徵收海外買家稅的多倫多，還值得投嗎？
作者丨Daisy黃嵐
版權聲明：本文首發于海外掘金（ID：gold1849），為原創作品，其他公眾號轉載此文時，需在正文前署作者名、標來源，並同時轉載文末海外掘金二維碼，否則視作侵權。
1加拿大的經濟大環境
我們說一個城市、一個國家的房地產是否繁榮，一定與這個城市和國家的經濟緊密相連，也跟一個城市和國家的商業也是緊密相連的。所以，今天跟大家分享加拿大目前的經濟大環境。同時也會向大家介紹一下加拿大商業地產的一些情況，因為這些會直接對加拿大的個人投資住房有影響。
我採用了一些CBRE世邦魏理仕的數據：
CBRE是全球著名的商業地產公司，所以，它們的數據都是比較公立的、是有信任度的。通過2017年的一些數據。看一看目前的商業環境有哪一些新的趨勢？首先是加拿大多倫多的辦公樓銷售價格和租金都非常理想。購買核心寫字樓的買家非常多,可能會令加拿大的房價產生新的紀錄。多倫多、溫哥華的商業地產是遙遙領先的，強勁的租賃需求使得空置率非常低，可能也會帶來更高的租金。
另外一個趨勢，是租戶的需求變得更加的靈活了。現在隨著辦公室和工業空間越來越稀缺，很多商業租客需求變得更加靈活。企業可能找一塊地方會比較困難，於是會擴展到很多處的辦公樓，比如有一些企業可能租用一小塊甲級寫字樓，然後再租用一些二級的B類或者C類的辦公空間。
對多倫多來講,還有一個很大的趨勢是土地。因為現在建設周期和投資計劃都在加速，但是商用土地的價格也在節節攀升，可能會在加拿大創造新的紀錄。還有一個特點是創紀錄的投資金額，加拿大有可能連續第三年實現創紀錄的投資金額，儘管現在利率是在往上走的，但是商業地產作為穩健的高收益投資工具，具有非常大的吸引力。這些都是一些積極的方面。
當然，全球大環境也是有一些不太樂觀的地方。比如說英國、中國和俄羅斯，這些國家日益增長的影響力，還有民粹主義的復甦以及美國政局不穩定等等，這些因素都是目前所有預測到的可能影響加拿大地產的因素。雖然有很多的問題，但是2018年，很多樂觀因素疊加帶來的影響，會大於這些不確定因素。也就是說，加拿大的商業地產仍然是一個非常樂觀的資產。
在經濟數據方面，加拿大在過去十年里GDP增長，在發達國家裡能排名第一，加拿大失業率低於6%。憑藉穩健的工資增長、就業前景和強勁的商業支出，加拿大經濟基本面是非常強勁的。2017年度加拿大在商業地產方面的表現也非常不錯。大家可以看一下我做的這張圖。
多倫多、溫哥華在包括美國的北美主要城市裡面，辦公樓空置率最低，加拿大、中國、西班牙、荷蘭一起稱為全球四大商業地產投資國。加拿大也是創下有史以來最高的商業地產投資額，達到431億美元。經濟學人還把多倫多、溫哥華、卡爾加里列為世界五大宜居城市之一。
多倫多現在是全球科技電商巨人amazon第二總部的候選城市之一。去年遊客數量更是創下了新高。還有一個值得一提，去年穀歌未來城項目甄選了全球幾個城市，最後落戶在多倫多。這個大型項目也會為多倫多吸引很多高科技企業的入駐，和更多美國的高科技的人才。
外國留學生繼續是以創紀錄的數量流入到加拿大，更廣泛地來講，移民目標的增加將會在2018年吸收31萬新移民，到2020年一共要接受超過100萬的新移民。而現在世界上很多其他國家，他們對移民是有強烈分歧的。
加拿大的移民政策目前看起來似乎是最為友善的，對加拿大未來的經濟增長，個人認為也是非常重要的。因為經濟要增長，並允許企業獲得多元化和高技能勞動力，那麼移民將是至關重要的。
目前還有一些觀點認為，加拿大現在正處在歷史上第三長的經濟擴張時期，但是如果與同期的人均GDP累計增長來衡量，人均GDP還有很大的提升空間。從2008年金融危機以來，加拿大的經濟也比其他任何時候都更加多樣性。包括技術、自然資源和專業服務都在推動經濟增長。為經濟不景氣提供了對沖，也降低了相應的風險。總結一句話，加拿大現在的經濟比前幾十年是呈現一種更加多樣化的形態，為經濟的負面因素提供了緩衝。
