未來的旅居市場，不再是兩居的天下
我國出台「二胎政策」已有兩年多，但根據國家統計局數據顯示，2017年國內人口出生總量和出生率不升反降。
在嚴峻的人口形勢下，計劃生育政策再次面臨調整窗口期。在今年全國「兩會」上，有代表提出全面放開三胎乃至徹底放開生育限制的議案。可見徹底放開生育限制的呼聲越來越高。
近期，生育政策在各地也做了相應的調整。例如黑龍江等地對一些家庭開放了合法生育三胎的機會。相信不久後，相關部門就會推出新政，繼二胎家庭之後，「多胎家庭」將成為新的名詞。
隨著生育政策的必然調整以及多胎家庭的出現，樓市的走向也會發生改變。
1、城市住宅「兩居」的拐點
在一線城市和主要二線城市，兩居依然佔據二手房成交的最大比重，而新房在一線城市則已經徹底過渡到了三居以上的改善階段。
從北京2018年1—7月新房住宅成交可以看出，二居成交套數佔比僅為28.29%，而改善三居的成交套數佔比45.38%，已上升為市場主流需求。
就全國核心城市而言，近年來房價高企，總價不斷攀升，剛需開始向存量小面積二手房靠攏，而改善需求則大部分在新房市場獲得滿足。
整體來看，成熟的一二線城市其二手房成交的佔比已經超過50%，像北京、上海這種城市，二手房成交佔比甚至在今年一度達到80%的比例。
所以，以兩居為成交主力的樓市失衡現象，一方面是核心城市房價過快上漲造成的總價門檻過高；另一方面則是二手房超越新房市場，以剛需為主導的成交結構所致。
2、旅居市場告別「小戶型」
旅居市場與城市住宅則呈現完全不同的成交特徵。
過去，旅居市場以小戶型、低總價的產品熱銷一時，而現在此種趨勢已然發生改變。旅居置業正在向大戶型、舒適類產品過渡。
其原因有二：
一是過去的旅居理念，是以節假日短住為主要訴求，所以對旅居品質要求不高，因此購房者可以容忍面積偏小和功能不夠完整的產品。
但如今，隨著人們度假時間的靈活性和寬裕性，加之消費升級帶來的生活方式的轉變，以家庭為單位選擇旅居的時點不再局限於節假日，且度假時間明顯變長。
根據去年相關統計，中產家庭累計度假時長年均已達到1—3個月的周期，因此對旅居產品的面積和功能方面的需求在穩步升級。
二是由於二胎家庭的增多，以及未來多胎家庭的出現，度假旅居開始考慮到家庭人口結構的變化趨勢。從三口之家，到四口甚至五口之家，對於旅居產品至少三、四居產品才能適應新趨勢的需要。
綜上可以看出，無論是核心城市住宅，還是度假旅居產品，從兩居以下的小戶型向三居以上的中大戶型演變已成為非常顯性的樓市特徵。
另外，『地產營銷人』也逐漸清晰了一個新的認知：旅居產品的需求地位在發生變化。從過去的一種輔助性置業、邊緣性產品，到而今中產家庭必備的為提升生活品質配置的資產類型，旅居物業的重要性在迅速提升，成為不弱於城市第一居所的主流產品。
照此來看，旅居置業對房屋的品質也不能再用原來的標準——比城市住宅面積小，品質低；而是應該反其道而行之：旅居置業更強調居住體驗的反差——比城市第一居所擁有更大的面積、更強的功能、更好的環境。
由此才真正體現出旅居購房的意義。
這種市場和政策的變化，已有品牌房企敏感意識到，並從開發戰略和產品定位上開始做出傾斜和調整。在旅居市場上，越來越多具有舒適性的三、四居產品開始陸續出現。
值得一提的是，『地產營銷人』今年考察過的濱海度假大盤——融創?東海灣，就是提供改善性旅居產品的最佳範例。
融創?東海灣是融創在山東龍口市北側的南山東海旅遊度假區內，開發的濱海度假大盤。
項目的一期地塊總用地面積為41.71公頃，規劃總建築面積99萬平方米。建成後將打造成為龍口市最大最高端的濱海度假生活區之一。
地塊內擁有聯排別墅、疊拼別墅、高層住宅、商業等豐富的業態，小區由34棟33/34層高層住宅、37棟4層疊拼住宅、24棟3層聯排住宅、1棟局部三層商業樓及一所3層幼兒園組成。
