上海樓市傳來大消息！兩大行出手了！

對話老闆

300萬精英階層關心的財富先機

鳳凰網財經綜合自啟陽路4號、每日經濟新聞、澎湃新聞、21世紀經濟報道等

剛剛過去的7月，樓市重磅消息不斷，中央政治局會議明確表態，堅決遏制房價上漲。

數據顯示，7月全國首套房貸款平均利率為5.67%，同比上升13.63%，為2017年1月以來連續19個月上漲。不過現在情況又有了新變化。8月9日，中國工商銀行和中國農業銀行調整上海首套房貸利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好。

這是否意味著房貸利率上漲接近尾聲？

關於「廈門地價腰斬、房價暴跌」的文章刷屏，房地產看空派聲音四起，泡沫破滅或多城房價下跌等消息接連不斷……這到底是真是假？

在「房地產造富」時代，購置投資房產成了很多公司的必選項，除了投資，還可以保殼，關鍵時刻修飾財報……哪些企業在這麼干？這合理嗎？

昨晚上海剛傳出的首套房利率打折好消息，今天就不算數了？憑什麼？

最近的樓市裡戲不斷，翻來覆去跟玩兒似的，到底經歷了什麼呢？值此美好周末來臨之際，我們一起梳理一波，也好釐清下周「發財」思路。

「廈門地價腰斬、房價暴跌」？

——只是部分區域下跌

近日有自媒體發布關於「廈門地價腰斬、房價暴跌」的文章刷屏，文中稱，「廈門地價相比2016年幾近腰斬。相比2017年3月高峰期，廈門島內房價每平米已經下降了1萬到1.5萬/平米，島外下跌6000到1萬元/平米。」此後，多家媒體又相繼發布多城房價下跌的消息。

消息一出，便觸動了業界的「神經」，房地產看空派聲音四起。泡沫破滅或多城房價下跌等消息接連不斷。那麼，真相是什麼？

根據易居研究院監測的廈門房價各區數據，截止2018年7月，廈門城六區有2區成交均價小幅上漲，四個區成交均價有所下跌，幅度在每平米1000至10000間。

廈門近年來各區房價成交均價

數據來源：易居研究院

嚴躍進認為，對於此類降溫，應該理解為政策調控是有效的，而不是說市場過度疲軟了。當前房地產市場存在看多和看空的分歧觀點，而「廈門房價暴跌」的謠言或傳言是一個很重要的例子。從此次謠言可以看出，類似動不動就給出了下跌6000至10000均價的案例，其實是有點誇大了。不可否認，部分樓盤價格過高，跌一點，甚至大跌也是正常的。但歷史上即便是所謂有崩盤的城市，下跌10000元/平方米的樓盤非常少，即便有，也是個別報價虛高然後正處於去庫存或回收尾款的房子。

「多城房價下跌？」

——房價上漲城市增加

實際上，從全國來看，根據易居研究院《百城住宅價格報告》，前6月房價上漲的城市數量分別為61、72、66、69、77和74個，總體上看上半年房價上漲的城市數量是在增加的。從統計局公布的最新6月房價70城房價來看，房價下跌的城市數量呈減少趨勢，相反房價上漲的城市數量增多。房價上漲數量達到63個，下跌城市數量只有4個。

對於下半年房價的走勢，嚴躍進認為，單純從房屋成交均價來看不會跌。但是如果說從價格上漲幅度看，下半年預計形成漲幅不變、維持小漲的狀態。

房價有兩根弦，一根由市場決定，一根由政策把控。7月底召開的中共中央政治局會議，提出下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。一周時間後，住建部再下「狠令」，對房地產調控不力的地方堅決問責，要求加快制定住房發展規劃。「把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定」

據中原地產統計，2018年1-7月份，樓市調控次數高達260次。剛剛過去的7月份，更是密集，發布了超過70次調控。

嚴躍進認為，總體上看，下半年房價調控的邏輯是清晰的，即堅持穩定的態勢。尤其是對於暴跌和暴漲會採取更為嚴厲的態度。所以各地市場過於疲軟的走勢，也還是會值得各地政府關注的。應該說下半年還會出台各類新的管控政策，充分體現「托樓市、降虛火」的分類調控思路。房地產市場應該說，出現下行、降溫、放緩等特點都是正常的。而現在其實只不過是價格的調整，市場信心沒變，廈門市場本身就是優質的市場。所以周期性的調整並不代表市場的崩潰。

上市公司也炒房？

——近一半上市公司投資房地產市值超9千億

近年來，除了個人投資炒房，上市公司炒房也屢見不鮮。若房價大漲大跌，也將牽動上市公司的神經。

據Wind數據顯示， A股共有3535家上市公司，根據上市公司公布的今年一季度數據，共有1658家持有投資性房地產資產，佔比46.90%，總市值為9904.74億元。

