房價最嚴調控來了！老百姓這次是信還是不信？
房價為什麼越調控越漲？對於這個問題，大家都很疑惑！7月31日，大佬們聚在一起開了一個經濟工作會議，專門把房價問題拿出來做討論和定調。
我們先來閱讀一下會議精神，其中有關房地產調控的表述如下：
下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
我們注意到：
對於房地產調控的基調，已經由「堅決遏制房價過快上漲！」變成了「堅決遏制房價上漲！」
以前，樓市調控的目標是保證不跌，防止過快上漲。
現在,按照「堅決遏制房價上漲」的字面意思來理解，就是房價不能再上漲了。結果也只有兩個，要麼穩住房價，要麼房價下跌。
「下決心解決好房地產市場問題」，這代表中央已經下定了決心，這是對房地產行業所有市場主體喊話，房地產行業的問題必須得到解決。
01
什麼叫「堅決遏制房價上漲」？
見微而知著，從7月20日新華社對合肥房地產市場的整改報道中。
我們可以看見三條線索：
如圖所示,房地產調控的目標包括：
1、房價環比不上漲;
2、價格指數不突破;
3、不再出現新地王。
說實話，這三個目標很難實現！為什麼這麼說呢，我們一一來解讀:
1、房價環比不上漲，就是要求在該地區保持房地產市場的供需平衡。
政府就必須要先以限購、限貸、限售政策來控制供需關係。畢竟，買房子的人有多少？買房子的能力有多強？賣房子的人有多少？這是針對不特定對象（剛需買房、炒房者買房）出台的調控政策。
同時，還必須以限價手段，來保證房價每月環比不上漲。這就是針對特定對象的行為（開發商售房）出台的調控政策。
這兩個層面實施起來的難度都非常大。
2、價格指數不突破，難點在於如何調控二手房交易市場？
想控制房地產銷售價格指數不突破，需要建立實時動態的房地產監測體系。
監測新房市場，還算比較容易。而監測二手房市場，就有點困難了。
而新房是房價龍頭，嚴控了新房價格，確實阻止了新房高價傳導到二手房價。對二手房交易市場進行調控，這是一件比較困難的事。二手房交易具有隨機性，相對比較自由。
但調控政策不可能與龐大、分散的個人購房者和個人售房者直接對話。二手房賣什麼價，卻是由每個房東決定的。樓市調控政策設定限售年限，只能在短時間內起作用。
所以，想達成這個目標的難度也挺大的。
3、如何才能做到地價不漲？
房價裡面有一大半是地價！要做到地價不漲，這是最難的！
地價受土地供應量影響，審批了多少面積的住宅建設用地，就直接影響了地價；還有一點，土地還要不要拍賣？怎麼能在土地競拍制度下，控制地價不漲？
最關鍵的是地價直接與棚改貸掛鉤，與地方債掛鉤，與公共財政掛鉤。
所以，想讓地價不漲，難！
02
想讓房地產市場可控，想讓房價不漲，可能嗎？
從宏觀環境來看
近期的中央經濟工作會議，為下半年的宏觀政策定了基調，積極的財政政策要更加積極，穩健的貨幣政策要鬆緊適度。
央媽在7月5號下調了存款準備金率0.5個百分點，向市場釋放出了流動性。這些錢最後都會通過商業銀行貸款給企業，企業擴大生產後再通過購買原材料和支付勞工的方式讓錢流通到老百姓手裡。
財政部通過上調個人所得稅起征點和增加企業所得稅優惠等方式，也向社會做了大規模的現金釋放，個人所得稅起征點的上調會直接增加居民收入。
當老百姓手裡有錢後，按照中國多數人的習慣和觀念，會去買房子，中國這幾年房價的漲幅也確實沒讓老百姓失望。所以說，目前的宏觀環境本來就對房價有一定推動作用。
再從微觀市場主體來看
對於房地產市場來說，除了正常的買賣雙方，參與者無非就是炒房者、房產中介、開發商、地方銀行、地方政府。在住宅供給總體稀缺的情況下，這些參與者各有各的算盤。
以地方政府為例，棚改拆遷是2018~2020三年計劃，不能不做。地方政府要完成推動棚改、安置群眾任務，要完成商業區、住宅區、工業區的規劃建設布局，都是要花大錢。
沒錢！怎麼辦？要麼找國開行借「棚改貸」，要麼發行地方公債！但無論是借錢，還是發債，都有槓桿，造成資金成本上升。
而目前財政收入的主要貢獻者是土地出讓金，地價如果不漲，財政的虧空誰來補？所以，新的樓市調控精神，想讓地價不漲，簡直是難如登天！
房價不漲，是在穩定供地的前提下，地方政府不抬地價、炒房者不炒作、開發商不捂盤惜售，這三者統一配合才能有的結果。
PS:夢想還是要有的，萬一實現了呢？
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