為何廈門房價感冒，福州會打噴嚏？因為鐵蛋要破了…
《狼來了》是一個枕邊寓言故事，故事雖然簡單，但富有教育意義，教育孩子要誠實，不要撒謊。這些年說房價要降，房地產泡沫要破滅的專家，諸如牛刀、郎咸平、謝國忠等，在人們眼裡宛如那撒謊的放羊娃，遭人白眼，被人嗤笑，被遺棄在炒房大軍涌過的沙灘上，寂寞如砂。
蛋痛不止的廈門炒房客
一名本來在"煙雨小城度一生"的炒房客，偏偏在熱鬧的海邊旅遊海島買了套房子，結局是他在天涯論壇上發帖子《求救！後悔買了廈門的房子》："廈門杏林的房子市價350萬，月租2200元，而350萬定期理財能得15000一個月。誰能告訴我廈門的房子掛上去10個月了沒有成交，沒裝修也租不了，裝修起來出租又不划算。該怎麼辦？"有人回帖說"廈門，呵呵了，泡沫宇宙無極大的地方"。
這幾天，網上忽然群呼：有個城市的房價暴跌，一年間就跌了一萬元多。地價相比2016年幾近腰斬，當年的地王有的至今不敢開盤，這裡說的就是福建省廈門市。其實，本公眾號早在今年5月7日預報了這一消息《廈門房價遭馬刀砍價！單套直降百萬元不算事兒》。（點擊閱讀）
說地價幾近腰斬也是有數據為證。2016年8月26日，翔安2016XP04地塊廈門融僑置業有限公司以421800萬元的總價競得，樓麵價38345元/平，溢價率139.66%，晉陞廈門史上單價最貴地王！
而在今年6月8日，翔安同區域的三塊宅地拍賣，平均樓麵價僅19882元/平，兩年多過去了，地價相差高達18363/平。當然，融僑買的地塊相當會更好些。
麵粉便宜了一半，麵包還會更貴嗎？
按這個邏輯，許多民眾相信，廈門房價真的要降了。
從數據上看，小跌是無疑的。據廈門房地產聯合網數據中心的監測，2018上半年廈門二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，成交量與2017年下半年相比下跌28.63%。來自住房大數據的二手房月度追蹤數據顯示，與去年同期相比，廈門房價同比分別下跌8.09%。
過去幾年，廈門房價一直偏強勢，房價水平明顯背離了多項其他指標，存在一定程度的泡沫。2016-2017年初因金磚會議等因素爆漲翻倍，漲幅驚人。國內一所研究院發布了一份《80城房價收入比偏離度研究》，報告指出，2018年上半年，廈門房價收入比偏離度為41.6%，排名全國首位。
由此看來，廈門房價下降是遲早的事。而此次房價下跌，應該是一種回調，但幅度並不很大，個別樓盤會回調20%。當然，促進這種回調，則是樓市調控政策引爆的。2017年3月，廈門大規模升級調控，限購升級，認房又認貸，而且，全國第一個出台限售政策！廈門樓市買家主要是靠外地人，這回將外地人買房途徑給堵死了。在今年3月，廈門二手記新增掛牌量12934套，暴漲近6成，可惜真正能成效的很少。沒了炒房客和接盤俠的廈門樓市，就像退潮的沙灘，入眼能看得到猙獰的礁岩和慢三拍的裸泳炒房客。高位衝進去的投資客，正備受煎熬，虧損幾十萬不說上，因為限售還無法割肉，禁不住蛋痛不止。
廈門，曾經想買房都難的熱點城市，寸土寸金的旅遊海島城市，沒想到，2018年，房價只漲不跌的神話在這個城市先行破滅了。事實上，這樣的消息對百姓的影響，最重要是樓市的預期，如果樓市不能持續上漲，風涌而來的資金便會如風散去。
福州打個噴嚏也噴掉一成房價
福建也是個奇葩的省份，GDP不高，房價高，還是全國唯一一個有兩個城市的房價進入全國房價最高的前十榜單。因為廈門的房價太過亮眼，往往讓人忽略了福州這個福建省的省會城市。
事實上，福州房價也因過高擠入全國房價最高前十榜單。中國社科院最新公布的2018年全國261個城市房價排名，廈門以中位房價39723/平排第五，福州以29000/平排第七。
《80城房價收入比偏離度研究》報告指出，2018年上半年，福州房價收入比偏離度以22.9%居全國第9。說明福州房價雖然沒有廈門那麼不正常，但不正常指數在全國也排得上前十。中國社科院發布的《住房綠皮書：中國住房發展報告（2010－2011）》，泡沫指數最高的前七個城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實際價格比例的50%以上。
如果只是看產業看GDP，福州房價不應該排老七。據統計，2016年，福州市地區生產總值5670億元，同比增長9.4%（人口：734萬），排名全國第28位，福建省第2位。2017年，福州市地區生產總值7128億元，同比增長8.5%（人口：757萬），排名全國第26位，福建省第2位。福州進步了，但是房價卻也開始跌了。
下面是安居客提供的2017年10月至今福州房價的走勢圖，應當說在2017年11月，福州房價達到當年的最高點27088元/平，到2018年6月，房價一路陰跌，至今跌去近一成。福州一家房產中介戴先生說：二手房不跌不行，因為新房限價，價格比二手房低很多。金山福晟弘府備案價只有23366，均價26000，周邊競品基本在3萬元左右。除了學區房能抗跌，其它的二手房不降價沒人買。
