重磅！新一代變局將至，樓市巨輪將駛向何方？
撰文：蜜姐
時代巨輪，訇然轉向！
剛剛，中國改革開放的最前沿——深圳，終於扔出了重磅炸彈。它正式宣布：住房體制二次巨變！
今天，深圳最終版的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》正式發布，這意味著，被稱為先試先行的深圳房改，終於正式落地！
很多人可能還不明白深圳房改的意義，這不僅僅是簡單的一次樓市調控，更意味著樓市制度的一次重大轉向！
房價為何連連暴漲？
關於中國樓市，最大的未解之謎就是——為何房價連連暴漲？為何調控遲遲未能見效？
答案要從根源找起。
過去，我們的住房制度學習是香港那一套，靠賣地來取得土地財政。
也就是靠地方政府壟斷土地供應，通過融資平台實現土地資源收儲及抵押，廉價把土地徵收過來，再轉手高價拍賣掉，獨享了土地一級開發的增值收益，拿到豐厚的土地出讓金，進而維持高負債、高投資、高增長的發展模式。
開發商天價拿到的地，自然要賣天價的房。
在這一模式下，香港的地價越來越貴，房價越來越高，絕大部分人一生都為一個狹小的房子而終年奮鬥，生活凄苦可見一斑。
香港地方小，才幾百萬人，但是中國內地是十四億人口，如果學習香港模式，十多億人口被高房價折磨，那就是整個社會的大問題。
更何況，香港模式已經成功實現城市化，所有居民都已經進城，而且所有土地已經在政府手裡。
所以，雖然香港的地價和房價瘋狂飆漲，但是卻不會存在失地流民的情況，而我們的廣大農民群體的利益卻受到侵害，城鄉差距也進一步擴大。
這種發展模式，不啻於「鴉片「，短期可以巨大收益；可是，從長期來看，卻在慢慢侵蝕中國經濟，透支大國發展的未來！
於是，時至今日，我們陷入了一個「兩難困境」——若是房價要繼續狂飆濫張，那麼居民企業不堪重負；然而若是房價一旦下跌，地方ZF的收入和銀行背負的巨額債務怎麼辦？
地產綁架的不僅是經濟，恐怕更是國運。顯然，這種模式也許從一開始就是錯的。
95%的人都能買得起房？
那麼，繼香港之後，我們還能向誰學習？
答案是新加坡。
新加坡是個名副其實的小國，國土面積只有626.4平方公里，如此彈丸小國卻在世界上第一次兌現「居者有其屋」的承諾，以政府的力量實現了絕大多數國民的安居夢。
更重要的是，新加坡的經濟並沒有被房產綁架，主要的財富來源是外貿和產業，已經成功躋身於世界主要產業發展強國之列。
那麼，新加坡是如何做到的？對於我們而言又有何借鑒意義呢？
新加坡的住房體系以公共為主，私宅為輔。在立國之初，便將公共住房建設作為優先任務，目前形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成的住房體系。
新加坡的組屋類似於我們的「廉租房」，一般是政府出資購買，然後租給窮人，租金只是象徵性收取，只佔窮人收入很小的一部分，甚至佔到了整個住房市場8成。
新加坡組屋的每平米房價被嚴格限定在城市月均收入的2倍，換句話說一個家庭一個月能買1平米的這種組屋，由於這種房子不大，通常也就是50-60平米，如果是新婚夫婦，大概5年時間就能買的起這樣的房子。
除此之外，新加坡在核實收入後，可以通過多渠道發放最多80-90%的貸款，那麼也就是說新婚夫婦半年到一年就能攢到首付，這樣低收入居民就能早日住到房子。
新加坡的共管公寓類似我們的「共有產權房」，這部分比組屋更上一層，價格只是純商品房的7成，每平米房價大概比家庭月收入的1.5倍左右，換句話說一個家庭買一套這樣的房子，需要努力10年左右，這種房子10年後可以自動私有化。
在如此大的保障房供給之下，新加坡的商品房也不怎麼漲價，現在平均價格也就是組屋的三倍，也就是說一個家庭奮鬥15年，怎麼也能買套商品房了。
而為了保正不被不法之徒薅羊毛，新加坡制定了嚴刑峻法。
規定申請組屋要提交真實合法的材料，如果有弄虛作假會被罰款甚至6個月監禁，另外這個房子也是5年不許賣，過了5年要賣還得當地政府部門審核批准，基本上杜絕了炒房的可能。
