廈門房價擠泡沫，跌價從「次品」開始……

來源：

地產深度報道（ID：RE_report），作者：張志峰，劉天天。

廈門是一座去了就不想回的城市。

這是許多去過廈門工作或旅遊的人的共識。

心煩的時候 ，你可以靜靜地坐在鼓浪嶼的小咖啡店裡發獃；

想浪漫的時候，你可以牽著戀人的手，沿著綿延海岸線漫步。

即使要健身，你也可以沿著蔚藍色的海岸線，想去哪便游到哪。

寧靜、悠閑和愜意是廈門的本色。

然而，這兩天，寧靜的鷺島卻因一篇《廈門神話破滅：地價腰斬，地王揮淚甩賣！房價下跌上萬元！》的文章被推向風口浪尖，對於廈門房價走勢的擔心和揣測如涌而來。

這座美麗城市的房價究竟怎麼了，無疑成了當下最熱的話題。

一葉落而知天下秋。廈門真實的房價，或許映襯了中國房地產行業整體情況的一角。

為此，《國際金融報》記者親赴鷺島廈門，一探究竟。

「如果價格真的崩了，我還會在（這兒）上班嗎？」廈門本地中介張碩（化名，下同）不答反問。在張碩看來，外界有關廈門房價「暴跌崩盤」的傳聞僅是基於個別跌幅較大的房源作出的判斷。

在《國際金融報》記者實地走訪廈門的這幾天，不少中介從業人士均對記者表示，廈門一手房島內外房價與2015年相比，已漲了一倍多，目前未見「賤賣」徵兆，僅是開發商「賺多賺少」的問題。

值得注意的是，廈門二手房價格確實稍有回落，但回落幅度較大的主要還是那些非學區劃片、位置偏遠、樓齡10年以上或戶型布局不合理的「次」房源。

1. 跌價從「次品」開始

「像前埔和湖裡區域的部分房價就是跟風炒起來的，所以跌幅較大可以看作是市場的理性回歸。」中介李峰承認二手房有議價空間加大的趨勢。但李峰坦言，周邊配套相對成熟，尤其是名校周邊的學區房，即使是「老破小」，二手房價格也可達8萬元/平方米以上，高於島內中高端盤的一手房均價，議價空間相對也要小得多。

「思北（思明區北部）這塊的二手房降溫現象不是很明顯。」在廈門島內老城區某中介供職的汪盛向《國際金融報》記者表示，中山公園附近一帶的房子鑒於學區較好，保值空間大，很多購房者出於孩子讀書的考慮，早就排隊等候，所以房價即便下降1000元/平方米—2000元/平方米也是屬於市場正常周期性波動，「並不會對總房款產生很大影響」。

《國際金融報》記者注意到，該中介櫥窗外掛的某一26平方米、樓齡約為10年的「故宮裕景」房源，每平方米均價竟達到9萬元以上。

對此，汪盛表示，這種類型的「蝸居」其實就是為了掛個戶口讀書，實際上周邊大多二手房均價都在7萬元左右。

「我們目前主要推薦給客戶的是源昌國際城。」汪盛對《國際金融報》記者表示，該房源處于思明區較為中心的地帶，交通四通八達，又屬於大同小學的學區房，所以性價比較高。

汪盛口中的「優惠價」為6.5萬元/平方米左右，但該類房源裝修簡單且以低層為主。

處於廈門「富人區」五緣灣片區的恆禾七尚，目前二手房均價也在8萬元/平方米左右，其中，價格最低的一套單價也要7萬元/平方米。銷售人員對《國際金融報》記者表示：「價格還可以談，但因為該樓盤屬於豪宅，資源稀少，所以價格並不會大幅度下跌。」

資質好或帶剛需性質的房源似乎並沒有「促銷大減價」的意思。

事實上，根據國家統計局發布的最新數據，截至今年6月份，廈門二手房住宅銷售價格雖說已經環比連續下降15個月，但自今年1月起，該指數每月跌幅分別為0.8%、0.6%、0.5%、0.4%、0.2%、0.1%，跌幅已有收窄之勢。