該項目為讓客戶感受到別樣的旅居體驗——生活即度假，度假即生活，用豐富的產品類型和舒適的戶型面積來滿足市場新的需求。
融創深度洞悉全家庭的旅居度假居住需求，在融創?東海灣項目的戶型設計上打破傳統旅居產品一居、二居的戶型設計，前瞻性地打造三、四居度假類產品。
戶型的主力戶型面積區間在98—158㎡，整體格局方正舒闊、南北通透、全明採光、動靜分區、動線流暢且收納空間充裕，更大程度的提升居住的功能性、舒適度及空間價值。
主卧均配有超大飄窗，向外延伸，讓空間擁有錯落感，採光極佳。無論是早起時的陽光，還是晚歸時的染霞，亦或夏日夜晚的星空，盡攬每個時刻的迷人風景。
U型廚房，貼合現代人的生活方式，充分利用空間，將中廚、西廚合於一室，專屬操作檯面，盡情享受不同的烹飪樂趣。
明窗通風，遠離油煙困擾，強大的收納系統，讓廚房整潔又便捷；緊連餐廳，美食輕鬆快遞，居家生活自在從容。
125㎡以上的戶型還配有超大景觀陽台，將生活的尺度一再延伸，貫通卧室或連通客廳，讓空間的實用性及居住舒適度進一步提升。偶爾放慢腳步，正對陽光鮮氧，開闊視野，心「寬」生活更「寬」。
融創?東海灣三、四居戶型做到了多功能空間優化布局，滿足了不同居住功能需求，靈活多變，多重享受，輕鬆居家，裝得下每個家庭成員的興趣愛好。三代同堂、四口之家，都能妥善安排，每個人都有屬於自己的精神領地。
融創歷經十五年沉澱，不僅匠心打造契合全家庭旅居度假的生活空間，在項目選址之初，也對周邊配套進行充分考量，最終落定在配套相對成熟的區域。
龍口是山東著名的濱海城市，擁有美麗的海岸線。城市位於膠東半島的西北部，東臨煙台，南近青島，北與天津、大連、秦皇島隔海相望。
龍口市是「一帶一路」的重要節點，中日韓地方經濟合作先行區，北中國第一經濟縣域，是具有國際影響的濱海旅遊度假勝地和高品質的生態宜居城市。
項目所處的東海旅遊度假區擁有東海醫院、繁華商貿街、商業步行街、大型農貿市場、月亮灣海景酒店、觀音閣等度假配套。
在教育上，項目周邊有集幼兒園至高中的東海外國語學院，聞名全國的龍口第一中學，在山東省的教育質量一直名列前茅。
休閑娛樂方面，月亮灣海水浴場，東海海天高爾夫球場，馬術俱樂部，遊艇俱樂部，海上漂浮客廳等高端配套環繞項目分布，皆可近距到達。
值得一提的是，融創?東海灣與濱海高爾夫球場融於一體，加之大海、陽光、沙灘、原生態森林組成的天然氧吧，可稱之為集居住養生、休閑、旅遊、度假的勝地。
享受陽光沙灘的同時，也無懼交通和時間成本帶來的壓力，融創?東海灣經威烏高速可便捷抵達威海、北京、天津、青島、濰坊、濟南等城市。
從龍口最美的海岸線到煙台蓬萊國際機場僅40分鐘車程，而濰煙高鐵將於2020年完工，屆時北京到龍口只需3小時。
融創?東海灣於稀缺自然海岸，沿用法式建築精髓，融入現代簡約元素，將建築點綴於自然中。顏色穩重大氣，線條鮮明、細節考究，低調奢美，又極具藝術涵養，呈現建築、環境、與居住的優雅契合。
園林景觀採用三進式，綻放法式風情。基於對土地、自然的尊重，提取「海」的特徵肌理，作為園林的主要形式語言。一進「門為禮」，二進「軸為序」，三進「會客廳」，營造極具尊貴感的三進禮序。
整體園林在功能上營造出富於尊貴感的迎賓花園、全場景的健康步道、休閑式的高端會所、全齡化的運動場、慢生活的鄰里花園，層次豐富，設計極具人性化。
在物業服務上,融創?東海灣採用高端私人定製式的管家物業服務。每棟樓都會設置物業管家。
消費升級的大勢，多胎家庭的出現，旅居時代的到來，正深刻改變樓市運行的軌跡。度假不再是一種「奢侈」消費，旅居置業已成為每一個中產家庭的標配資產。
未來的旅居市場，不再是二居的天下，追求更加舒適的面積，更完整的功能、更成熟配套正植入到消費者新的購房觀念之中。
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