廈門樓市神話破滅 馬雲的「蔥價」買房還有多遠？

從行業發展周期看，我國房地產行業已進入行業發展的下半場。不論是從需求、供給，還是從競爭力、利潤空間看，出現階段性「回調」應是大概率事件。目前房價水平遠遠超出居民可承受範圍，房地產市場的投資風險越來越大，也已逐漸成為共識。

房價階段性見頂將是普遍現象。

圖源：新華社。

文 | 社論

連日來，樓市調控的信息引發關注，與此同時，素有中國「最難買房城市」之稱的廈門樓市出現的「量價齊跌」局面，也被廣泛聚焦。

有「廈門樓市神話破滅：地價腰斬，房價下跌上萬元！」的消息稱，相比2017年3月高峰期，目前「(廈門)島內房價普遍跌了1萬元至1.5萬元/平米，島外跌了6000元至1萬元/平米左右。」從確鑿信息看，廈門房價談不上「大跌」，但其二手房降價明顯，地價回到兩三年前。

在調控一再升級的背景下，廈門房價只漲不跌的神話破滅，並非偶然。由於多重原因，廈門的房價上漲和回調都有其獨特性，尤其是飆升速度和回調幅度都有特殊一面，但背後支撐的主要邏輯線都是預期收益率，這與全國房價漲跌邏輯基本一致，所以也具有同性價值。

可以預見，在國家層面釋放出「堅決遏制房價上漲」的清晰信號後，類似廈門這樣房價出現明顯下降或不再單向上漲的現象，不會只是個案。

拿廈門房價下跌而言，地價下跌無疑是直接原因。地價是房價的基礎。與國家相關政策步伐一致，目前廈門出台政策持續加大土地的供應力度，落實房住不炒穩定預期，導致供給超出預期繼而土地流拍，成本下降房價自然而然地下降。

供多了，需也有變。長期以來，廈門房價比肩部分一線城市，與需求過剩分不開。而支撐超額需求的，既有看好其居住環境的真正需求者，也有看好投資機會的逐利套利者。

這也導致，廈門當地居民一年收入還買不起一平方米房子——據統計資料顯示，2017年廈門全體居民人均可支配收入46630元，平均房價高峰時則為每平方米5萬到6萬，這難言正常。正因如此，有研究機構發布的數據也顯示，在國內城市中，房價收入比偏離度最高的就是廈門。

而如今，嚴厲調控措施和租售並舉舉措，將投機需求剔除，將正常居住需求向租房分流，看漲預期也為之降溫。

而無論是調控升級，還是市場價格到了某個高點後正常回調，核心都是預期收益率，因為預期收益率往往走在實際影響因素前面，造成價格波動。此次中央政治局會議釋放「堅決遏制房價上漲」信號對整個房地產市場影響巨大，原因亦在於此。而未來，明確的預期仍是房地產調控的重要選項。

接下來，房價階段性見頂也會是普遍趨勢，國內二三線城市乃至主要熱點城市，會更多地出現類似廈門這樣的房價「回調」而不再是大幅上漲的情形。

從政策層面看，高壓調控短期內不可能出現鬆動的可能。從日前召開的中央政治局會議、國務院金穩委會議等都可看出，雖說宏觀環境寬鬆，但卻不是大水漫灌，對實體經濟定向防水意圖依舊明顯，意在防止貨幣政策助推房價上漲。住房需求向購房的溢出，也必定會隨著調控的加緊轉向低落。

從行業發展周期看，我國房地產行業已進入行業發展的下半場。不論是從需求、供給，還是從競爭力、利潤空間看，出現階段性「回調」應是大概率事件。目前房價水平遠遠超出居民可承受範圍，房地產市場的投資風險越來越大，也已逐漸成為共識。

就此看，廈門房價回調有著不容小覷的啟示意義：這既給「炒房客拉升房價，剛需族接盤」的模式帶來了震懾，也給了社會難得的窗口期，通過短期調控模式向長效機制的轉換以穩定預期，也讓國內樓市進入健康發展的「循環」。

說句玩笑話，馬雲的「蔥價」買房還是遙遙無期。

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