住建部發話了：房價控不住，地方政府要負責！廈門調控效果顯現……
住建部7日下達命令：對未能實現調控目標的地方堅決問責，並提出要大力發展住房租賃市場。
對房地產調控工作提出進一步要求
8月7日，住房和城鄉建設部在遼寧瀋陽召開部分城市房地產工作座談會。
住房和城鄉建設部在會上強調，各地要加快制定住房發展規劃，調整供應結構，持續開展治理亂象專項行動，對於房地產調控不力的地方，要堅決問責。
各地要加快制定實施住房發展規劃，抓緊調整住房和用地供應結構，大力發展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導和預期管理，持續開展房地產市場亂象治理專項行動，嚴厲打擊違法違規開發企業、中介機構，維護人民群眾合法權益。
此外，各地在切實做好房地產市場調控工作中，應系統分析當地房地產市場存在的突出問題和主要風險點，因地制宜，精準施策、綜合施策，把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定。住房和城鄉建設部將建立房地產市場監測體系，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制。要嚴格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。
各地樓市調控繼續加碼
8月6日，瀋陽發布通知，商品住房限購區域擴大為全市行政區域(不含遼中區、新民市、法庫縣、康平縣)。瀋陽還表示要進一步加大住房用地供應量，多渠道增加各地區住房用地供應量，加快供地進度和時序；嚴格查處開發企業和中介機構捂盤惜售、炒買炒賣等違法違規行為，情節嚴重的，依法撤銷商品房預售許可證。
通知還明確，實施商品住房價格指導。一是對在售商品住房項目，嚴格執行我市現行相關政策。分期銷售的商品住房項目，本期銷售均價不得高於前一期指導價格；首次入市的商品住房項目，銷售均價不得高於周邊同質可比項目銷售均價，周邊無同質可比項目的，按成本法核定。
放眼全國，瀋陽的調控只能稱得上是「常規操作」。
蘇州四大行「不是調控勝似調控」的操作，才要了「炒房團」的命。
從8月1日開始，蘇州中行、農行、工行和建行的客戶若在5年內提前償還住房貸款，將被收取違約金。提前還款違約金=提前還款金額×貸款執行月利率×6個月，部分提前還款的，每次還款金額不少於壹萬元，且須為壹萬元的整數倍。
這一政策雖然不是調控政策，但客觀上，抑制了購房（換房）需求。
深圳的做法更具代表性。此前，深圳新建商品住房均價已經連續21個月下降。即便如此，7月31日（中央政治局會議當天），深圳出台新政：新購住宅限售3年、商務公寓限售5年、離婚2年內申請貸款首付比例不低於70%
在建立長效機制方面，深圳也走在前面。8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發布《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》（深府規〔2018〕13號），這意味著深圳版「房改」方案正式落地。
中原地產研究中心統計數據顯示，7月份，全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄，合計超過60城市發布了超過70次各類型房地產調控政策。
專家表示，7月份以來，很多的政策出台，顯示地方政府對於房地產調控的決心沒有鬆動，這是一個非常重要的信號。
房企紛紛試水長租公寓
萬億規模的投資機會來了？
我國房屋租賃市場規模已經超過1萬億，由企業統一裝修出租的長租公寓也被抬上風口，各類長租公寓品牌如雨後春筍般湧現，從房企到中介商，再到互聯網企業都紛紛涉足。
長租公寓市場目前有三類玩家，房產開發商、中介服務商以及互聯網企業↓↓
在主流開發商中，長租公寓在管規模最大的是包括萬科和龍湖，萬科的在管規模有3萬間，龍湖的在管規模有1.5萬間；
中介服務商中最大的是鏈家旗下的自如，在管規模約70萬間；
互聯網企業主要以魔方集團為代表，規模約為4萬間。
在可能長達10年、20年的回報期之下，為何這些企業都紛紛試水長租公寓？長租公寓的這份蛋糕到底有多大？ 業內人士指出，現在長租公寓還不賺錢，房企的試水主要是為了搶佔未來的租賃市場。
隨著一系列支持租賃市場發展的政策出台，以及上海等城市租賃用地的推出，租賃市場頓時站在了風口。對企業而言，最合適的通道就是長租公寓。
這塊蛋糕到底有多大呢？分析師指出，目前我國租房的人口約佔總人口11%，對比美英日等國家的30%佔比還有空間。
觀察全球幾大城市的租房人口比例，紐約的租房人口比例約為64%，東京約為56%，倫敦約為53%。
另外，我國目前租賃住房是以個人提供為主，專業的租賃機構滲透率較低，所以，機構方參與的長租公寓市場仍有較大潛力。
中泰證券地產首席分析師 倪一琛：現在我們國家一共有4600萬套的租賃的住房房源，但是其中只有200萬套是專業化的租賃機構提供的，也就是說它的市佔率只有5%左右。但是對比美國和日本，美國是35%，日本是83%，所以有很大的提升空間。
資本也未缺席長租公寓市場。今年，自如拿下40億元的A輪融資，華平投資、紅杉資本、騰訊3家領投，一舉創下長租公寓行業單筆最大融資額。
除了傳統的風險資本股權融資，將未來的資產，也就是租金收入作為擔保，在資本市場發行債券的ABS資產抵押債券，成為長租公寓的常用融資手段，還有正在探索的房地產信託投資基金REITs。
新城控股集團有限公司副總裁 歐陽捷：在三年之內，我們的投資回報率可能只有1%、2%到2%、3%，也許五六年之後，它可以提升到3%、4%，再過五六年可能提高到5%、6%。如果未來，我們的資金成本在慢慢下降的話，我們的資金回報率可能就會覆蓋資金成本，這是一個未來的良好的預期。
廈門樓市「崩盤」論調查：
二手房價格回調 房價地價均合理回歸
