萬達 88年到18年，從盈利到虧損，王健林熱淚盈眶回答媒體

說到萬達廣場,一二線城市的消費者不會陌生,因為它已經成為很多人看電影、休閑娛樂的好去處。人們可能不太熟悉的是,近期這家中國商業地產的領頭羊在收購投資方面頻頻出售,而且是國內外市場多線推進。在多數市場研究人士看來,萬達集團可以說是近年來中國民營企業中成長最快的企業之一。不過,在國內商業地產泡沫化日趨嚴重的當下,萬達為什麼會有底氣大舉擴張呢?這背後又有哪些風險呢?

神話終究也有破滅的一天

大連萬達集團創立於1988年,形成商業地產、高級酒店、旅遊投資、文化產業、連鎖百貨五大產業。2012年,企業資產3000億元,年收入1417億元,年納稅202億元,凈利潤超過100億元。目前已在全國開業68座萬達廣場、38家五星級酒店、6000塊電影銀幕、57家百貨店、63家量販KTV。2015年目標:資產3000億元,年收入2000億元,年納稅300億元,成為世界一流企業——這一連串數字構成了現在萬達的商業版圖。

萬達的城市綜合體模式已經是萬達商業地產的第四代模式,進過多年商業地產開發的長收經驗,萬達廣場已確定了以住宅利潤支持萬達廣場的投資,堅持商業統一經營,自營電影院和百貨的投資模式,並具每個項目都可以再24個月內完成開工建設和萬達廣場開業的神話,目前這個神話已經複製到了全國幾十個城市。

但神話就是神話,終有破滅的一天。

萬達廣場一般的投資模式為:

1、每個項目總約60萬平方米建築規模,其中約10-20萬平方米為萬達廣場。

2、每個項目一般前期投入買地付錢大約10億,後續可靠施工方墊資、銀行貸款、住宅銷售回款解決。

3、每個項目光靠住宅的銷售可收回項目全部投資,就是項目完成後萬達相當於平白無故的賺了個萬達廣場這個零成本的資產,就可以永遠長期轉收租金了。

4、如果每個萬達廣場每年收2億租金,則100個萬達廣場每年收租金可達200億,就算不再開發住宅,萬達也可以成為百年老店,長期經營下的企業,對企業、對員工、對社會都做了長遠的規劃,王建林可謂用心良苦。

這是個幾乎完美的投資模式,靠綜合體模式白賺個萬達廣場商業樓,賺下幾百個萬達廣場就可以夠萬達人吃幾輩子了。但現實是萬達也很可能因為這樣的模式有倒下的風險!

高速擴張遇資金瓶頸

26億美元收購全球第二大院線AMC,30億美元投資俄羅斯旅遊業,3.2億英鎊(約合30.7億元人民幣)併購英國聖汐遊艇公司,7億英鎊(近67.1億元人民幣)在倫敦核心地段建設超五星級萬達酒店,從去年5月22日至今,一年的時間裡,萬達已在美、俄、英三國留下擴張足跡,投資額近72億美元(約441億元人民幣)。

在加速國際市場投資的同時,萬達還忙著在國內各城市走馬圈地。目前,投資千億人民幣的旅遊項目萬達城正在大連、南昌、哈爾冰等地陸續開展。同時,「招牌產品」萬達廣場仍在高速複製,目前已開業67座,年內計劃再開業20座。

快速投資擴張的背後,資金是懸在其頭頂的一把達摩克利斯之劍。萬達如此高頻率的大手筆投資,不免讓人質疑其資金從何而來?

數據顯示,2012年萬達集團收入1416.8億元,同比2011年增長34.8%。上述收入的確不菲,但相較於其大手筆投資,卻稍顯「寒磣」。

土地質押模式面臨挑戰

土地質押模式面臨挑戰

觀察萬達的商業模式可以發現,早期,萬達都是利用土地質押獲得開發貸款。

「萬達的大部分原始資金來源於銀行。」南京大學商學院教授宋頌興對《國際金融報》記者表示,萬達獲得土地後,將土地抵押給銀行獲得資金,以此進行房屋建造,樓盤出售後再償還貸款,以此模式進行資金周轉。

宋頌興表示,這種模式在過去幾年房地產市場火爆的情況下,並沒暴露出什麼問題,但如果信貸收緊、銷售速度大幅放緩,這種模式就會面臨一定挑戰。

正略諮詢顧問趙麗燕則認為,在海外併購方面,萬達應該是用的自有資金,以及戰略合作夥伴共同完成;在「走出去」的大背景下,國家財政、進出口銀行、內保外貸等都是可以利用的較低廉資金。

此外,宋頌興特別指出,目前萬達正在由商業地產向文化旅遊轉型。相比於商業地產來說,文化地產投資數額大、回收周期長,這對於萬達之前的模式來講存在風險。

借殼上市只為拯救資金鏈

借殼上市只為拯救資金鏈

3月22日,恆力商業地產公布,其大股東陳長偉已簽訂協議,將所持65%股權售予萬達。據了解,恆力地產2002年在港交所上市,在北京、上海、福州等地開發項目。2012年營業收入為27.73億港元,凈利潤為2.32億港元,目前其市值約8億港元。

分析人士稱,萬達在未來將會把商業地產資產置入恆力,通過借殼恆力完成商業地產自身的造血功能,依託現金流發展相關多元化產業。

但上述猜測遭到了王健林的否認。「也許我這樣說,有人會認為吹牛,但我們上市真不是為了錢。」王健林此前在接受媒體採訪時說,「上市主要是為了建立一個更好的現代企業制度,也為了高管以及長期跟隨我們發展的小股東,以減少他們的流動性。」

據記者了解,萬達曾於2009年計劃赴港上市,但最終因定價分歧而放棄。之後國內房地產企業IPO受阻,萬達則拆分旗下業務謀划上市之路。2012年2月,萬達旗下商業地產和電影院線分別向證監會提交上市申請,至今無果。

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