基準利率（4.9%）的 1.1 倍，一部分銀行上調至 1.3 倍。研究機構思源顧問研究院今年 6 月發布報告稱，當月全國 533 家銀行分（支）行中，有 169 家銀行上浮首套住房按揭貸款利率 10%，164 家銀行上浮 15%，16 家上浮 30%。

我們以南京的 5.91% 首套房貸款利率和基準利率 4.9% 作對比測算，發現消費者貸款 300 萬元、分 30 年還清，根據不同的還款策略每月要多還 1500-3000 元，30 年累計多還 68-74 萬元。

利率只是貨幣政策影響著房地產價格的一個方面。住房首付比例則是另一個重要工具。今年 3 月，北京要求個人房貸首付比升至 49%。

光大證券首席經濟學家彭文生曾提出首付比是一個很好的地產調控工具，原因在於它是一種「自動穩定器」 —— 設定三成首付，100 萬元的房子就是 30 萬、300 萬元的房子就是 90 萬，首付金額隨著房產價值而增加，從而提高購房門檻。反之房屋貶值則降低買房門檻，從而平衡房地產的需求。

中國人民銀行金融穩定局也曾提出，對房地產投資有較大影響的變數是房地產信貸而非利率。

但這種長效機制卻經常會被五年一屆急於出政績的政府頻繁調整。2007 年中國在房價 8 年翻倍的大背景下要求全國首套房首付標準提高至 30%，房價和成交量暴跌。之後國務院在 2008 年和 2009 年分別將首套房首付比率調回 20%、將個人住房轉讓營業稅征免時限由 2 年恢復到 5 年，房價開啟新一輪上漲。

不過在近乎於計劃經濟的調控措施下，首付比調控作用在中國多地已經失效。

在今年 5 月的一次採訪中，一家地產代理銷售公司在杭州的負責人評論說，房地產已經是計劃經濟。地產商從融資到拿地再到蓋樓銷售，十幾雙無形的手從中施加阻力。

比如監管機構會對銀行進行窗口指導（即口頭通知，沒有批文），縮減對地產商的貸款白名單範圍。證監會、交易所則對房企發債的審批周期加長，今年碧桂園一筆 200 億元的債券發行和萬達一筆 50 億元的 ABS 貸款終止。這些地產公司在境內 A 股的 IPO 和併購重組也在沒有明文禁止的情況下，始終難以達成。