樓麵價13000，開發商若不虧本，新房價格要賣多少？

來源：專聊房君

我們常把土地比成「麵粉」，新房比成「麵包」。一般來說，「麵粉」價格高低決定了「麵包」價格，土地價格影響到房價走向。所以，當你所在城市的某個板塊拍出一塊商品房用地，我們可了解一下開發商開盤的售價是多少，從而對版塊內的房價有一個基本判斷。

先來看看幾個關鍵名詞：

樓麵價=土地總價/土地面積*容積率；

容積率=地上總建築面積/用地面積；

建安成本=人工費+建材費+所有管理費用（註：多層與小高層、高層價格有差異，多層1300元/平米，小高層1500/平米；高層1700/平米，各城市可能有一定差異）；

財稅管理費=稅費+借款利息+管理費用（註：這部分費用一般為住房售價的15-17%，各地有所差異）；

企業所得稅=（銷售價格-財稅管理費）*25%;

最終，住房售價=樓麵價+建安成本+財稅管理費+企業所得稅+預期利潤

下面舉例計算，假如某市剛拍出的地塊樓麵價13000，計算結果如下：

住房售價=13000+1300+25000*17%+25000*83%*25%+25000*10%=26237元

根據上述計算，13000元的樓麵價，賣出的售價應為2.6萬元，正好是2倍關係，此關係只是一種巧合。事實上，如果更高樓麵價，保本售價就不會是2倍的關係，大家可以按此公式算算你所在城市地塊的新房售價是多少？

當然，這僅是常規推導出的新房售價。事實證明，樓麵價確實對房價影響至關重要。但現實中，新房售價受多方面影響。特別是在當前嚴厲的限價政策之下，高地價不一定賣出高房價，那麼就意味著一些房企要虧本賣房。

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