謝逸楓：感謝央媽！終於阻擋住了危機！
文/謝逸楓
這輪房價上漲持續時間最長、上漲幅度累計最大、房價調控時間最長、調控政策最嚴厲、調控手段最多、房價反彈幅度最大，房價難跌的真相背後就是人民幣貶值上漲，央媽一直在源源不斷的給樓市輸資金。房價上漲的邏輯就是貨幣放水，貨幣超發、人才分房化與棚改貨幣化及有錢人資產保值增值，供需失衡，轉移債務，增加地方財稅收入。中國房地產市場比較明顯，實際上是政府主導下的市場。如果土地錯配，即人地脫鉤，僅僅用一刀切的貨幣化安置辦法，就會產生供求關係之間的矛盾。
通過貨幣放水+債務的投資驅動型經濟發展模式，房地產+基建+製造業的拉動經濟增長動力與引擎器。利用房地產作為槓桿，用土地與房地產穩定大局，實現經濟、金融、債務三大風險平穩落地，應該說是房價可以扛住調控的根本邏輯。銀保監會8月11日發布公告稱，據初步統計，2018年7月新增人民幣貸款1.45萬億元，同比多增6237億元。7月份新增基礎設施行業貸款1724億元，較6月多增469億元。前7個月，銀行業小微企業貸款增加1.6萬億元，增速持續高於同期全部貸款增速。
為拯救GDP、股市、債市、銀行、樓市，防止通縮、崩盤、金融、債務、錢荒、庫存六大危機，目前央行砸向市場的資金、流動性已超過15萬億元。這15萬億元，其中前7月新增銀行信貸10.48萬億，三次定向降准分別為3000億元、4000億元、7000億元，貨幣工具（SLF、MLF、PSL）6月7845.3、5月1560億、4月9000億，3月5763.6億、2月5713.8億、1月4954.5億，全部加起來共有超15萬億元（15.36372萬億元），超過2008年為應對金融危機4萬億了的四倍左右。央媽放水了，房價又要漲了，最好的買房時機來臨。
現在看房地產稅不可能改變地方財政收入結構，不可能改變房地產作為拉動經濟增長的引擎器。房地產對中國經濟增長貢獻大，土地與房地產相關稅收佔到地方財政比例太高了。今年上半年，投資主要靠房地產，稅收等其他方面的收入也主要來源於房地產，房地產和房地產相關的收入達3萬多億。上半年房地產銷售金額比銷售面積的增長更高一點，說明房價是在持續上漲和不可逆轉上漲的。很多人對下半年房地產市場擔憂，今年有大量的還債高峰，會導致一些企業資金流出現問題，一些地區的開發增速會繼續下降。
房地產不會崩盤，畢竟城鎮化需求還存在，改善性需求還存在，獨立生活的總戶數在增大。今年房地產銷售出現了負增長，開發商的日子也不會更慘，這個市場是巨大的，開發商應對的不是市場需求，而是能否適應政府政策的變化。2019年會出現供給嚴重不足，開工量趕不上銷售量，商品房供應量大量減少，會導致房價又出現新行情。這是任總的判斷，相信應該不會崩的，因為誰都不願意希望發生這樣的事情，特別是拿房地產收入最多的人。
全國首套房貸平均利率為2017年1月以來連續19個月上漲。數據顯示，2018年7月全國首套房貸款平均利率為5.67%，相當於基準利率1.157倍，環比6月上升0.53%，同比去年7月首套房貸款平均利率4.99%，上升13.63%。二套房貸款平均利率為6.03%，較上月上漲3BP，整體漲幅低於上月。2018年7月在全國35個城市533家銀行中，有47家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，佔比8.82%，較上月減少9家銀行分（支）行；有476家銀行分（支）行首套房貸款利率與上月持平，佔比90.24%。
央行只公布季度末一個月的「加權平均利率」，只能知道3月、6月、9月和12月的數據。2018年一季報，3月非金融企業及其他部門貸款加權平均利率為5.96%，個人住房貸款加權平均利率為5.42%。二季報，6 月非金融企業及其他部門貸款加權平均利率為5.97%，個人住房貸款加權平均利率為5.60%。5.6%，這相當於4.9%的基準利率上浮了14%，這是全國6月份全部房貸的平均利率。當達到7%的時候，熊市才會真正到來。現在距離7%還比較遠，都告訴我們一個事實：你貸款買房享受的利率（6月為5.60%），是比搞實業（6月為5.97%）要低的。從利率角度看，是鼓勵買房子。
