未來10年，這才是影響房價的最大因素！

來源：劉曉博（liuxb929），轉載已獲授權，不代表鳳凰網房產觀點。

未來10年，影響中國房價的最大因素是什麼？

或有人會說：是「房地產稅」，是「M2增速」，是改革開放的「深化程度」。這些說法都有一定道理，但有一個因素不容忽視，甚至影響更為全面、深刻，這就是行政區劃改革！

行政區劃改革，不僅影響房價，還會影響人口的流向、城市的價值，甚至會影響中國人的「故鄉觀念」、「老鄉觀念」和「地域文化」。

01

2013年11月，在十八屆三中全會上通過的「關於全面深化改革若干重大問題的決定」，在第16條里提出：優化行政區劃設置，有條件的地方探索推進省直接管理縣（市）體制改革。

這句話至少有兩層意思：

第一，應該根據當前國情和需要，優化行政區劃設置。這包含增設、合併、調整等多種情況。涉及的區域不僅僅是縣市，也可以高達「省級」。

第二，省直接管理縣市，應該是個大方向。

對於中國的行政區劃，《憲法》是這樣規定的：

第三十條　中華人民共和國的行政區域劃分如下：

（一）全國分為省、自治區、直轄市；

（二）省、自治區分為自治州、縣、自治縣、市；

（三）縣、自治縣分為鄉、民族鄉、鎮。

直轄市和較大的市分為區、縣。自治州分為縣、自治縣、市。自治區、自治州、自治縣都是民族自治地方。

第三十一條　國家在必要時得設立特別行政區。在特別行政區內實行的制度按照具體情況由全國人民代表大會以法律規定。

由此可見，《憲法》中的行政區劃是三級架構：省—市（縣）—鄉（鎮）。

也就是說，縣和市多數情況下是「互不隸屬」的，而是同時隸屬於省（自治區、直轄市）。只有直轄市和「較大的市」，才有權管理縣（注意，沒有說縣級市）。

「較大的市」在中國不是一個模糊的概念，而是有嚴格的法律意義，需要中央政府的認可、批准。而且，「較大的市」有地方立法權。中國目前「較大的市」只有49個，包括27個省會城市、4個經濟特區城市、國務院批准的其它城市有18個。

18個非特區、非省會的「較大的市」是：

唐山市、吉林市、大同市、包頭市、大連市、鞍山市、撫順市、齊齊哈爾市、無錫市、淮南市、青島市、洛陽市（1984年批准）；

寧波市（1988年批准）；

邯鄲市、本溪市、淄博市（1992年批准）；

蘇州市、徐州市（1993年批准）。

可以這樣說：除了4個直轄市和49個「較大的市」，其他地級市下面設立「縣」都是不規範的，只能算是代管。至於市的下面竟然還有「縣級市」，就更加不規範了。

而在一些經濟發達地區，比如東莞、中山，正在醞釀設立「鎮級市」。這些，都需要在法律層面有新的說法。

02

中國經濟最發達、人口最集中的區域，有所謂「漢地十八省」的叫法，其行政區劃的輪廓是在明朝宣德三年（1428年）形成的，當時全國設立「兩京十三省（布政使）」。

到了清朝前期，湖廣分為湖南、湖北，南直隸（先改名為江南）分為安徽、江蘇，從陝西中分出甘肅，形成了十八省。而這18省，基本維持到了現在。（有少量分拆，比如陸續分拆出了台灣、寧夏、香港、澳門、海南、重慶等省級或者相當於省級的區域）。

在這將近600年里，中國人口增長了10多倍。以廣東為例，目前人口如果參加國家排名，在前12名以內；如果GDP參加國家排名，在15名左右。廣東實際生活人口，可能接近1.4億。其中僅深圳寶安區的實際生活人口，就遠遠超過紐西蘭全國。