廈門樓市在最近幾天頻上熱搜：「地價腰斬」、「房價跌上萬元」，與此同時，一些「廈門樓市開始崩盤」的言論也開始流傳，不過，這些文章和言論真實性卻遭到不少業內外人士的質疑。
廈門大學教授戴亦一則公開駁斥「崩盤論」，他表示廈門房價在2016年至2017年因素一度漲幅過大，因此自2017年以來二手房價格有20%的回調，最近也開始企穩放量。廈門政府地產限購政策至今不敢有紋絲放鬆。
中原地產首席分析師張大偉則表示，廈門市場變化幅度和北京差不多，已經調整半年了。
為了進一步了解廈門樓市真相，《證券日報》記者實地走訪廈門樓市進行調查。
買賣雙方觀望情緒濃厚
按照閩南地區傳統的習俗，農曆的7月份不宜買賣房屋，這也是廈門地產人士熟知的「潛規則」，這段時間只能靠「熬」。
小張在位於廈門集美區橋頭片區的一家中介上班，近半年來由於成交的訂單太少，離職的同事不少。「我們這行底薪比較低，就是靠賣房拿提成，沒有成交就只能』吃土』了。」小張無奈的調侃，「前一段熱賣廈漳泉片區（廈門周邊）的均價都是從大幾千到1萬多左右的房源，現在這些片區的樓盤價格也下跌了，不好賣了。」
記者了解到，在小張所處的杏林東路這片區域，最近一年關張的中介店就有好幾家，目前只剩下了幾家大的連鎖店。
家在杏林片區的詩敏正在計劃換房搬到島內住，她在5月初就把自家房子在中介掛牌。「一開始的心裡預期是成交底價480萬元，幾個月過去了我也開始面對現實，如果460萬元能成交就不等了。」詩敏在開始的兩個月里，一邊尋找新房，不斷在島內看房，一邊尋找合適的接盤人（價格）。買賣雙方的心理如何博弈，詩敏深有感觸，「最近一個意向強烈的購房者開價466萬元，我計劃對方要是還價到460萬元就直接成交，沒想到對方就此作罷。後來從中介聽說這名購房者也是要換房，最後也是花了460萬元買了該片區另外一套。」
「460萬是底價，如果再低我很難在島內買到中意的房源，現在已經是在計劃用我的大套換小套了。」詩敏告訴記者，目前她所居住的片區二手房的價格普遍在3.7萬元/平方米至3.8萬元/平方米，而此前2016年至2017年高位時，這邊價格一度達到了4萬元/平方米。
二手房價格回調
按照廈門克而瑞機構向《證券日報》提供的數據顯示，目前島內在售的新房僅剩下5個尾盤。以其中一樓盤華爾頓為例，均價在6.7萬元/平方米。新房價格依然堅挺。
詩敏告訴記者，她在島內看房時確實也看到了一些報價3.9萬元/平方米的二手房源，但這些都多少有些「問題」，有的是安置房需要補交土地金等，有的房子太老舊或者周邊是加油站高壓電站等等。
記者通過走訪了解到，目前廈門二手房市場確實出現了價格回調現象，且觀望氣氛濃厚，但新房價格仍較為堅挺。
來自廈門房地產聯合網數據，2018上半年廈門二手房（居住用房、非居住用房）共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；與2017年下半年相比，環比下跌25.42%。
此外，來自廈門官方的統計數據顯示，2018年上半年房結果下調14%，新建住宅沒跌，最近幾個月一直上行。根據中原地產整理數據顯示，新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指數分152.9、151.6；二手房分別為138.2、152.2。
樓麵價下行
按照公開信息所示，2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊（其中位於翔安新城有兩幅地塊），起拍價降至1.7萬元/平方米至1.8萬元/平方米，而一個月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬元/平方米創出新低，沒想到僅僅一個月，地價又降了30%。而與2016年廈門翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元/平方米等相比，無異於「腰斬」。
對此，廈門克而瑞機構分析師胡慧榮告訴《證券日報》記者，「從我們長期的跟蹤監測來看，近兩年廈門土地樓麵價確實直線下滑，2018年最新的全市平均樓麵價為21879元/平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時期相比，則下降約三成。」
胡慧榮表示，值得注意的是，7月2日拍賣的翔安南部新城2幅地塊區位優勢不如2016年融僑地塊，且2016年地塊容積率較低，體量較大可分批出售，並在樓市樂觀預期下。對比之下7月2日出讓地塊不僅體量小，需一次性對外出售，且受「限價」制約。
而張大偉則認為，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比，一個位於地鐵環繞的熱點新城，一個直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點區域。
「這距離是什麼概念？基本就是北京國貿到四惠的距離，差一環。」廈門中原地產進一步分析認為，本次土拍地塊位置相對較差，且處於房企年中貸款償還節點，開發商資金壓力較大，土拍參與相對謹慎，土地市場更多的是回歸理性。
胡慧榮進一步分析認為，行業內一般用「地樓比」來分析城市地產投資價值，地樓比越小，則意味著未來可能的利潤空間越大，土地投資價值越高。2016年是廈門一級市場高峰，地樓比高達134%，即「麵粉比麵包貴」，但地價與房價的倒掛，本身就是不合理的市場規律，一旦房價的增速跟不上地價的漲幅，市場的風險就會暴露。儘管2017、2018年的地樓比逐漸回落，但仍高達81%、61%，也處於較高水平。從這角度來看，聳人聽聞的樓麵價「腰斬」的背後，「其實是地價的合理回歸，是市場在政府的政策調控下回歸正常和穩定，也是我們一直提倡的市場有序和健康發展。」
來源：央視財經、廈門日報
中國證券報、證券日報
編輯：楊韻、羅維維、賴旭華
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