很多客人一直反覆向我諮詢利率上升的問題，因為從17年的七月開始，加拿大銀行已經幾次調高利率。但是，把更高的利率和高利率混淆是錯誤的。就算現在利率調整，一年幾次加息，相比於中國的利率來說還是低的。
利率的上升會增加運營成本，但這部分會被各個住宅類別的租金上漲所抵消。儘管利率上升以及無風險收益的利差有所收窄。但是世界領先的私募股權投資公司黑石集團，最近也購買了加拿大最大的工業房地產投資信託基金。
這個消息非常令人放心。因為工業物業的租金回報是所有資產類別裡面最低的。它確切地表明資本玩家的這些老手，他們也看中加拿大的市場，他們仍然有興趣發現機會。關於科技企業在未來一年最大的影響，應該是對租賃市場的更大的需求，因為科技企業成立必然意味著更多的人口需要居住，更多的人口需要租賃，還有更多的辦公空間需要租賃。
2017年在溫哥華的科技公司佔到了辦公面積的大概50%以上。在多倫多的科技公司佔到了辦公用房需求的20%以上。這裡我們可以看出來，科技企業在2018年會繼續推動對辦公空間的需求。剛剛我們是通過商業和經濟的大環境跟大家分享了加拿大的一些經濟的情況。
2多倫多的科技軟實力
現在我想從科技軟實力的方面來介紹一下多倫多的情況。在世邦魏理仕的年度技術人才城市排名中，多倫多是名列北美髮展最快的一個科技市場。在北美前五十大城市裡面，多倫多的排名從去年的十二位上升到目前的第六位。主要是得益於2015年到2016年的科技類的就業數量大增，多倫多新增了22500個技術工作崗位。
多倫多也是高科技企業經營業務最具價值的市場之一。從成本和人才質量來看，多倫多也是北美高科技企業投資性價比最高的地區。目前多倫多在世界級的高科技人才方面處於領先地位，特別是在人工智慧領域方面。過去一年以來，多倫多技術勞動力的增長速度，也是令人難以置信的。
從15年到16年多倫多新增長的科技工作，是紐約和舊金山灣區新增長的總和，這顯示出多倫多的科技產業充滿了活力，現在多倫多每增加四個工作機會，裡面就有一個是科技類的工作。科技公司現在佔了多倫多辦公空間需求的百分之二十以上。
世邦魏理仕的報告裡面也有寫到，多倫多現在也被認為是北美經營科技公司第二便宜的市場。在多倫多經營一家五百人的科技公司的估計成本，考慮到人才和房地產的成本，總計是需要2590萬美元，遠遠低於最便宜的美國市場俄克拉荷馬市的3390萬美元。即使消除了加元兌美元的一個折扣的效應，多倫多仍然是北美科技公司最具有成本效益的一個市場，與紐約舊金山波士頓等等這些主要城市相比，無論是匯率如何變化，多倫多在人才和辦公室成本方面仍然是便宜的。
勿庸置疑，現在多倫多已經成為眾多頂尖國際公司的高質量人才庫，再加上加拿大的移民政策，使得多倫多能夠從全球吸引到最優秀的人才。這和美國舊金山灣區矽谷的發展是很相似的。目前矽谷有百分之四十的人才，是出生在美國以外的地區的。這也是為什麼加州一直是民主黨的票倉。
特朗普總統上台以後的一系列政策，使得多倫多在人才方面有機會進一步縮小和矽谷的差距。去年穀歌未來城落戶多倫多湖濱地區，也印證了加拿大是移民的家，美國谷歌公司也能看好多倫多的發展前景。
說到經濟的基本面，加拿大去年最亮眼的一個商業地產類型就是辦公樓地產，也最能夠體現經濟的好壞。雖然這些年來資源類的企業比較低迷，但是高科技行業增長的推動，多倫多市區辦公樓的空置率在北美各大城市排名處於低位的9%，也就是說，辦公樓出租率非常飽滿的，多倫多的辦公樓的空置率在2017年的第二季度達到了近年來的最低。
接下來介紹一下谷歌未來城的項目。谷歌未來城落戶在多倫多的湖濱地區。第一期是大概55英畝的空置地。這一塊原來是老工業區，現在經過城市規劃和公共諮詢，這塊風水寶地相信在未來五年之內，可以看到一個飛速的發展，也有很多人說這裡就是未來上海的浦東。
從圖片裡面大家可以看出，這個湖濱區長這樣。在未來幾年以後，它將會長什麼樣子呢？這個東湖邊的社區主要的規劃包括公寓樓、商業樓、公園和公共空間，將來會有兩個大的公園、學校，還有一公里長的湖邊人行道。這些公園和公共空間會和公寓樓、商店、商業樓錯落相間。整個計劃預計會帶來六千個住宅單位以及過百萬尺的商業樓，會帶來大概八千個就業機會。它是有最先進的技術支持，將來會成為科技園區，也一定會有頂尖的公司入駐。
