金邊的房價是被炒高的嗎？柬埔寨的實力大揭秘！

投資一個國家除了看這個國家歷年的表現外，也要看該國在經濟形勢不好的情況下的表現。只有知道該國在外部環境不好的情況下的表現才能推斷該國的投資實力和潛力。

制衣業、旅遊業、農業、建築業（包括基建與房建）是柬埔寨的四大支柱產業，今年上半年在中美貿易戰和全球金融動蕩的雙重壓力之下依舊有出色的表現。世通君就帶大家看看上半年柬埔寨四大經濟支柱產業的表現吧！

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中美貿易戰下的「漁翁」國家

今年全球最大的風險就是中美的貿易戰，世界各國都在因為美國的加稅而痛苦不已。但是，柬埔寨服裝製造商協會稱，柬埔寨將受益於美國與中國之間持續的貿易爭端，柬埔寨旅遊商品的出口特別有可能因爭議而增加。

該協會副秘書長Kaing Monika表示，關稅上調將影響投資者對中國作為製造業基地的信心，並稱許多公司看中其他國家的廉價勞動力（包括柬埔寨）而遷往該地區。

一旦貿易戰開打，其中中國對美出口的50億旅遊商品將受到影響，而柬埔寨擁有26條不同的生產線將從中獲益。

數據顯示，在2016年之前，從柬埔寨到美國的手提箱和手提包等旅遊商品的出口價值約為每年5000萬美元，而GMAC的數據顯示，今年上半年出口量躍升至1.6億美元。也就是中美貿易戰還沒有開打，柬埔寨的出口量已經翻了三番，如果貿易戰開打，相信這一數字增加得更快。

據柬埔寨國家中央銀行（NBC）的報告得知，今年上半年，柬埔寨進出口貿易總額達139.85億美元，其中出口額為57.94億美元，同比增長了11%，而進口額為81.91億美元，同比增長了10.6%。其中，柬埔寨服裝出口總額達41.43億美元，同比增長了11%。

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柬埔寨旅遊業和農業搭上中國快車

提到柬埔寨，大家最容易想到的就是吳哥窟，但也不要小看的西港的旅遊潛力：今年首5個月，西哈努克國際機場接待外國搭客增長89%。

西哈努克省旅遊局局長陳速佳康斯那表示，每逢周末或假期，西港都會出現客房爆滿的現象。

據旅遊部的數據，今年首5個月，柬埔寨接待國際遊客259萬3847人次，較去年增加13.5%，其中中國遊客為78萬8387人次，增長78.7%。柬埔寨旅行社協會顧問胡萬迪表示，前來柬埔寨的中國遊客和投資者不斷增加，反映了柬埔寨的蓬勃發展。

西港遊客為什麼會暴漲，特別是中國遊客？

現在的西港似乎已經變成了中國投資者的天堂。中國投資者的大量湧入導致房地產價值上漲，特別是土地價格上漲，在中心附近的一些地方几乎翻了一番。

西哈努克省的中資企業從小型企業到酒店到賭場等大型項目都有。根據西港省省長的說法，在過去的七個月里，西哈努克省已接待了超過一百萬的遊客，其中大部分來自中國。

除了旅遊外，西港特區還是全柬唯一一個經濟特區，中國商務部首批中標的境外經貿合作區之一，旅遊之外，西港不僅是柬埔寨唯一的深水港口，還有柬第一滴石油的出產地。西港還有很多潛力可挖！

柬埔寨也農業深受中國投資和消費影響的產業之一。

8月2日，中柬達成香蕉出口協議，柬埔寨有望成為緬甸、寮國以後，成為亞洲新興產蕉園，預計在5-10 年間將有較大發展，面積發展空間在300 萬畝以上。不僅如此，以香蕉、椰子、胡椒等高價值經濟作物產業正受到來自廣東、福建、海南等地農業投資者的青睞！

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內需還是「外資」在追捧柬埔寨房產？

聽說中國人在柬埔寨買房子，很多人就質疑是不是中國人炒高了當地房價？

真不是。

據柬埔寨貸款辦公室公布的最新數據報告顯示，2018年上半年，柬埔寨居民申請的私人貸款明顯增長，從2017年上半年的67萬人增至90.5萬人，同比增長35%。

該報告顯示，今年上半年私人貸款總額51.6億美元，與2017年上半年的38.7億美元增長33%。其中51.6億美元私人貸款中，私人財務貸款26.2億美元、信用卡0.4億美元、房屋貸款25億美元。值得注意的是：房屋貸款占私人貸款總額的48.45%，佔據所有私人貸款總額將近一半的份額。

房貸業務的蓬勃發展，恰恰說明柬埔寨人民對房屋的需求激增。

據柬埔寨城市發展戰略的研究報告顯示，2014年在金邊市與各省大城市居住的人口共有450萬，約佔全國人口的27.1%，而根據規劃和預測，到2030年柬埔寨城市人口將增至792萬，約佔全國人口的44%。

該數據顯示，2015至2030年的15年里，柬埔寨城市至少需要80萬套住宅，即每年住宅的需求量超過5萬套。而現在到2018年底，金邊將建成的公寓數量大約在2.5到2.8萬套。

金邊的房地產市場的火爆不是因為外國投資者的炒作，而是有連一半的需求都沒有滿足。未來，作為首都的金邊會和北京一樣不斷地擴大，而金邊核心區域的房產只會更加稀缺。

如果你不相信金邊有如此需求，也可以看看金邊的租金回報率，如果供大於求，那麼租金回報一定很小，反之，租金回報一定會很高。

上圖是2018年全球租金回報排名，金邊名列全球第四，比越南首都胡志明的回報率還要高1%以上，要知道胡志明的房地產市場也相當的火爆。

可見，金邊房產真的是有需求支撐！

世通君（shitonghk002）總結

在中美貿易戰之下，美國並不會減少進口量，只不過會從中國轉移到其他更窮的國家而已，這也逼迫了中國部分低端產業向周邊國家轉移，促進了該國經濟發展。

另外，中國也正在從製造大國向投資大國升級轉型，在柬埔寨的旅遊、農業、基礎建設方面都有大量的中國投資，而且投資力度也在不斷地增加，數據顯示2018年一季度中國對柬的投資額已經超過去年半年的投資額。

最讓普通投資者心動的還是金邊房地產市場。

先別問是不是中國人炒高了金邊的房產，就看看柬埔寨人都在貸款買啥？房屋貸款占私人貸款總額的48.45%， 土地、房屋貸款占私人貸款總額的48.45%，柬埔寨有錢人花了一半的錢在買地買房。這才是真需求。

要知道金邊未來城市人口要擴大一倍，相應的城市規模也會擴大，隨之而來的就是金邊核心區域的房價會不斷地攀升...

當然，金邊的房價不會漲到北京的水平，現在金邊的房價相比周邊國家首都的房價還是低估的，但試問，周邊國家的首都人口那有誰有潛力擴大一倍呢？同時，房價還如此低估呢！

目前金邊的房產價格低於它的實際價值，遠遠還沒有達到它的經濟發展實力與投資潛力所應該達到的價格水平，它的價值回歸與價值實現會讓現在所有帶著傲慢與偏見看待柬埔寨的人，默默關燈吃面。

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