上市公司中持有投資性房地產資產市值最高的為美凱龍，市值為720.2億元，投資性房地產資產佔總資產比值為70.31%，從比例來看，比值為上市公司第二名。該公司為國內家居流通行業的龍頭企業，紅星美凱龍家居集團股份有限公司（紅星美凱龍）先後登陸香港證券市場和上海A股市場。

紅星美凱龍披露一季度數據來看，各方面業績都較亮眼，公司實現營業收入28.89億元人民幣，同比增長25%。歸屬母公司所有者的凈利潤為11.82億，同比增長31%。不過，在投資活動產生的現金流金額近10年均為負。

紅星美凱龍定位為「第二開發商」，紅星美凱龍家居集團股份有限公司副總裁、上海紅星美凱龍住建集采有限公司總裁張賢解釋為，在全國各地的房產項目的後毛坯房階段，提供品牌、諮詢、設計、營銷，包括裝修、供材、售後的一攬子服務方案。

投資性房地產資產佔總資產比值最高的為ST山水，比值為86.09%。ST山水投資性房地產資產為4.55億，總資產近5.28億。ST山水一季度數據顯示，歸屬母公司股東的凈利潤為133.70萬元，同比增123.84%，營業總收入為3302.20%，同比增850.14%，而去年虧損2548.33萬元，營業總收入為1448.29萬元。

近日，ST山水發布了多個高管離職消息，此前，ST山水一直被債務糾紛、保殼、資產查封、無實控人、主業不明等問題困擾，其依賴被查封資產收取租金的「無主營業務支撐」狀態也受到業內的詬病。

鳳凰網財經發現，投資性房產資產市值上億的20家上市公司，佔總資產比值超過50%的上市公司共有9家，除了ST山水、美凱龍，還有ST宏盛、中國國貿、海寧皮城、皇庭國際、陽光股份、輕紡城和廣匯物流。

在「房地產造富」時代，購置房產成了很多公司的必選項，除了投資，還可以保殼，關鍵時刻修飾財報。

以*ST人樂為例，去年公司將位於長沙的一處成本為1.38億元的物業以4.36億元出售給大股東。此舉直接讓公司扭虧為盈，並成功摘帽，成功更名為「人人樂」。

連續虧損兩年，將被戴上ST的帽子的貝因美，在去年年末賣掉囤積的22套房產。

除了保殼，處置房產充業績的公司也不勝枚舉。臨近2018年半年報披露期，多家上市公司在二季度末處置了所持有的房地產資產。據鳳凰網財經不完全統計，今年共24家上市公司出售了房產。其中6月就有10家上市公司出售了資產，不少公司獲利巨大。

從出售的房產區域看，多數為北京、上海、深圳等一線城市，主要為投資性房地產。

有分析認為，部分公司通過變更投資性房地產會計計量方式，增加公司賬麵價值。由於會計計量方式從成本法變更為公允價值法，大幅提升了當期利潤和資產規模。業內人士指出，依據《會計準則》，採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。用成本法的好處是計量方式簡單，且不會因房價起伏產生大的波動。因此，多數上市公司採用成本法。在公允價值模式下，房價上漲會帶動業績增長，但房價下跌，業績也會受拖累。

圍堵上市公司炒房

——政策加碼

隨著調控進一步升級，部分上市公司的炒房夢或將幻滅。近日，深圳升級版的調控政策中，暫停企業購買商品房一條被廣泛關注。在此之前，已有杭州、西安、長沙、上海四個城市發布了類似政策。

6月24日，西安市政府辦公廳發布《關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》。在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手住房）。西安市房管局負責人表示，此舉是為了「防止以企業名義投機炒房」。

在「九龍倉瓏璽事件」之後，杭州市也緊急出台措施暫停企業參與新房搖號。

6月底，長沙市出台最嚴的樓市調控舉措，購房暫停企業在限購區域內購買商品住房，已購商品住房須取得不動產權屬證書滿5年後方可轉讓。

7月2日，上海市出台規範企業購房的暫行規定。規定要求企業在上海市購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在上海市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣、職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業除外）。

各城出爐的限制企業購房，一方面圍堵了炒房客通過註冊大量公司炒房的通道，另一方面堵死了上市公司的炒房財路。

對於上市公司炒房的行為，也有業內人士建議，應從監管角度入手，要求上市公司在IPO及再融資環節，主動出具不參與購買和持有投資性房地產的承諾書，並將這一行為納入日常監管範圍。