《城市房產》智能選房平台數據顯示：近期福州二手房房源開始井噴，該平台顯示今年福州近期新增的可出售房源達1.95萬套。然而，房產中介店鋪依然是門可羅雀。
其實，對福州房市衝擊更大的是人才限價房，均價只要6242元/平，相對均價2018年8月福州房價25958元/平，這何止是腰斬，簡直是斬到小腿了。這批人才房全部是現房，選址就在福州五四北路新店鎮象峰村，福州一號線地鐵口象峰站附近。當然這只是人才房，不是人才莫要過問，但買房人免不了會比較呀。這樣的價格才是房子的"成本價"，"良心價"，高於這些價格的商品房溢出部分都是政府的各種稅費和開發商利潤。
福州的人才房畢竟規模太小，受益對象有限。但福州已經開始動建許多安置型商品房，共有產權房、限價房等等，增加保障房供給，減少商品住房的銷售量，將成為福州樓市隱約的大勢。短期內，福州房價想重攀高峰就難了。最重要的是福州也和廈門一樣，搞調控了，不光限購，限價，還限售。這些措施就像冰鎮西瓜一樣，把樓市的流動性凍住了。
別看上半年，全國多地搶購新房運動如火如荼，那多半是因新房限價釀就的剪刀差。如今被各種調控政策一鎮，冰凍住了。資金是最聽話的，一旦沒有新的資金進來，二手房先行支撐不住，後續接盤無力，房價自然從頂峰緩緩下跌。
鐵制泡沫蛋被壓爆出一條細長裂縫
事實上，房價緩跌並不是從廈門、福州開始的。而是環京樓市，這曾經是全國房價最熱的地方，房價直接從五線奔向二線，然後迅速跌回三線四線，這一年環京樓市一年跌去了三五成，幾個月前，通州甚至上演起業主因降價要求退房的傳統戲碼。
中國的房價泡沫已經說了十幾年了，年年都有人說要爆，可偏偏這個泡沫越吹越大，越來越硬，成了一個經久不破的鐵鐵制泡沫蛋。最終說房價沒泡沫的都成了全民偶像，譬如像任志強粉絲幾千萬，說房價有泡沫的都被丟棄到樓市歷史的垃圾堆。然而，這一天，狼終於來了。
俗話說，蒼蠅不盯無縫的蛋。這個蛋縫就是靠臆想炒作出的環京樓市、GDP含水量很高的天津、缺乏產業支撐的熱點城市廈門……於是從環京樓市房價下跌三成開始，這種回調式下降趨勢就在全國漫延，然後是GDP擠水分的天津，接著上海，廈門、南京、福州，杭州，整條裂縫是從環渤海灣開始，沿著海岸線漫延至東南沿海城市。住房大數據的二手房月度追蹤數據顯示，與去年同期相比，天津、北京、廈門、上海同比分別下跌13.94%、9.05%、8.09%與7.45%，大部分樓盤的跌幅在10%-20%之間。而燕郊則跌了接近30個點。這告訴我們，房子真的是用來住的，不是用來炒的。違背這個鐵的法則，即使一時賺到了快錢，但早晚是要賠回去的。
曾經我們把房地產當成一本萬利的最佳投資。但2018年下半年，這個認識或要被改寫了。在一個裂縫爆開的時刻，樓市永遠漲的神話，正在漸行漸遠。因為，這個"鐵蛋"開始破了。雖然只是一條縫，卻能從一定程度削弱中國人對樓市的渴望，給炎熱的樓市澆下冰冷的海水。樓市本來就是靠情緒驅動的，上漲的時候所有人都火上澆油，下行的時候所有人都唯恐拋之不及。
而下一個降價的城市一定會在深圳。深圳這幾天剛發布的二次房改政策就驚天動地，與新加坡的房政有相似之處。從2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，普通商品房用地供應只有40%。未來，更多的大城市更多將結合新加坡的組屋經濟房、廉租房、共有產權房、限價房等等多種組合，將房價壓制在一個比較有限的範圍內。如果再算上存量房將實施的房地產財稅制度，這兩方面將組成一個比較嚴密的長效機制，將房地產這個瘋狂的產業鎖住。
調控高壓政策擠爆樓市一條裂縫，讓房價回調一點，改變社會對房價上漲的預期，這其實是符合國家政策的意圖。如果你期待房價暴跌，那也是不可能的。
前幾天，本公眾號已經聽到《咣！我聽到擊鼓傳房停止的聲音》，是因為國家最高首腦機構已經明令"堅決遏制房價上漲"，8月7日，住建部再發聲，地方樓市調控不力將被問責。
很多人可能會不解，為何鐵蛋會出現裂縫，不是說又"放水"了嗎？事實上，中國整個經濟基本面，都沒有預想的那麼樂觀。通過放水刺激樓市和經濟的空間，越來越窄。我們絕對不能再來一次4萬億的灌水，否則國家經濟將陷入萬劫不復。
泡沫破裂時一定是沒有理由的，但一定是可以說出許多許多的理由。很重要的原因是：因為普通城市居民已經扛不了房價的壓力了，百姓可支配收入不多，消費萎靡，消費降級，許多人住著近數百萬元上千萬的房子，過著3000元月薪的生活是常態；因為實體經濟虛弱，失業人群在增加，實體經濟已撐不起房價的野心；因為，那麼多爆雷的P2P把許多資金帶進了溝里，還有很多的地方債正折磨著銀行行長的腦袋；因為貿易戰，匯率、外儲面臨挑戰；因為股市跌了27%；還有，因為房產稅正式列入大立法規劃。
如果股市、債市、P2P都在爆，貨幣泡沫都要爆雷，樓市又如何潔身自好？要知道，傾巢之下,焉有完卵。
凡是泡沫，總有被戳破的一天，價格總會回落到和價值相符的地步。中國也不例外。
當潮水退去時，裸泳者將昭然若揭。
來源：福建新消費
作者：風蕭蕭315
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