樓市那些年，我們走偏的路
撰文：蜜姐
為什麼又是深圳？
調控比狠，我只服深圳！
在國家放出「堅決遏制房價上漲」的狠話之後，深圳龍頭調控再度升級，對炒房客狠狠補了一刀！
1、 企業購買住宅叫停；
2、 商住公寓取得不動產證限售5年；
3、 個人購買住宅取得不動產證後限售3年；
4、 有房貸記錄的離婚兩年之內，按二套政策執行；
5、 不追溯。
在各地各類調控政策層出不窮的情況下，深圳的調控之風尤其颳得猛烈，近期的調控政策密集不斷。
3月28日，深圳出台三價合一政策，二手房交易中涉及的真實成交價、網簽備案價、銀行貸款評估價三個價格不再各自獨立計算，銀行以最終過戶價做為貸款評估額度依據。
三價合一政策斬斷了長期以來被部分購房人利用的高評高貸和逃避高額稅費，被視為利空樓市的小型深水炸彈。
6月5日，深圳住房新政震動全國，被稱為深圳二次房改。
新政主要內容為：在2018－2035年的17年間，深圳新增住宅170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，佔比接近60%。
深圳政府用安居房和公租房來平抑房價的力度極大，大有把樓市死死摁住的決心和態勢。
為什麼又是深圳？同其他一些陽奉陰違的城市比起來，深圳為什麼能下得了重手對自己開刀？
創新之都淪為炒房之都？
深圳之所以能痛下決心的原因，大概是樓市的瘋狂，終於突破了深圳的最後一根底線。
一直以來，深圳都被視作為中國的矽谷、創新的先鋒，然而今年以來，讓深圳屢上頭條的，並不是深圳出了什麼創新的企業，卻是深圳的奇葩的炒房之風！
先是有深圳海上雙璽花園搖號先要交500萬誠意金，更牛的是，千萬豪宅，選房不得超過2分鐘，這哪裡是在挑豪宅，簡直是在挑白菜！
後有深圳華潤城，數以千計的購房者冒雨搶房，甚至為此排隊離婚，只為買到一套730萬起步的房子。
前幾天，如果不是深圳的一份內部報告流出，我們都不知道深圳炒房有多嚴重——竟然一半購房都是炒房！
根據報告，2017年，深圳不動產權證書兩次轉移間隔時間不滿3年的住宅為217.6萬平米，佔全年二手房銷售面積的46.2%。
接近一半房子買來不到3年就轉手出讓，這顯然不是剛需，而是赤裸裸的投機！
「麵包誠可貴，愛情價更高。若為搶房故，二者皆可拋」，更可怕的是，有大批炒房客不惜離婚搶房！
數據顯示，2017年，深圳離婚2年內購買新房的占離婚購房人數的81.9%，佔全市新房總成交量的10.8%；離婚2年內購買二手房的占離婚購房人數的85.8%，佔全市二手房總成交量的4.2%。
深圳明明是創新之都，但如今企業都不好好做實業了，全都跑去搶房了！
2013年7月至2018年6月，企業購買新房與二手房分別為2822套與1.02萬套，佔比分別為1.35%和2.21%。而2017年，深圳企業購買新建商品住宅785套，佔全市新房總成交量的3.05%，較上年提高0.92個百分點。
然而，這不只是深圳的個例，而是全國樓市的常態。炒房之風，已成病態。
據wind數據顯示，截至6月26日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產，佔比46.23%，合計持有市值9905億元，較2016年增長超過兩成。
一邊是炒房客的攻城略地，一邊卻是製造業的大舉逃離。
早在去年，深圳市政協發布了一份《深化供給側結構性改革，壯大深圳實體經濟重點調研報告》，調研組明確指出：深圳製造業外遷已成潮流。
報告引述時任深圳市市長的一次講話：「近期，有超過1.5萬家企業遷出深圳」。
其中不乏明星企業——
中興通訊，將生產基地遷往河源；
比亞迪，在汕尾投資建設新能源汽車產業基地；
大疆科技，在東莞買地建廠；
霍尼韋爾，將深圳工廠合併到西安；
歐菲光，在南昌、蘇州等地開設生產基地；
兆馳股份，在南昌投建LED工業園；
長方集團，全部遷往惠州。
就在前不久，以高工資著稱，年薪普遍高達70萬以上的華為，在深圳房價面前，還是落荒而逃了。
數據顯示，華為所在的龍崗從2015年3月份的17000元/平米的均價開始飆升，到現在為止，漲到了41000元/平米，而華為周邊5-6萬元的二手房更比比皆是。
對於華為而言，縱使拿著全市最高的工資，天天加班拚命幹活又能怎樣？3年工資上漲的幅度根本和房價的漲幅無法抗衡，一輪漲幅又得奮鬥好多年。