嚴躍進認為，此前有關於上市公司拋售房產來修飾財務數據的案例，從側面說明做實業收益甚至不如炒房。類似現象出現，自然會扭曲企業的投資觀，進而影響實業經濟發展。另外限購等環境下，通過註冊公司的名義進行購房，也比較普遍，這方面是需要警惕的。無論是從房源相對偏少的市場結構還是回歸到房住不炒的邏輯理念，上市公司買住宅的行為都是不妥當的。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京很有可能會跟進禁止公司買房這一舉措。據他了解，北京相關主管部門確實是在考慮這種政策。利用企業購買住宅的，除了少數公寓投資企業外，大部分都是短炒客。暫停企事業單位購買住房，對於供需結構緊張的城市來說，能有效緩解市場供需緊張，有望在多個城市複製。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌此前在接受媒體採訪時表示，利用企業來買房或炒房，儘管購房成本較高，但獲利高讓他們願意這樣做。樓市供求關係比較緊張的地方，需要及時補上政策漏洞。為進一步抑制炒房，房地產供求關係緊張的城市很可能會陸續跟進限制企業買房。

「樓市傳來大消息，剛需族笑了」？

——別高興的太早

9日晚，據每日經濟新聞消息，中國工商銀行和中國農業銀行下調上海首套房利率折扣，從95折降至9折，而二套房利率維持基準利率上浮10%不變。10日上午，記者撥通工商銀行上海分行電話，工作人員表示這一情況屬實，待後續公告出來後會正式開始施行。

據了解，工行上海分行4月26日之前執行的是首套房貸利率九折，即利率為4.41%；4月26日之後進行調整，此日之後出預售證的新樓盤和簽約的二手房一律執行首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動的還有農行上海分行。

融360數據顯示，2018年7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%，相當於基準利率1.157倍，環比6月上升0.53%；比去年7月首套房貸款平均利率4.99%，上升13.63%，為2017年1月以來連續19個月上漲，購房者成本繼續增加。

35個城市中，2018年7月，全國首套房平均利率最低的城市前十分別為上海5.16%、廈門5.39%、昆明5.39%、烏魯木齊5.39%、福州5.41%、大連5.44%、北京5.47%、太原5.49%、長春5.55%、廣州5.55%。最高值為武漢6.35%。

據中原地產首席分析師張大偉測算，上述兩家銀行在上海的首套房利率從4.66%降低到了4.41%。如果按照100萬貸款30年計算，每個月減少150元的月供。

此前，廣州已有多家銀行宣布下調房貸利率。除上海廣州等一線城市，部分二三線城市也開始下調首套房貸利率。上海是全國一線城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪稱碩果僅存。這一最新政策的出現被解讀為進一步向首次購房者釋放利好，「剛需一族」「笑眯了眼」。

可是不到一日，就來了變數！

農行上海分行：未對個人住房貸款利率政策進行下調 /工行上海市分行：個人住房貸款利率政策沒有調整

據澎湃新聞10日下午消息，農行上海市分行表示，嚴格執行差別化住房信貸政策，未對個人住房貸款利率政策進行下調。根據中央關於「堅決遏制房價上漲」的要求，農行上海市分行將進一步加強個人住房貸款差別化信貸政策執行力度，繼續支持購房剛性需求，按借款人風險情況審慎定價，加強貸款審核，嚴控信貸資金違規流入房地產市場，堅決遏制房價上漲，確保房地產宏觀調控政策落實到位。

繼農行之後，工商銀行也對「下調上海首套房利率折扣」的消息進行了回應。

工商銀行上海市分行相關負責人表示，工行上海市分行一貫堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，認真執行個人住房貸款差別化信貸政策，目前未對個人住房貸款利率政策進行調整。同時，該行將嚴格落實國家對房地產市場發展的新要求，按風險審慎定價，確保政策執行到位，促進房地產市場平穩健康發展。

在層層高壓調控下，今年房地產商的日子顯然不好過，申萬房地產指數自2月以來，已經連續下跌超6個月。受昨日晚間利好消息影響，10日上午，A股市場上地產股普遍普遍高開，萬科A一度漲逾6%，招商地產、廣宇發展、陽光城等個股紛紛拉升；港股市場方面，碧桂園漲幅一度超5%，中國恆大漲幅一度超8%。截至收盤，南都物業、深物業等漲停。然而這最大利好盤後卻被闢謠，下周走勢如何，敬請期待？

不管是「房子是用來住的，不是用來炒的」還是「堅決不搞大水漫灌」，還有「堅決遏制房價上漲」，一系列的政策指向都十分明確，打擊投資投機。首套房購房者幾乎都是剛需，針對剛需不應該執行處罰利率。提前還款特別是部分提前還款，不屬於投資投機，不應該無差別收取罰息。

銀行特別是國有銀行，不能又做規則制定者，又要處處賺錢，針對剛需執行基準利率不上浮應該是個基本保證。

大俠，文章看完了，給大夥說點什麼

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