相反，曾被投機客哄搶的「熱門」小區，目前掛牌數較多，議價空間也更大，一些房東因資金周轉等個人需求一改此前的惜售態度，願意讓利拋售。

「像湖心島外圍區域的世茂湖濱首府150平方米—160平方米的二手房，目前單價一般在6.3萬元—6.5萬元左右，其中，有些房源每平方米價格折讓7000元—8000元，主要看戶型和樓層。」李峰向《國際金融報》記者展示的這套「打折」後為6.3萬元/平方米的房源，從布局上看，不僅整套房子南北並不通透，客廳和廚房被牆分割成兩個獨立房間，較為「彆扭」，且房子已經出售多年，現在還是毛坯。

李峰透露，當時買入世茂湖濱的許多業主名下都有其他房產，置業多為投資用途，故目前小區入住率還不到30%，掛牌出售的房源較多。產品競爭加大、稀缺性減少或一定程度上導致該小區房價下降。不過，李峰直言，目前房價回落更多是將此前的泡沫擠出。

「當時世茂業主的心理價位普遍都要比同區域均價高3000元/平方米—4000元/平方米，所以回落得多也是房價趨於合理化的表現。畢竟2016年世貿的價格才3.2萬元/平方米。再往前一些，2012年，1.1萬元/平方米就能買到精裝。」

2. 島內一手房高位維穩

相比二手房的浮動，因從2014年起，島內思明區和湖裡區均未再有住宅土地出讓，這使得島內現有的新房「物以稀為貴」，新開商品房價格在經歷了前幾年的大漲之後，如今多數在7萬元/平方米上下徘徊，趨於穩定。

處於會展中心地帶的「華爾頓1275」於8月3日下午剛加推100多套房源，均價在6.5萬元/平方米—7.5萬元/平方米左右。以位於13層、面積在195平方米左右的房源為例，今年5月其開盤價格為6.5萬元/平方米，僅三個月後，「華爾頓1275」同樣樓層，面積相似的房源開盤價上漲至6.7萬元/平方米，不過樓棟相對位置，在採光和視野方面要優於前者。

「一手房備案價壓得已經很低了，開發商本來預期的均價至少在7萬元/平方米—8萬元/平方米之間，所以我們目前的價格已算便宜，應該不會跌。」 雖然華爾頓售樓處銷售人員俞明（化名）對其房價的未來顯得「信心滿滿」，但《國際金融報》記者注意到，銷售大廳里前來看房的客人寥寥可數，5月開盤的樓盤至今還有餘留。

房子長期未「售罄」或是因為華爾頓的戶型大小均在170平方米以上，導致總價過千萬，而這並非是普通工薪家庭和剛需家庭喜歡且能負擔得起的。此外，有購房者表示，由於近期廈門房價浮動的傳言頗多，不得不謹慎對待，持觀望態勢。

8月4日，華爾頓1275開盤現場

克而瑞數據顯示，截至2018年6月底，廈門144平方米以上的商品住宅及高端產品的去化周期均超過29個月，庫存壓力較大。

事實上，今年上半年，廈門島內推出的房源多數為大面積戶型，均價在6.5萬元/平方米以上。

「現在推出的房源都是早規劃好的，或受土地成本的影響，開發商只得推高端盤。」中原地產首席分析師張大偉表示。

「這些樓盤即使降價了也買不起。」不少廈門當地的置業者對於總價在一千萬上下的房子只能「隔岸相望」，遂將置業版圖從島內遷至島外。

3. 島外加推

據廈門市國土資源與房產管理局發布的報告，2018年上半年，廈門商品住宅批准預售面積54萬平方米，其中島內僅佔全市總量的10%，其餘供應量均在島外四區，即集美區、海滄區、同安區、翔安區。

那麼，島外新推房源的大量入市是否會影響島外房價？

「某些地產商為了回款，確實會低價入市，但是基本原則是，不會賠錢賣房子，我們的房子基本是開盤清盤。」某開發商銷售人員對《國際金融報》記者表示，其所在公司投資開發的項目基本都在廈門島外，目前並沒有降價出售。

8月4日，《國際金融報》記者以購房者的身份走訪了位於同安區的一個新盤——融信鉑悅灣。

融信鉑悅灣本次主推86平方米3房和118平方米4房，均價約3.3萬元/平方米，均為複式設計。

「房子現在很熱銷，因為限價政策，目前新開的房源都是在拿『麵粉價』出售『麵包』。」銷售人員張璐對《國際金融報》記者表示，「該塊土地2016年樓麵價在2.38萬元/平方米，這次3.1萬元/平方米—3.4萬元/平方米的銷售價格是按照產權價格來算，如算上贈送的30多平方米，得房率接近100%，實際銷售價格才2.36萬元/平方米，是貼著成本賣。」