央行報告里的2018年「上半年人民幣貸款結構」，可以看出，錢仍然加速流向住戶部門，其新增貸款的同比增速高達18.8%（一季度為20%），幾乎是實體經濟貸款增速（9.7%）的2倍。給居民家庭加槓桿，仍然是當前穩增長的主要路徑。央行還給出了上半年各類房地產貸款的增長情況，截至6 月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為35.8 萬億元，同比增長20.4%，增速較3月末高0.1 個百分點。房地產貸款餘額占各項貸款餘額的比重為27.7%（一季度末為27.3%）。
其中，個人住房貸款餘額為23.8 萬億元，同比增長18.6%。住房開發貸款餘額為6.7 萬億元，同比增長34.2%。地產開發貸款餘額為1.5萬億元，同比增長7.1%。截至6 月末，全國保障性住房開發貸款餘額為4.1 萬億元，同比增長37.4%；由此可見，房地產貸款佔全部貸款的比例，仍然在上升，從一季度末的27.3%上升到了二季度末的27.7%。房地產貸款增速，仍然高達20.4%，甚至超過「住戶貸款增速」。貸款增長最快的是保障房領域，這不意外，國家正在提倡這個。令人吃驚的是，上半年銀行支持開發商的貸款，竟然達到了34.2%的增速（住房開發貸）。
三次降准之後，又開始談降息了。在一季報里，央行就開始談到利率走低。到了二季報，這簡直成為一個主題了。國債收益率在走低。加息，對樓市構成利空，因為購房者成本上升；降息，對樓市構成利好，因為購房者成本將降低。當然，中國的「存貸款基準利率」還沒有正式降低，現在是市場利率在走低。 央行怒懟財政部，是過去一個多月的熱點。後來，高層明確接下來會實施更加積極的財政政策。從央行二季報里，我們不僅可以讀到「財政收入較快增長」和「財政支持相對平穩」的話。
沒錯，到今年上半年政府存款高達32.7萬億，佔全部存款的19%。更重要的是，政府存款增長速度非常快，超過實體經濟部門和居民家庭。當然，政府存款里包含了住房公積金、養老保險醫療保險等。但財政需要加緊支出，也是非常顯而易見的。總之，央行報告告訴我們：開發商上半年很受寵，他們獲得的「住房開發貸」飆升了34%。居民貸款（主要是房貸）也很受寵，不僅利率低，而且增長幅度相當於實體經濟的2倍。房地產佔全部貸款的比重，仍然在上升。因為中國上半年經濟、金融、債務需要穩定。
目前房地還債高峰期去年就暴露隱患，給房企貸款，實質上就是拯救經濟，防止爆發債務危機。2010-2014年的5年間，房企債務只有8000多億。2015-2016年兩年間，房企新增債務達到8500億。到2018年，房地產行業將迎來一個還債高峰，額度達到3300億，2019年額度達到4700億，2017-2019年房企還債規模將超一萬億。來自海通證券的報告顯示，存續房地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019–2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元。
此外存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，規模之大史無前例。2015年和2016年，是被房企視為發債前有窗口期的歲月。得益於2014年下半年起，國家對發行主體擴容和審批機制的改革，房企發債規模呈現井噴。按照海通統計，其中的2016年為房企債務融資的高峰期。該年共發行870隻債券，總發行量高達8316億元。而2017–2018年(1–6月)發行量僅為2584億元和1798億元。同時，海外債券到期規模也開始上升。2018年下半年，中國地產企業海外融資債券到期規模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規模增長到1436.95億元人民幣。
不僅短期調控開啟「五限」政策、長期實行租購併舉，房企的融資格局也發生巨大變化，銀行信貸、信託、私募、信用債等常見的境內融資全面收緊，高昂的海外融資因此成為房企紓解融資的重要渠道。2017年全年房企境外融資總額達388.6億美元，同比2016年的140.6億美元大幅上漲176%。Wind資訊統計數據顯示，截至2017年三季度末，136家上市房企總負債達6.04萬億元，同比增加1.40萬億元，增幅為23.21%。房地產板塊資產負債率為79.3%，較6月末上升0.8個百分點，再創近年新高，而凈負債率達到113.3%。