谷歌未來城會聯合多倫多湖濱團隊，在這邊打造一個智能社區。到時候谷歌加拿大的總部也會遷移到東湖濱區。一些大型的開發商也會在湖邊開發大型的商業項目，支持一些創意和科技公司，未來也會帶來大約兩千個以上的就業機會。
以上是從宏觀角度跟大家介紹加拿大或者多倫多的一些情況，包括整體的經濟大環境、科技軟實力、谷歌未來城的一些最新的動向。
3海外買家稅
接下來說的是海外買家稅，從去年的四月二十號，安省開始實行海外買家稅，很多人對海外買家稅還有很多疑問或者是不了解的地方。今天就跟大家展開聊一聊海外買家稅的具體問題。首先，海外買家稅是15%。目前，加幣的匯率處於歷史低位，大家可以看一下這一張圖片。
從2011年以來，加幣的匯率的下跌大幅抵消了海外買家稅的影響，比如說在七八年前的匯率曾經最高達到1：9或者是1：8，目前可能只有1：4或者1：5。算上匯率損失，是遠遠抵消了海外買家稅的影響。也就是說如果使用外幣或者人民幣來買加拿大的房產，即使加拿大實行海外買家稅，仍然會比加拿大國內的買家更具有購買力優勢。
安省制定的海外買家稅政策，有很多彈性的政策，規定政策的出發點是但凡你跟加拿大有一點聯繫，就不收你的海外買家稅。可以申請海外買家稅的返還基本上是有三種情形。第一，是從購房起四年內你拿到加拿大身份，第二，在購房之前你有滿兩年的學簽，第三，購房至期滿一年的工簽。
這三種情況無論滿足哪一種情況，都可以申請海外買家稅的返還。就算你在國內投資，沒有連接點要收海外買家稅，我個人認為用人民幣買抵消上匯率的跌幅，還是遠遠比加拿大本土的人投資房地產要有優勢。
4二手房和樓花各自具有什麼特點
二手房的特點，首先就是所見即所得，因為你買樓花的話，樓盤都還沒有造，只能夠通過圖紙和一些項目的介紹來了解這個項目。二手房你看見是什麼它就是什麼，而且不像樓花一般是等四年後入住，二手房就直接可以入住，而且它的貸款政策是明確的。因為樓花可能需要等四年以後才開始付貸款，所以是按照那個時候的貸款政策進行貸款。那麼二手房所見即所得貸款政策也十分的明確。
所以二手房適合怎麼樣的買家呢？二手房適合打算到多倫多來居住的人。
樓花比較適合人現在目前是在國內的客人，短期之內或者是兩三年之內沒有到多倫多的打算，但是他未來可能有一些需求。比如說孩子來念書，或者他想未來移民這樣的情況，比較適合投資樓花。
首先，樓花遠程簽約是非常方便的。包括電子錢包都是可以操作的。樓花在交房之前只需要付首付。而且首付一般是在一年半里分成四筆支付。也就是說，百分之三十五的首付，大概在一年半左右的時間裡面分成四筆支付，這個對於現金流的壓力就不會特別的大，而且會有比較強的槓桿的效應。你支付了百分之三十五的首付，如果有漲幅的話，那麼就是百分之一百的漲幅。貸款也和國內不同，它的貸款是四年以後交房的時候才開始付貸款，也就是說在這三四年的時間裡面會有一個比較強的槓桿效應，持有成本是比較的低。
最後，介紹目前最值得投資的三類產品。第一類的產品是市中心多倫多大學附近的公寓。大家可以看到近一兩年來市中心多大附近的公寓，無論是售價還是租金回報率都有非常大的增長。
第二類是中城區的豪宅。為什麼這麼說呢？因為中城區是有歷史淵源的。多倫多十大最好的社區，中城區佔了七個。然後，多倫多及周邊公寓均價前三名也都是出自中城區的。區域配套也很多頂級的私校，加拿大百分之七十以上最頂級的私校全部匯聚中城區。
那麼為什麼中城區目前是最值得投的點呢？因為從去年420開始。別墅類產品的價格因為受到銀行貸款政策和海外買家稅的影響，經過一年時間的調整，中城區的很多豪宅價值都跌出來了，可以說現在兩三百萬的豪宅是很好的一個撿漏時機。
第三個我想推薦給大家的產品是一百五十萬以內的別墅。因為在這個價位的獨棟別墅，屬於剛需層面，如果房地產有大的增幅，一定是剛需這一塊最先啟動，未來增幅也一定是最大的。
TAG:海外掘金 |