值得注意的是，融信似乎有些急著要賣出手頭上的存貨。

在《國際金融報》記者坦言現在手上資金有些緊張，無法立刻湊足三成首付款時，銷售人員稱：「沒關係的，我們這裡現在還有最後20個首付分期的名額，你現在辦理的話只需要付一成首付，剩餘兩成首付可以在一年內付清。」

對此，有業內分析人士指出，一方面，首付分期的做法在全國大多數城市是被明令禁止的，因為它是一種變相的「加槓桿」，無論是對於投資客，還是自住購房者來說，都會在很大程度上加重自己的經濟負擔和還款風險。另一方面，從企業角度來看，類似這種去庫存的處理方式，也在一定程度上變相體現了廈門房地產市場的不穩定性。

「以前市場行情不好的時候就出現過這種首付分期的現象。」中原地產市場分析師盧文曦對《國際金融報》記者表示。

事實上，多名廈門本地的置業者向記者反映，島外各區目前一手房價格較為穩定，二手房則有小幅下跌的趨勢。

來自廈門市國土資源與房產管理局的數據顯示，上半年島外二手住宅交易萎縮至3110套，同比減少78%，交易面積31.1萬平方米，同比減少161%。購房者多持觀望態度，懸而不決的市場情緒或是導致二手房價格下降的主要因素之一。

來自安居客的資料顯示，截至8月7日，廈門海滄區和同安區8月二手房均價分別為3.1萬元/平方米、2萬元/平方米，環比分別下跌5.61%、3.93%，同比分別下跌13.67%、6.32%。翔安區和集美區8月二手房交易均價分別為2.6萬元/平方米和3萬元/平方米，雖分別環比小幅上漲3.72%和 0.76%，但較上年同比相比，房價依舊下跌9.04%和3.5%。

值得注意的是，價格跌幅最大的同安區和海滄區2018年上半年商品住宅銷量同比下降幅度最大，分別下滑73%和55%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，總體來說，廈門房價近年來上漲態勢比較明顯，當前市場確實降溫。但此類降溫應該理解為政策調控是有效的，而不是說市場過度疲軟了。下半年房價調控的邏輯是清晰的，即堅持穩定的態勢。尤其是對於暴跌和暴漲會採取更為嚴厲的態度。

4. 島內外價格天差地別

看到這裡，讀者也許會生疑：廈門島內、島外不過隔了一座跨海大橋，為何房價竟相差一倍以上？

所謂島內，即廈門本島，又叫鷺島；而島外，指的就是與本島隔海相望的陸地部分，與福建漳州市、泉州市等地相鄰。

廈門本身的定位就是一個不折不扣的旅遊城市。

2017年，廈門市的GDP約為4351.18億元，其中，第三產業增加值佔比57.8%。廈門市統計局調查報告顯示，2017年全年廈門市旅遊總收入1168.52億元，且漲勢迅猛。

而在地理位置上，廈門最優質的旅遊資源，也大多集中在廈門本島（即島內）及周邊島嶼。

因此，廈門房價最貴的住宅非環島海景房莫屬，尤其是一些位置好、品質高的海景別墅，近年來單價已飆升至15萬元以上。

其實不只是海灘，就連島內其他區域，也是超高層住宅林立，即使位於廈門島的內部，一些高層住宅內，仍然可以遠眺海景，單價依然可以高達7萬至8萬元。

5. 「都在島內工作，有錢誰買島外？」

除了景觀和旅遊資源之外，廈門市主要的工作機會大多來自於島內。

作為老城區，也是市政府的所在地，諸如火車站、飛機場、會展中心、雙子塔、中華城等地標性建築，以及廈門目前主要商業綜合體、學校、醫院等比較優質的相關生活配套資源也大多集中在島內。