反觀越南日本，人口都沒有廣東省多，面積不過兩個廣東左右，但行政區划上越南是5個直轄市、58個省，日本是47個「都道府縣」。

可以這樣說：中國的行政區劃基本上是「大省制」，要麼面積超大如新疆，要麼人口超多如廣東。

再以四川省為例，下轄1個副省級市、17個地級市、3個自治州，17個縣級市、108個縣、4個自治縣。如果省直接管理縣市，則省委書記、省長需要面對150個縣市的300個主官（書記、縣市長）。一個工作日見一個地方要員，把全省主要官員見完都要1年多時間。

所以，「大省制」下，很難實現「省直接管理縣」的改革目標。而把縣、縣級市交給地級市代管，地級市會截留髮展機遇，出現「市刮縣」的局面，讓地級市越發光鮮，而縣和縣級市日益平庸。

03

之所以今天談行政區劃的話題，是因為今天廣東省各報，都在首要版面報道了「中共廣東省委關於加快推進新時代全面深化改革的若干意見」。

在這個重要文件的第11條，赫然寫著：

以城市群為主體，構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。探索行政區劃改革創新，優化行政區劃設置和行政區劃結構體系。

也就是說，廣東省將「優化行政區劃設置」。

廣東省陸地面積約18萬平方公里，共劃分為2副省級城市、19個地級市。平均每個市0.857萬平方公里，在國內算是偏小的。換句話說，廣東「切分得太碎」。其中深圳（1997平方公里）、東莞（2465平方公里）、中山（1783平方公里）、珠海（1711平方公里）等城市明顯偏小，而它們的前身，基本上都是由一個縣演變而來的。佛山的面積，也不過3800多平方公里。

可以這樣說：在廣東經濟最發達的6個城市裡，只有廣州面積基本達標（也不算寬裕），其他5個城市一個比一個小。

中國是強政府的發展模式，一個城市太小，會嚴重製約城市的發展。正因為如此，廣州不斷撤銷周邊的縣市，陸續把花都、番禺、增城、從化收入囊中。

在未來廣東省的行政區劃改革中，會不會增大深圳等城市的面積？會不會有一些撤併之舉，讓我們拭目以待。事實上在深圳內部，行政區劃的調整也沒有停止，過去幾年不斷有新的區設立。

在廣東的南面，海南省也正在醞釀一輪影響深遠的行政區劃改革。

今年5月13日，海南高層通過了一份重要的文件：

在這份決定的第16條，有這樣一段話：

加快推進行政區劃調整和黨政機構改革。落實全省一盤棋理念，按照東、西、南、北、中五大行政區域進行整合，形成「南北兩極帶動、東西兩翼加快發展、中部山區生態保育」的全省總體空間格局，結合經濟社會、人口地理、資源稟賦、歷史人文、民族區域自治等因素，推進行政區劃改革創新，優化行政區劃設置和行政區劃結構體系。

按照「按照東、西、南、北、中五大行政區域進行整合」，這明白無誤地告訴我們，在「三沙市」之外，海南本島上將會整合為5個地級市。

海南目前有4個地級市，分別是：海口、三亞、儋州、三沙。此外，海南省還直接管理5個縣級市、4個縣、6個自治縣、1個經濟開發區。

所謂「中部山區生態保護」，這意味著「五指山、保亭、瓊中、白沙」四個中部以生態保護為主要任務的縣市，鐵定會合併為一個區域。「南北兩極帶動」，當然是說海口和三亞，它們肯定會有所擴大。「東西兩翼加快發展」，意味著兩邊還各有一個地級市，或許是新的瓊海、新的儋州吧。

至此，在「十九大」之後，已經有兩個省明確提出了要「優化行政區劃設置」、「加快推進行政區劃調整」。

相信隨著條件成熟，未來國家將會在行政區劃改革上，邁出更大的步伐。這個因素，將深刻影響未來中國城市化的進程，中國城市群的分布，以及城市價值、不動產價值。

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