你說崩盤，他說限購，廈門房價漲跌真相

廈門房價崩盤——你以為的真的是你以為的嗎？

文 / 華商韜略 張津京

提起廈門這個美麗的鷺島，任何人先想到的都是藍天沙灘與大海。

然而這兩天，一篇《廈門神話破滅：地價腰斬，地王揮淚甩賣！房價下跌上萬元》的迅速火爆網路，打破了廈門的寧靜。

結合7月31日國家關於房地產調控的最新決議出台，所謂的「廈門房價崩盤」在互聯網蔓延開來，廈門的房價無疑成了當下最熱的話題。

那麼，事實究竟如何？廈門的房價真的崩盤了嗎？

【島內島外不一樣】

島內島外是廈門的行政大範圍約定俗成的分割。島內，即廈門本島，又叫鷺島；而島外，指的就是與本島隔海相望的陸地部分，與福建漳州市、泉州市等地相鄰。

據廈門市國土資源與房產管理局發布的報告，2018年上半年，廈門商品住宅批准預售面積54萬平方米，其中島內僅佔全市總量的10％，其餘供應量均在島外四區，即集美區、海滄區、同安區、翔安區。

因為廈門是旅遊城市，所有與旅遊相關的產業絕大部分都在島內，所以相關從業人員都希望住在島內。「雖然島內島外有一座橋相連，但每到上班時間的堵車，會讓人鬱悶到死。」

廈門當地人常講：「都在島內工作，有錢誰買島外？」再加上2014年起島內已經不再批准土地出讓計劃，現有的地產項目賣一套少一套。各種因素的綜合效應，造成廈門島內和島外的房價能差出一半。

而現在網上各種文章用於證明廈門房價崩盤的幾個樓盤，都位於島外。反之島內，一手房的價格不但沒降，還在穩定上漲；島內二手房雖說有所謂15個月的降價周期，但進入2018年以來，降幅縮窄明顯，尤其最近幾個月，每個月價格下降幅度在0.1%-0.3%之間，基本保持穩定。

【弄清楚是什麼價格再說話】

之前那篇引發廈門房價崩盤論的文章用一年前開發商的「去配樓麵價」與一年後拿地開發商的「成交樓麵價」進行比較，在地產業人士看來，是外行得不能再外行。

據了解，在同安片區，2017年融信、保利、禹州和首開去配樓麵價均超過3萬元/平方米。而2018年7月2日，同安區2幅出讓地塊由中鐵和華潤以底價競得，成交樓麵價分別為1.8萬元/平方米和1.7萬元/平方米。

這裡面有兩個概念，一個是「去配樓麵價」，即開發商去除類似公共綠地等不盈利項目之後的樓麵價格，是凈價；一個是「成交樓麵價」，即開發商在拿地的時候根據面積核算的單位售價。

誰都會算，拿地時所有的地都會按面積折算「成交樓麵價」。而在地價恆定情況下，當然「成交樓麵價」會低於減掉公共綠地、市政設施和回遷安置房面積後開發商核算的「去配樓麵價」。

這個結果小學生都能算出來，用它得出廈門房價崩盤的結論，不知道臉疼不？

【又見調控】

現在，如果需要更準確的描述廈門地產市場，應該用溫和調整和穩定持續來形容。

而這一切與廈門的主動調控分不開。

首先是2017年3月24日和28日，廈門出台了號稱有史以來最嚴的「限房、限貸、限離婚、限社保」的限購政策，這為外地購房者來廈門購房設立了非常高的門檻；其次是去年在廈門舉辦的金磚峰會期間，廈門借勢對產業結構進行了調整，很多外地務工人員返鄉，造成外島二手房市場需求不足；最後，新制定的《關於進一步加強精準調控穩定廈門房地產市場的實施意見》剛剛獲批，廈門全市將劃分為3個片區，通過精準調控，要完成2018年度全市新建商品住房銷售均價不上漲的目標。

毫不誇張的說，現在這個穩定的房價走勢，其實是廈門地產調控的結果。或者說，現在這個一手房和二手房價格穩定的局面才是廈門願意看到的。

針對廈門所謂的房價崩盤論，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受國際金融報記者採訪時表示：「總體來說，廈門房價近年來上漲態勢比較明顯，當前市場確實降溫。但此類降溫應該理解為政策調控是有效的，而不是說市場過度疲軟了。下半年房價調控的邏輯是清晰的，即堅持穩定的態勢。尤其是對於暴跌和暴漲會採取更為嚴厲的態度。」

而據廈門電視台相關記者表示，現在廈門房價的變動更應該看作是政府通過調控在擠房價虛高的泡沫，所謂的廈門地產崩盤之說毫無根據。

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圖片均來自網路

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