簡而言之，就是把房子分為保障房和商品房兩大類，保障房由政府主導，屬於公共屬性，專門面向普通居民；而商品房歸於市場，專門服務於有錢人，愛漲多少漲多少，這部分將是政府的收入主要來源。
另外在面積方面，執行區別化對待，福利性質越強的居所，面積越小，反之則越大。以防止這種政策變成生產懶人的溫床。
這樣一來，低收入群體的「有房可住」與地方政府的「有錢可收」，這兩個看似無解的矛盾就能完美解決。
我們正在迎來「住房公有制」時代！
了解了這兩個城市的制度，我們再回頭來研讀深圳的「房改」政策，便可以看到很多與新加坡的相似之處。
從2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，普通商品房用地供應只有40%。
到2035年，新增建設籌集各類住房將達170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類保障性住房總量將不少於100萬套。
人才住房：價格為市場價的60%左右，面積小於90平，可租可售。
安居型商品房：價格為市場價的50%左右，面積小於70平，重點面向符合財產收入限額標準的本市戶籍居民，可租可售、以售為主。
公租房：租金為市場價的30%左右，特困及低保、低保邊緣家庭最低可降至10%。重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進位造業職工等群體供應，面積30-60平為主。
由此可見，60%的新增住房是政府控制的政策性住房，市場上新增的商品房只佔總量的40%。保證一定小規模數量的商品房供應，既為高端需求提供了出口，而商品房的稀缺性也保證了房價不跌，為地方收入提供條件。
可以見得，中國住房供應的結構正悄然發生變化——1998年「房改」之後歷經二十年，我們正在迎來新的「住房公有制」時代！
樓市未來何去何從
那麼，若是「深圳」的房改模式在全國推行，那麼接下來中國會出現兩種情況，一部分是開發商建設的真正的商品房，這部分地價高、房價高。
另一部分是政府建設或者政府控股的國有企業建設的大量租賃房，這部分土地出讓價低，租金低。
未來，中國將會形成一套以新加坡為師而兼具「中國特色」的住房模式——商品房（市場化，價高者得）+平價住宅（共有產權房，封閉運行，去投資屬性）+租賃住房（中低端市場，租購同權）+保障房（窮人）。
在這個體系中，政府會維持強有力的存在，也會握有越來越多的可調配資源，不會將住房問題全托於市場自有調劑。
可見，未來越加稀缺的「商品房」，很可能就會成為有錢人的遊戲，而地方也可以從40%的商品房供地中賺取財政收入。
而對於絕大多數買不起房的人，以後可以申請保障性住房，也可以申請公共租賃住房，一樣有房可住。
未來城市要劃分階層，買房也要劃分階層。以不同的房屋對應不同的群體，真正實現「居者有其屋」！
不過問題也是顯而易見的，畢竟新加坡與我國國情差距極大，新加坡人口不足500萬，政府高效廉潔，人均收入和人均教育程度又極高，而我們可是有14億人！
況且，新加坡是一級財政，因此有充足的財力來搞全民的保障房建設，恐怕在全國，像深圳這樣，不必依賴土地財政就能取得充足經濟收入，進而能夠有底氣搞保障房建設的城市不多，估計也就是一線和幾個強二線。
另外，即使有財力建設了足夠的保障房，那麼保障房真的能保障嗎？畢竟，我們的房子背後還要綁架眾多資源，比如教育、比如醫療！
那麼，除了房價、除了房屋質量等硬性條件之外，保障房是否能與商品房享有同等的權利呢？
這就要歸結於「租購同權」長效機制的問題了。雖然這個問題提法已久，然而具體政策的落地，卻遲遲不見蹤影。
其實，對於我們普通人而言，什麼「制」不重要，重要的能讓我們有房可住、有權可享，讓大家都能有「獲得感」。
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