昨夜上海，夜壺被輕輕拿起？
首套房貸利率折扣下降！
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秋風乍起，夜壺拎出？
8月9日（昨天）深夜，豪哥起床如廁之際，從手機上看到好友曹盛潔供職的財聯社發布的一則消息：上海首套房利率回歸9折！ 工行、農行同日調整折扣。
這個消息並非財聯社原發，是從我們共同好友袁一泓同志榮任編委的《21世紀經濟報道》引述而來，權威性和準確性應是沒得說。
原文如下：
據財聯社8月9日深夜引述《21世紀經濟報道》的消息，上海首套房利率回歸9折！ 工行、農行同日調整折扣。
中國工商銀行和中國農業銀行同日調整上海首套房利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，而二套房利率維持基準利率上浮10%不變。
據了解，工行上海分行4月26日之前執行的是首套房利率九折，即利率為4.41%；4月26日之後進行調整，此日之後出預售證的新樓盤和簽約的二手房一律執行首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動的還有農行上海分行。
據知名房媒公號《環滬地產》的測算，對剛需購房者來說，等於房價降了3.5%（按揭70%，銀行利率降5%那麼等於房價降3.5%），並進而認為，購房者出於對進一步政策變化，會出現觀望。
對此，豪哥認為，與其說是「降價」，不如說購房成本下降更準確，因為這是明確的利好信號。
一、因為這不單是在商言商的決定，而是政策導向。
8月7日，住建部在遼寧瀋陽召開部分城市房地產工作會議。三天前乍一看，是一次嚴厲的大會，三天後細一看，又是一個慈祥的大會。
會上提出：（要）完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費……、（要）因地制宜，精準施策、綜合施策，把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定。
言猶在耳，上海出招。
二、這不是獨立利好，而是與其它寬鬆政策互連互通之配套之舉。
如剛剛開過的中央會議提出的「實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策」，以及央行在會議前一周放出的歷史單次最大規模的MLF（Medium-term Lending Facility中期借貸便利）：5020億元人民幣。
太專業了是吧？那你就記住它的作用：保持銀行體系流動性總體平穩適度，支持貨幣信貸合理增長，促進降低社會融資成本。
三、明說是為剛需，但在非剛需一端，也有小動作。
據《環滬地產》報道，從7月初開始，上海房管部門對原來積壓項目集中辦理預售手續。僅7月9日當天就發了十幾個單價10萬元左右的項目預售許可證，其中包括一個售價12.5萬元的項目。
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為什麼突現利好？
1? 房價出現「不穩」跡象，甚至出現全面、連續、顯性下跌。
而這從來不是調控的真正目標。調控的明線是「房住不炒」，暗線是「不炒可以，不買不行」、「不漲可以，真跌不行」。
近幾月來，由於持續調控（已近兩整年），而且不斷加碼擴容，比如三四線停止棚改貨幣化，一線城市如上海的停止公司購房，剛剛又欲對二線城市出招的住建部會議。這使得本來一城一策的局部調控，演化為全國一盤棋的全面調控。
從廈門崩盤，到蘇州流拍，再到上海房價永遠上漲神話破滅，不一而足。近幾月來，上海幾乎所有區域、價位的新房，以及新房二手房，價格都出現了環比加速下跌。
2? 以上情況又造成了土地流拍，開發商投資意願下降。
發生流拍的都是蘇州、杭州這樣的明星城市。最近成交的土地價格，已低於今年三、四月份。地價下跌，庫存情況不容樂觀，未來幾年的供應或現短缺，有引發房價反彈的隱憂。
3? 在「去槓桿」大背景，實施的全面調控和持續加碼，特別是限貸和加大按揭成本，出現了對剛需的「誤傷」。
當然，豪宅也有開口子的情況。豪哥認為主要是在限價已廢掉了房企利潤的情況下，過長限售會引起某些集中高端產品和大中城市的房企出現「現金流枯竭」風險，骨牌效應最終引發系統性金融風險。
君不見，近期P2P出現的行業性坍塌，已經給金融監管部門造成了極大的壓力。
4? 銀行貸款難局，有錢貸不出去。
在GDP下滑、貿易戰和匯率戰、產能過剩的大背景下，越是實體經濟，風險越大。所以，只能在千夫所指、但相對優質的房地產按揭貸款上，先開一個小口子。
5? 政策選擇上的路徑依賴。
豪哥在昨天發的《我們可以從住建部會議上看出什麼？》一文中說過，政府土地讓利是解決問題的關鍵。但由於土地財政仍然大部分地方政府的「華山一條路」，最終還是「放水」來得方便。
當然，放水有任性的「大水漫灌」，也有遮遮掩掩的「細水慢流」，此次行動，當屬後者。
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下一步會怎麼樣？
1? 本著有揚有抑，以抑為主的原則，從政府主觀意願上看，房價的劇烈反彈和市場全面回「牛」的可能性不大。
鑒於調控的複雜性、區域的差異性、市場的敏感性和信心的脆弱性，夜壺不可不用，亦不可大用。
2? 降息並非絕對不可能。
在《豪言》上篇稿件《這次放水真會與房地產無緣嗎？》中，豪哥說過，觀察真正放水的最主要指標，是看能否降息。
你如果是個偏樂觀的人，那麼這次上海下調首套利率折扣，就可以稱之為「局部定向降息」。
3? 「提高首套房利率折扣」的範圍會擴大，至少由滬而京、深。
上海被稱為魔都，近代很多重大歷史事件都肇始於上海，具備先導和標杆意義。以房價上漲標誌的中國房地產黃金年代亦不例外：在所有城市中，一線城市房價先漲，在一線城市中，上海先漲。
像祥林嫂一樣，豪哥經常跟人講起下面這個故事。
2004年底，正值上海房價首次領漲而被調控之際，豪哥與首創置業掌門人劉曉光總（於去年不幸去世）以及一班京城房媒老炮兒，赴上海參加單大偉同志主辦的住交會。
一天晚上，劉總做東，在由白崇禧將軍舊居改成的餐廳中，宴請與會諸人。
席間，劉總對我們說，你們這幫京城名記不夠敏銳，上海房價上漲，北京沒有理由不漲。北京城市的價值，怎麼會遜於上海？試觀之！
跨官商兩界，對北京再熟稔不過的劉總，夫不言，言必中。2005年初起，北京房價開始上漲。
今天，上海已動，北京、深圳還會遠嗎？工行、農行已動，建行、中行、招商、民生還會遠嗎？試觀之。
碼完此篇「急就章「，豪哥思維未寧。其實，論購房資格，論囊中財力，自己都已無可能在帝都購房。
「似此星辰非昨夜，為誰風露立中宵？」
念及於此，再難入眠。抬眼窗外，已晨曦微現。
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