與之相反，《國際金融報》記者從島內中山公園附近出發，分別驅車穿越跨海大橋到達島外北部同安區及西部海滄區中心位置，單程大約需要花費一小時（周六下午，部分路段擁堵），時間成本較高。與此同時，在行駛過程中，記者發現過了濱海區域之後，周邊大多還是以農田、村莊等居多，商業項目和生活配套設施十分少見，與島內的都市感差之甚遠。

李燕自大學畢業至今，在廈門已經工作了8年，在被問及準備在哪裡置業時，她直言：「要再等兩年看資金情況再定，島外房價雖然便宜，但位置太偏了，大多數人在島內工作，有錢誰願意去島外買房？」

廈門市統計局調查報告顯示，位於島內的思明區和湖裡區，2017年GDP約為2275.93億元，占廈門GDP總額的一半以上，而這兩個區的總面積僅占整個廈門的8.3%，經濟集中度可見一斑。

不過，從具體規劃來看，由於島內面積有限，目前新房項目也在逐步減少，而島外的幾個區域，無論是住宅，還是商業、醫療、教育等方面的配套都在逐步加強和完善，未來的經濟中心或許會向島外遷移。

6. 這幾年的「主旋律」

無論島內島外，廈門本地中介均表示，這幾年房價都是成倍地漲。

「我2011年來到廈門時，五緣灣還幾乎是空地一片，當時賣1萬元/平方米，後來漲到10萬元/平方米，幾年裡房價呈幾何倍數增長。」廈門某購房群出現了這樣的懷舊聲音。

房價隨著時間在漲並不令人驚訝，但《國際金融報》記者走訪的多家房產中介公司均提到，2015年是廈門樓市的一個轉折點。目前，與2015年相比，廈門整體房價已經翻了一倍多。

以華爾頓1275為例，此前2015年的開盤價為3萬元/平方米—4萬元/平方米（包括5000元/平方米的精裝費用），這與最新加推的毛坯房源相比，目前的價格已是2015年的兩倍多。

那麼，廈門房價為何在短短几年內「突飛猛進」？

從政策層面來說，廈門經過了幾輪調控和鬆綁。

2010年9月，廈門宣布，從2010年10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。

2011年2月，廈門版「國八條」細則落地，調控再次升級，至此，廈門樓市被籠罩在嚴厲調控之下。

2013年4月，廈門版「國五條」細則頒布，其強調，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房，再度抑制投機性購房。

但在2014年8月，廈門迎來「寬鬆期」，宣布島外四區不再執行限購措施，島內的思明區、湖裡區的普通商品住房繼續執行住房限購措施。

2015年1月，廈門島內思明區、湖裡區144平方米以下商品住房也不再執行限購。至此，施行了4年多的廈門「限購令」得以鬆綁。

限購的鬆綁一定程度上刺激了廈門房地產市場，一些嗅覺敏銳的開發商抓住機會大力宣傳，廈門樓市回暖，多盤出現「日光」現象，投機者大量入市，導致房價虛高。事實上，自2014年四季度開始，非廈門本地客群購房面積量超過廈門本地客群是廈門購房的主力軍。

（來源：廈門市國土資源與房產管理局）

直到2016年9月，廈門才正式重啟限購政策，外來客購房面積量開始大幅度減少。

「廈門經濟穩定，氣候也宜人，發展潛力較大，故部分投資力量或推動房價上漲。」盧文曦表示。

「只要是在2017年以前買房的，沒有不賺的。」李峰笑言道，「我們有幾個客戶以前是世茂湖濱首府的承建商，連他們都沒有想到房價會漲得這麼快，幾年前世茂願意將房子低價抵給他們，他們還不願意，現在反而不得不高價來買。」

李峰指出，自2017年下半年以來，由於預售證限價政策的緊縮，島內許多準備高價出售的樓盤均無法達到自己的心理價位，於是「陰陽合同」的現象十分常見，且多數出現在單價7萬元以上的新房之中。

比如，當時差價最高的是一個名為帝景苑的別墅項目，預售證備案價格約7萬元/平方米，而開發商實際要求購房者必須補足16萬元/平方米，方可出售，於是便有了私下籤訂的9萬元/平方米的合同，並且這部分資金是不允許辦理貸款的。

