用長效機制將以房養老推向全國

社論

以房養老模式可持續性取決於保險公司對相關參數的精算，但更取決於房地產市場的平穩發展，取決於房地產市場平穩健康發展長效機制的建立。

《上海證券報》報道，意在補充中國傳統養老方式的金融創新型產品——老年人住房反向抵押養老保險（下稱「以房養老險」），將從目前的試點擴大到全國範圍。

在居民的財富規劃中，一個重要方面是養老的財富規劃。隨著社會發展水平的不斷提升，居民養老的財富規劃日益多元化將成為一個基本趨勢。除了傳統的收入儲蓄養老外，資產越來越成為養老的重要保障。過去幾年，我國在一些地方探索試點以房養老模式，就是重要探索之一。

以房養老的本質是，退休後的老年人將擁有完全合法產權的房屋資產抵押給保險公司，老年人不僅可以繼續居住，每個月還可以從保險公司領取一筆養老保險金。老年人身故後，保險公司再通過處理房屋來獲得保費等相關費用。這個模式最大的好處就是把退休老人的資金盤活，形成一個每月提供養老金的活資產。保險公司則從老年人身故後房屋的處置所得中彌補相關費用和獲得預期收益。

應當說，隨著全社會人口結構的變化、家庭結構的變化、家庭資產結構的變化，以房養老險這一模式有著巨大的潛力。因此，在過去幾年試點的基礎上，以房養老險模式將擴大到全國範圍。當然，要把這一潛力變成現實，關鍵在於以房養老險的可持續性。

從現實情況看，以房養老模式可持續性取決於保險公司對相關參數的精算，但更取決於房地產市場的平穩發展，取決於房地產市場平穩健康發展長效機制的建立。

在模式運行中，形成閉環的最後一步是抵押人去世後，保險公司有權依法行使抵押權。這個抵押權的變現無外乎出售和出租兩種方式。從邏輯上看，保險公司選擇出租的可能性不大，這不是保險公司收回代付養老金成本的有效方式；選擇出售的可能性比較大。但這又涉及房地產市場的流動性。在一個缺乏流動性的市場，保險公司手中會積累越來越多的房屋，以至於成為房地產公司。這種可能性不是沒有。

同時，以房養老對房地產市場的平穩發展也提出了現實需求。價格的暴漲暴跌，都會對以房養老保險模式形成衝擊。在暴漲時，退休老人可以選擇直接出售房屋，然後用出售款的利息來養老；在暴跌時，保險公司預期抵押權處置收益覆蓋不了養老金預付款，就沒有動力推出這項保險。

因此，要在全國推開以房養老，需要把房地產市場的健康平穩發展作為重要基礎。一方面，政府保障中低收入者的保障性住房，實現「居者有其屋」；另一方面，進一步完善改善性住房與奢侈性住房的管理和調控。納入以房養老範疇的，不是保障性住房，而是完全合法產權的房屋。

也就是說，以房養老是一項很好的財富安排，但對制度安排提出了比較高的要求。如果能夠藉助以房養老險向全國推開的契機，嚴格按照中央政治局會議的要求，「加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制」，將會釋放出巨大的制度紅利。

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