那些暴跌的假新聞里，藏著最冷血的樓市生存手冊
文章來源：貓叔聊地產 不代表房天下觀點
前幾天，上海樓市鬧出一則烏龍新聞。
8月9日晚，《21世紀經濟報道》釋放了這樣的消息：工商銀行、農業銀行同時調整上海首套房利率折扣，從95折降至9折。
看到這則消息的房產小編們，激動的打開電腦，美滋滋打出「上海首套利率9折，大放水來了！房價又要漲！」的標題，心想這個月的10W+又有指望了。
沒想到，打臉來的這麼快。第二天，工行、農行紛紛闢謠，說從未調整過上海首套房貸款利率折扣，依舊維持在95折。發文之後的小編，思索再三，打出「神反轉！上海取消首套房9折利率，房價又要跌!」的標題，又將另一篇闢謠文章推送出去。
閱讀量是有了，可讀者炸了：「房價是漲還是跌？小編你TM是在逗我？」
01
大部分人，是通過媒介輿論來觀察樓市的。獲取的信息越容易，那麼被忽悠的可能性也就越大。
前兩天廈門房價崩盤的消息刷爆朋友圈，就連國外的姐姐也來問我，廈門是不是真崩盤了。我的一個廈門粉絲跑過來說，貓叔，你信不信我，我是廈門本地的，這個月剛賣一套學區房，是今年最高價。我說，當然信你。
廈門房價崩盤、暴跌，這樣吸引眼球的新聞，大家都愛看，真相的影響力遠遠不及片面個例的情緒煽動。
但挖掘真相確實很辛苦，闢謠的文章也很少有人看。為了找出事實真相，貓叔好基友張大偉連夜翻看了廈門2016年以來57宗地塊的情況。最終得出結論：針對房價、地價10-20%的跌幅，廈門房價不足以用「暴跌、崩盤」形容。但是看到那篇文章的人寥寥無幾。
02
與其通過輿論判斷樓市，我更願意通過直接接觸市場的一群人了解信息。
拿北京市場來說，目前最焦慮的，是兩類人。
一種是真差錢的剛需。16年大漲後，想要在北京買套房，最基本的預算是首付100-150萬。
對在北京打拚的北漂來說，達到這個數字很難。即使跨過這道門檻，買的房子也必須地段和品質犧牲一個。遠郊的新房或者市區30平左右的老破小。所以五環外新房轉了一圈，要麼就在房山的周口店體驗原始部落文化，要麼就是享受門頭溝燒香拜佛的寺廟配套。市區的老破小，房齡老，外牆脫落就不用說了，樓上動不動衛生間漏水，戶型更是奇葩，廁所轉個身都費勁。
還有一類人，就是被限購限貸困住的置換群體。這部分人佔了北京二手房購房人群中一半的數量。原本有一套房子，想要置換更大或者更好的，但基本也是工薪族，只能賣掉原來的房子湊首付，再向上置換。但按照購買條件，二套非普要首付70%才行，還是很困難。
貓叔的粉絲老王，是個北漂。為了實現在北京買房的夢想，他做了個「曲線買房」的策略，13年貸款買了燕郊，幾年來住地下室吃泡麵，就是為了攢錢早點在北京上車，結果16年沒趕上上車，現在的錢根本湊不夠二套的首付。後悔痛失時機的老王，每次提起這件事，都會像一個犯錯的孩子，哽咽幾聲。
幾家限競房的銷售跟我抱怨，今年北京樓市，真是冷。這麼便宜的價格，去化率一半也不到。最需要買房的這群人，恰恰被卡在樓市之外。能不冷嗎。
03
與此同時，還有一些房子是真的熱。
比如，改善的三居，據貓叔了解，某望京的某品質樓盤房源，1500多萬的價格，掛牌不到10天，全款出掉。根本感覺不到「樓市淡季」。
還有豪宅熱。17年調控之後，北京高端住宅市場有一個「8萬紅線」的限價潛規則。這樣出現的詭異現象是，二環和五環的豪宅基本是一個價格。二環的中國璽預售價格7.9萬元/平方米，五環邊的綠地海珀雲翡備案均價是7.5萬元/平方米。調控反倒是幫助土豪們省了錢，土豪們當然知道這是套利的好機會，幾千萬豪宅就像大白菜一樣搶光。
所以，17年，北京商品房成交面積最多的，就是三室的高端改善和別墅。
在調控的有形之手影響下，最不缺房的人有了套利空間，而最缺房子的人恰恰買不起房。
所以，你看上的房子永遠不會降價，總有更有錢的人來買，而你看不上的房子，降價了也賣不出去。
樓市也變得無比分化，冷熱不均。
04
去年有部獲獎的小說叫《北京摺疊》，書中把北京分成三個摺疊的空間，上流、中產、底層三個階層的人所能支配的時間、空間、所佔的資源，完全是三個相互獨立割裂的世界。三個空間是不能自有流動的。
如果單純說虛擬世界的摺疊，那麼不會讓人恐慌，但是如今的樓市，確實跟摺疊中的世界很像。
剛需為房貸利率上浮5%，每個月多掏100塊擔驚受怕；
置換被調控卡住，站在樓市緊閉的大門前，焦慮不安；
有錢的土豪們，高舉著一個小目標的資金，依然開心的買買買。
10年前，任志強說，「房子是給有錢人蓋的」遭來網友痛罵，一位憤怒的年輕人甚至當場向他扔鞋。6年前，孫宏斌決定進攻高端精品市場，他說房價是由富人推動的，贏來台下一片掌聲。
大多數人在意的是媒體標題上的漲或者跌，
殊不知，樓市本質早就被明眼人點透：
無論房價漲或跌，大眾都被拒之門外。
當下樓市，已經是只有少數有資格的人，才能玩的遊戲。
這3篇文章你看了嗎？
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