日夜拼搏為科技做貢獻的華為員工，被躺著賺錢在樓市坐享其成的炒房客們重重包圍。不堪重負之下，華為終於選擇了逃離。
任正非在面對記者採訪時，透露出對深圳的濃濃的擔憂：
140年前，世界的中心在匹茲堡，有鋼鐵。70年前，世界的中心在底特律，有汽車。現在，世界的中心在哪裡？不知道，會分散化。會去低成本的地方，高成本最終會摧毀你的競爭力。
如果說當初富士康的逃離，深圳還可以用跑的只不過「血汗工廠」，而不是技術企業，深圳要以創新為發展方向的原因來搪塞的話；那麼這次華為的搬遷，帶走了大批終端、研發等技術性人才，則讓深圳徹底無話可說。
我們擔心的是，若是這類情況越演越烈，那麼深圳能否還能守住創新的底線？未來實體可還有生存的空間？
從1997年開始，深圳GDP中第二產業佔比持續上升，2004年達到61.6%峰值之後卻持續下降，金融危機後的2010年略有反彈後，又繼續下降，到2016年降至39.9%。
40%，被認為是一個退無可退的臨界點。在多方努力下，2017年，深圳二產佔比，終於又回到了40%以上。
但是，若再有華為這樣的企業逃離，高房價之下，炒作風之中，深圳的製造業何去何從？深圳實體可還能守得住40%的底線嗎？
那些年，我們走偏的路
但深圳不是沒有努力過，為了給實體製造良好發展空間，只是做實業的初心，後來都走偏了路。
還以華為為例，1998年，華為拿下了深圳的龍崗坂田的1.3平方公里土地，建設總部基地。當時坂田尚是一個不起眼的小鎮，偏安於深圳關外，荒地一望無際。
這麼好的企業，周圍卻如此荒涼、要啥沒啥，這可怎麼行？
09年深圳的某領導（後來落馬）考察華為後，許諾改善華為周邊環境，建一座「華為科技城」，引進有實力的開發商、建設醫院等生活配套設施，高標準打造服務華為的一座城，讓華為員工在工作和生活上都能享受良好的環境！
華為大為感動，立即親力親為，掏出200億支持政府投資的110億，共同打造科技新城。用心至深，連市政府投資建設的主幹道旁邊都要自掏腰包花幾千萬買來珍稀樹種種在兩邊，悉心栽培。
然而，讓華為沒想到的是，這件事後來卻變成了以科技城的名義，干起炒地皮的生意！
兩個月後，龍崗區政府對外組織了招標，開始研究華為周邊的規劃，並直接冠上了「華為新城」的名號。瞬間，這個地方擠進來了各種地產項目，而且都是商業、住宅開發商，高樓大廈拔地而起，各類商業項目全都打上了華為的標籤，大肆推介。
最後，當有的樓盤都已經賣出去了，宣稱給華為的地塊卻連舊改都沒完成。10年4月份，涼透了心的任正非拒絕了科技城的規劃圖，說了一句話：自此，華為和你們所謂的城，沒任何關係。
當初的科技城建造變了味道，後來的工業區改造也一樣偏離正軌。
深圳先天屬性土地稀缺，拿不出地給實體擴張也是情有可原，但「工業區改造」，其實為深圳指了一條明路。
歷史上，深圳有大大小小的工業區900 多個，其中近2/3 的老工業區規劃不合理，容積率低，廠房設施落後。這塊大蛋糕若能盤活，便能擠出非常可觀的土地量。
深圳二話不說捲起袖子就開干。只是干著干著，這本「工業區改造」的經就念歪了。
從2011年-2016年，深圳工業區改造面積總量達1248公頃，其中有51.9% 的土地被拿來做居住用地。
也就是說，深圳披著工改的外衣，一邊干著改造的活，一邊做著房地產的生意。
畢竟，每年幾百上千億的土地出讓金收入，實在是太具有誘惑力了。
從15年開始，公寓、豪宅、辦公大樓一棟棟拔地而起，房價也跟著一飛衝天，深圳沒有及時出手干預死死摁住，在經歷15-16年的暴漲之後，等到預期定型，此時再調控已是無力回天。
…….
然而，教訓就在眼前。一水之隔的香港，16年前，其GDP總量是深圳的7倍，但今天，深圳已經趕超香港。
香港的落寞，就是因為全民搞地產所導致的產業空心化，錯失了眾多產業升級機會，當初好好的數碼港也被搞成了房地產開發，如今不得不高度依賴地產，一半收入來自土地財政。
那麼時至今日，深圳，怎能步香港的後塵？
也許是華為的出走終於拉響了警報，也許是實體的消沉讓深圳感受到了危機，也許是樓市的瘋狂終於超越了深圳的底線......
如今，在高漲的房價面前，深圳重重舉起調控大棒，一連串的政策相繼頒布，直指炒房之風，但希望這一次的道路，我們不要再走偏。
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