不過，《國際金融報》記者實地走訪多個樓盤後發現，所謂的「陰陽合同」現象，在現階段的廈門一手房市場上，已經不復存在。

7. 數十家房企蜂擁而至

隨著廈門置業版圖的不斷拓寬，廈門這塊「香餑餑」也引來個不少房企的垂涎，相繼「搶灘」角逐。

據《國際金融報》記者不完全統計，2010年至今，保利、招商、中鐵、中海、龍湖、融信、泰禾、恆大、碧桂園、融創、旭輝、富力等數十家知名房企先後入廈。

除上述外來房企之外，禹州地產、住宅集團、海投房產、新景地集團、恆禾置地、特房集團等本是廈門土生土長。

據克爾瑞廈門統計，2018年1月—7月， 世茂「後來者居上」，以21.91億元的成交金額奪得廈門房企商品房銷售金額權益榜桂冠，市場份額佔比7%。

此外，首開、龍湖、禹州、萬科、保利等行業領頭羊也紛紛榜上有名，市場佔比分別為5.2%、4.4%、3.7%、3.6%、3.3%。

房企的積極布局亦在一定程度上帶動了廈門的土拍市場。

註：出讓土地包含住宅，商服等各類經營用地

根據廈門市土地礦產資源交易市場官網數據，《國際金融報》記者統計發現，2010年至今，廈門市每年都有上百萬平方米的土地被公開出讓，僅土拍收入，每年就超過百億元，其中，土拍收入最低的2011年為135.02億元，至2016年已飆升至最高點的492.43億元。

8. 土地價遭腰斬？

「麵包」與「麵粉」息息相關，土拍市場遇冷常釋放房價下降的信號。

據了解，在同安片區，2017年融信、保利、禹州和首開配建樓麵價均超過3萬元/平方米。

同安區2017年部分房企土拍結果展示

而2018年7月2日，同安區2幅出讓地塊由中鐵和華潤以底價競得，成交樓麵價分別為1.8萬元/平方米和1.7萬元/平方米。

一年時間，從地王到「1」字打頭，「麵粉」價格下滑明顯。一時間，關於「地價腰斬」的傳言不斷。

不過，事實並不像表面所看到的那麼簡單。

據《國際金融報》記者了解，由於島外區域相關配套設施正在規劃和建設的關鍵時期，許多新出讓的土地除了本身用作商品房開發以外，還通常會被賦予一些其他「使命」，諸如動遷安置房、公共綠化和其他市政配套等。

而此前開發商所公布一般為「去配樓麵價」，即去除這些不盈利項目之後的樓麵價格，與近期新增土拍項目的「成交樓麵價」相比，價格自然是天差地別。而且，每塊土地的配建面積差之甚遠，僅以成交樓麵價來做對比，難免有失偏頗。

以融信鉑悅灣為例，據銷售人員張璐介紹，現階段出售的房源，案場公布的2.38萬元/平方米樓麵價即為去配樓麵價，而實際上，加上諸多配建項目之後，拿地樓麵價遠低於2萬元/平方米。

不過，值得注意的是，曾經借勢發展的環廈板塊如今也受到不同程度的影響，如漳州市本計劃於6月29日出讓的兩幅分別位於龍文區閩南水鄉和薌城區瑞京片區的地塊，因無人問津而取消土拍（官方還無公告宣布流拍）。據悉，兩幅地塊樓麵價分別約為9576元/平方米和10000元/平方米，但這兩幅地塊所處區域內新房均價多數在12000-19000元/平方米上下浮動。

「雖然表面上房企參加度不高，成交樓麵價回落，但在這背後，需要考慮到是房企的資金狀況以及市場預期。現在很多土地出讓要求『一次性申請預售，一次性全部對外公開銷售』，這對房企的資金實力是一個考驗。」一位接近本地開發商的人士表示。

廈門中原地產認為，目前房企處於年中貸款償還節點，開發商資金壓力較大，土拍參與相對謹慎，土地市場更多是回歸理性。除了自身開發、資金實力等硬性因素外，政策風向也起到「舉足輕重」的影響：樓市調控高壓下，開發商「唱多」市場預期落空，拍地積極性受到一定挫傷。但經過一定的發酵期後，房企適應調控大環境，土地參拍熱度或將有所回暖，政府供給則以「穩」為主，預計後市或將增大土地供應量，以此來刺激剛需。

來源：地產深度報道（ID：RE_report），作者：張志峰，劉天天。

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