突發！上海放寬首套房利率

突發！上海放寬首套房利率

原上草

在經濟壓力下，任何嚴苛的調控政策都會打折扣，或者都會鬆綁。這不是朝令夕改，而是相機抉擇，與時俱進！

剛剛獲得的消息，在限購限貸政策執行一年多後，有些地方有開始鬆綁的跡象。今天，中國工商銀行和中國農業銀行同日調整上海首套房利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，而二套房利率維持基準利率上浮10%不變。

據了解，工行上海分行4月26日之前執行的是首套房利率九折，即利率為4.41%；4月26日之後進行調整，此日之後出預售證的新樓盤和簽約的二手房一律執行首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動的還有農行上海分行。

下調首套房貸款利率，這說明對於剛需購房者，政策上有鬆綁跡象。但對於多套房者，貸款政策沒有發生變化。這是從貸款政策方面的鬆綁，未來會不會根據形勢變化，在限購方面出現鬆動呢？不好說，但對於剛需盤的鬆綁，是大趨勢。

工行是四大國有行之一，具有非常強的政策風向標意義。前不久，在支持國家支持基建和放寬地方融資平台貸款方面，工行也是走在前面。近期，工行對各分行下發文件，明確要求「推動全行抓住當前政府鼓勵投資、特別是基建領域投資的有利窗口期，加大重點區域、優質業務、重大項目資源儲備，特別是基礎設施、棚戶區等領域項目儲備」，並指出「原則上公司貸款有效儲備不得低於兩個季度的投放額度，並做好隨時投放的準備，特別是對重大在建工程項目要加快投放」。

工行信貸投向如此調整和轉向，其實就是相應7月23日國務院常務會議上提出「積極財政政策要更加積極」、「要保障城投平台合理融資需求」等要求。

所以，這次工行在房貸利率上鬆綁，估計也是領會上面精神得出的政策調整。

房地產調控走到今天，應該說，對一線城市的房價，還是起到了非常重要的限制作用。像北京和廈門等熱點城市，還出現過20%左右的下跌。

但是限價限購，把一些剛需也打擊了，特別是一些城市的搖號政策，導致有些首套房都沒有的人，拿著現金卻買不到房子。

更關鍵的是，這次嚴厲的限購，導致很多地方的土地賣不出去，一些地方財政壓力非常緊張。中信建投的監測數據顯示，2018年前7月，國內300城總流拍宗數達258宗，比2014年同期還高出59%。

具體而言，今年前7月，全國土地流拍率約 6%，這個數字甚至高於近輪周期中最低迷的2014年，2014年同期的流拍率也僅為4%。而一向被開發商視為最重要市場的一線城市，流拍率更是在今年二季度創下17%的最高值，而全國流拍率均值只是7%。

業界觀點普遍認為，今年土地流拍量增多更多是出於融資困難和限價令壓縮利潤空間的原因，房企沒有拿地動力，普遍更願意持有現金。在限價在影響下，拿不到預售證，項目開盤時間一再延遲，原定三季度入市的項目可能要推遲到年底，開盤價也有可能被壓低。

房企不願意拿地，當然受影響最直接的就是地方財政。很多地方土地財政依賴嚴重，一旦地賣不出，據說連教師和公務員的工資都發不出去了。

在內外交困下，做出調整是必然。最近這一年，我朝經濟面臨的挑戰非常清晰。比如曾經的明星城市深圳，上半年出口總額負增長，順差額度大幅收窄。去桿杠的陣痛中，重慶製造業塌方，規模以上工業增加值增速幾近於零，遭遇了1997年直轄以來未有之變局。房價衝天，居民債務率高啟，廈門的消費啞火，大家勒緊褲腰帶開始消費降級，不僅汽車賣不動，房子也扛不住了，二手房價率先跳水。

面對這些並非個案的困局，除了房貸鬆綁，基建開閘之外，在國家鼓勵基礎設施領域投放背景下，最近PPP項目貸款也有放鬆的跡象。跟此前嚴查PPP項目不同，最近不管是民企還是國企，在獲得PPP項目貸款方面，要比以前容易。

有人會問，這些鬆綁，是不是意味著國家又要放水了？我看倒未必，說好的貨幣收緊和去槓桿才沒多久，現在又搞貨幣寬鬆？可能性不大，財政政策的使用會發揮更大作用。現在槓桿沒有降掉就開始放水，勢必會導致那些殭屍企業繼續苟延殘喘幾年，幾年後只會死得更慘，對於經濟體的傷寒更大。十字路口如何抉擇，很考驗操盤者智慧！

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