8月18日煙台限購，房價將這樣變化

Photo by樓二爺

1.限購傳言

近日許多人傳言8月18日煙台將出台限購政策，接替8月15日到期的限價政策。這是自去年10月之後第二次大規模出現限購傳言。傳言稱「非本地戶口或未在本地繳存社保滿一年，不具有購房資格；產證不足2年禁止交易」。

2.2017失敗的限價政策

在房價暴漲的2017年，煙台出台了限價政策，即「預售申請備案均價漲幅同比最高不能超過5%」。此次調控的目的就是限制開發商售價，不允許開發商漲價。限價政策執行至2018年8月15日。

應該說限價政策是政府應對2017年樓市行情的臨時措施，暫執行一年。假如限價政策長期執行，那麼限價政策利好當前購房群體，利空未來1-2年的購房群體。當前購房群體買限價房買到就是賺到。但是限價政策未來將推高房價，所以利空未來購房群體。

在2018年的今天，通過煙台樓市行情來評判限價政策效果，可以說限價調控房價毫無疑問是失敗了。從2017年8月到2018年8月，煙台房價同比增長了3000元/平。那麼失敗的限價政策在2018年8月15日會廢止嗎？很大可能是不會，因為在官員的眼裡限價政策是成功的，畢竟它確實降低了官方統計數據里的房價。在上級政府看來，煙台樓市平穩有序發展，官員樓市調控有功。

3.限購會是新選擇嗎？

在強調社會穩定大局的新時代，民意是很重要的。或許可以說民意太重要了，導致官員做決定時往往被迫做出一些明知是錯誤的選擇。8月7日，住房和城鄉建設部在遼寧瀋陽召開部分城市房地產工作座談會，坊間傳言將對樓市調控不力的城市堅決問責。因此，煙台接下來極有可能會加碼調控，出台限購政策。

4.限購、限價能降房價嗎？

成年人和巨嬰的世界觀是不同的。巨嬰看見政府部門召開會議決心調控房價，就以為房價要降。殊不知真實的世界並不是政府想做成什麼就能做成什麼。要知政府真能開一個會就能辦成一件事情，那東北老工業基地早就振興了，西部大開發早就完成了，也更不會出現東北經濟坍塌等問題。

現在我們來分析，政府所寄希望的限購政策能降房價嗎？就像限價一樣，答案是否定的。從經濟學上講，限購、限價統統都只能漲房價，不能降房價。大家肯定不能理解這是為什麼，先給大家用一個故事來說明這個問題。

有一個與世隔絕的村子，村子缺鹽，每月固定時間有外面鹽販運鹽來賣。5隻羊換2袋鹽。村民都罵鹽太貴，鹽販太黑。於是在進村半路上挖個陷阱，當鹽販路過時把他抓住打一頓，要他降價。鹽販認慫，這次便把鹽降價賣了。但是鹽販挨了打吃了虧，下次就不來這個村子賣鹽了。於是乎村子開始缺鹽，鹽價上漲得更貴了。

房子就像故事裡的鹽，開發商就是鹽販。限購、限價政策分別是不讓開發商賣房給某些人和只能按國家要求的價錢賣。因此開發商這次只能認賠，當前購房群體撿了大便宜。但開發商會怎麼反應？長遠來看當然是不願意在此地多造房子，轉而轉移戰線去不限購、限價地區多造房子。限購、限價地區購房人群的後續住房供給減少，於是房價上漲。

同樣在二手房市場對於房東來說，本來房東可以把房子賣給願意出200萬的A，但是A被限購了，市場上只有不被限購但只出價160萬的B。那房東是不是就會降價賣給B呢？房東這個時候要是賣給B那就虧得慌啊，於是房東大部分時候是乾脆選擇不賣，反正時間是站在房東這一邊的。限購政策本質上對於「供求關係」毫無影響，他既不能讓你更快的蓋好房子，也不能使城市人口減少。他只是在「分配」環節予以變化，所以限購不會影響最終的「均衡價格」。限購擋住購房群體就像築壩攔水，而且這水壩是定期失效的，被限購人群滿足條件（社保期滿1年）後就具有購房資格，水壩泄洪。這就造成特定年份購房需求大幅增加，同時又由於政府縮減土地出讓造成的住房供給不足，房價進而暴漲。因此限購、限價統統都只能漲房價，不能降房價。

5.煙台樓市的未來

煙台市政府其實是有高人，至少在房地產這一塊是有懂經濟的人在管理。在去年全國各城市調控政策滿天飛的時候，煙台只是談定出台了一個1年期的限價調控政策，這是很需要經濟智慧和為官魄力。房地產市場和任何一個市場一樣，越是調控干預，越會扭曲價格信號。

二爺期待未來的煙台盡量不要有調控，讓老百姓都能買得起房。在一個自由市場，2020年的煙台次新房房價應該是保持在2萬/平。但是假如繼續調控，二爺很悲觀，次新房將會漲到3萬/平。你們要的調控漲的房價，怨不得別人啊！

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