樓市傳來大消息！剛需族笑了，跌了半年的地產股終於喘口氣
圖片來源：視覺中國（圖文無關）
上個月結束的中央政治局會議上，高層對於房價的態度已經由「遏制過快上漲」轉變為「遏制上漲」。
中央調控房價的決心是顯而易見的。據中原地產統計，2018年1-7月份，樓市調控次數高達260次，在剛剛過去的7月份，調控政策更是密集，發布了超過70次。
在此背景下，今年房地產商的日子顯然不好過，申萬房地產指數自2月以來，已經連續下跌超6個月。
申萬房地產指數月K線走勢
昨日（9日）晚間，樓市傳來的一則消息，讓買房剛需族歡呼的同時，也讓地產股喘了口氣：
9日，中國工商銀行和中國農業銀行下調上海首套房利率折扣，從95折降至9折，而二套房利率維持基準利率上浮10%不變。10日上午，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者撥通工商銀行上海分行電話，工作人員向記者表示這一情況屬實，待後續公告出來後會正式開始施行。
另據中原地產首席分析師張大偉測算，上述兩家銀行在上海的首套房利率從4.66%降低到了4.41%。如果按照100萬貸款30年計算，每個月減少150元的月供。
此前，廣州已有多家銀行宣布下調房貸利率。除上海廣州等一線城市，部分二三線城市也開始下調首套房貸利率。
受上述消息影響，今天（10日）上午，A股市場上地產股普遍普遍高開，萬科A一度漲逾6%，招商地產、廣宇發展、陽光城等個股紛紛拉升；港股市場方面，碧桂園漲幅一度超5%，中國恆大漲幅一度超8%。
但上述地產股隨後漲幅收窄，顯示出投資者對房地產公司未來業績仍有分歧。
10日上午萬科A股價走勢
上半年上海樓市銷售冷清
需要指出的是，此次工行、農行降低上海首套房房貸利率是在當地樓市近兩年銷售冷清的背景下做出的。
大部分人買房離不開貸款，來自中國人民銀行上海總部7月17日公布的最新數據顯示，今年上半年上海本外幣個人住房貸款新增275.03億元，同比少增914.20億元，換句話說，今年上半年新增的個人住房貸款金額，只有去年同期的23%。
同樣萎縮的還有成交量。來自房天下的數據顯示，今年7月，上海一手房成交套數為6207套，而去年同期是5617套，要知道2015年7月的成交量是10508套。也意味著，自2015年10月份出台「滬六條」後，上海樓市調控效果開始真正顯現。
數據來源：房天下
數據寒冷的背後是調控政策的嚴苛。據中國證券報今年6月報道，今年以來，上海一手房調控愈發收緊，不少開發商反映，年初還少量放行高端項目預售許可證（簡稱「預售證」），而近期上海市中心單價10萬元以上的項目預售證幾乎無一放行，甚至價格報批都不予受理。
一方面是嚴控預售證的發放，目前滬上單價5萬元以上的商品住宅都在排隊等預售證。另一方面因為獲批售價大大低於預期，亦有開發商主動不領預售證，「捂盤」惜售。
一個值得注意的細節是，今年6月16日，上海市房屋管理局成立，主要職責是住房保障、房屋管理、房地產市場監管等有關政策研究、政策執行和行業管理。這在不少開發商看來，新設立的房管局的首要任務就是管控房價，短期內上海樓市管理和嚴控並無放鬆可能。
房貸利率上漲或近尾聲
融360數據顯示，2018年7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%，同比上升13.63%，為2017年1月以來連續19個月上漲，購房者成本繼續增加。值得一提的是，上海是全國一線城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪稱碩果僅存。
但近一年上升城市的數量，呈現連續波動並下降的趨勢，近三個月城市數量變化近乎直線下降，各城市在先後完成利率調整後，再度出現變動的情況呈減少趨勢。數據顯示，2017年7月至2018年7月一年時間內，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環比上升2.47%、上升1.27%降至環比上升0.45%附近。
融360大數據研究院分析認為：
近一年內房貸利率環比增速呈現震蕩下滑趨勢，表明房貸利率在保持上漲的過程中，上漲幅度在不斷縮小。按照數據趨勢推算，未來2-3個月內，環比數值會向0趨近，房貸利率仍將保持小幅上調直至穩定。
目前，用戶房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行出現再度上調房貸利率的可能性小，同樣大幅下調房貸利率也不符合調控的要求，綜合諸多影響因素來看，房貸利率短期內保持穩定的可能性較大。
申萬宏源固收研究在其最新研報中稱，首套房貸利率進一步上升加大銷售增速下行壓力及地產企業回款壓力，在資金來源承壓的情況下預計地產企業拿地也會進一步放緩。今年資金來源方面，開發貸收緊，債券及ABS放量，但都是集中在高評級大房企，截至18年8月9日，今年AAA房企發債規模為1314億元，AA+發行490億元，去年全年AAA、AA+分別發行1445及874億元。
每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，8日，地產龍頭萬科就在7月經營電話會議上表示，今年整個大環境從緊的背景下，公司的融資成本略有上升。萬科指出，今年上半年的融資利率水平相對去年同期大概上浮了0.1%-0.2%，開發貸大概在基準利率的基礎上上浮約10%左右。
上海中原地產分析師盧文曦曾對媒體表示，7月和8月是傳統的樓市淡季，下半年只有9月和10月可以期待。「但今年銀行放貸收緊、沒錢可貸，到了年底銀根更緊，就怕到時候即便供應量增加了，房貸這塊又跟不上。所以今年開發商會很被動。」
專家：未來一年將是樓市低谷期
易居研究院副院長楊紅旭在接受中新社採訪時稱，樓市這次的下行周期可能會比較長。
主要是因為，這次上行周期比較長，過去通常為一年半到兩年，這次從2015年5月至今已經上行了3年時間。過去下行一般是1年左右，這次估計要拉長到2年甚至3年。
至於下行的程度，楊紅旭認為，從房價的角度看，不同城市會有所差異，熱門城市房價漲幅大的可能會下跌15%左右，局部地區如環京地區已經下跌了40%。
圖片來源：視覺中國（圖文無關）
住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌對此持不同觀點，他認為當房價下跌的時候，說明下行周期基本走到了底部。他進一步指出，今年下半年到明年上半年將是樓市低谷期。
顧雲昌表示，房地產市場具有明顯的周期性，一二線城市和三四線城市有輪動效應，目前三四線城市經歷了一波上漲，一二線城市樓市經歷這輪降溫後可能會有所反彈。
顧雲昌進一步指出，在當前國內外環境背景下，國家財政政策和貨幣政策有所調整，釋放出來的資金流動性，需要避免進一步刺激樓市。同時，在房地產長效機制尚未建立前，行政手段調控樓市並不會放鬆。
在此背景下，2018年年中中央政治局會議強調，「堅決遏制房價上漲」。一周時間後，住建部下「狠命令」，對房地產調控不力的地方堅決問責，要求加快制定住房發展規劃。
住建部會議上提到了「三穩」，穩地價、穩房價、穩預期。
「一方面體現了中央穩定樓市的信心，另一方面也為房地產長效機制的出台營造環境。」顧雲昌說。
記者|宋戈實習記者|李玉雯編輯|李凈翰
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