廈門房價暴跌並不意外，二三四五線危險了

「廈門地價相比2016年幾近腰斬，2016年的地王有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，廈門島內那個寸土寸金，房價只漲不跌的神話也破滅了，相比2017年3月高峰期，島內每平米已經下降了1萬-1.5萬/平米，島外下跌6000-1萬元/平米」。

聽到這個消息，我並沒有絲毫意外，反而印證了兩年前的判斷。2016年我們去廈門旅遊，在海邊住了兩個晚上，還去廈門大學和普陀寺等地逛了一圈，總體的感覺是，廈門有一些優點，但是遠遠沒有傳說中那麼好。尤其是討論來討論去，廈門似乎沒有一家全國叫得響的婦儒皆知的明星企業，廈門的經濟撐不起虛高的房價。

當時的一個判斷理由是，廈門好多地方房價號稱五六萬，但是當地居民的普遍收入並不像北京上海那麼高，就業機會也遠不如北上廣深。這從當地的房租也能看出來，當時知道有個人在廈門租了一套比較新的兩居室，才花了3000元。而這樣的兩居室同時期在北京的話，至少要7000元。租金上不去，房價的泡沫自然較多。

我今天聽說深圳的房租已悄然上漲，有的區域一次性上漲28%，說明深圳的房價還有上漲空間。

以上只是一種私人體驗，下面可再做點綜合分析。

廈門2017年的經濟總量4000億。這是什麼概念呢？杭州2017的經濟總量突破1.2萬億，是它的3倍。可是廈門的房價水平居然比肩杭州，部分數據甚至超過杭州。再看人口，廈門人口400萬人，杭州人口960萬人。可見廈門的房價泡沫比杭州要大！

當時形勢下，廈門島內核心地帶的房價平穩，跌的是島外的非優質資產。近期剛入市的接盤俠，預估人均浮虧50萬-100萬元——這體現在二手房的報價上。然而二手房本身彈性較大，虛高的是它，率先擠泡沫的也是它。

很多人說地價跌回兩年前，所以房價會降。我看這個邏輯完全是錯誤的。房價能達到多少，二手房是風向標。二手房的價格取決於接盤者的購買力，也就是說，新入市者認為它能值多少錢就願意掏多少錢，此外還決定於後市預期，認為會漲就買，認為會跌就觀望。

地價跌了只是觀察房價的一個指標，但並非核心指標。核心指標在於供求關係。比如 ，廈門的人口流入是不是強勁？廈門人民的收入上漲是不是強勁？貨幣成本是不是居高不下？如果人口和收入上不去，貨幣成本居高不下，利率長期上浮20%-30%，購買力肯定受挫，房價見頂後一定要跌，從而擠去水分。

而最聰明的投資者，一定在見頂之際就已悄然撤退。留下最新的剛需接盤俠被割韭菜。

從這個角度說，廈門房價下跌只是各地房價進入擠泡沫階段的一個縮影，二三四五線的非優質資產危險了。

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