北京房東抬升掛牌出租價，機構稱租金上漲溫和可控

編者按：本文來自微信公眾號「證券日報」，作者：王麗新，36氪經授權轉載。

畢業季的來臨致使北京租房市場迎來小高峰。

據貝殼研究院統計數據顯示，2018年7月份，租金環比漲幅為2.6%，漲幅低於2016年同期3%的水平。2018年以來，北京全市月均租金環比漲幅為2%。

剔除不可比因素，2018年前7個月，北京鏈家租金指數同比上漲10.7%，略高於2015年和2017年漲幅，低於2016年漲幅。

此外，從租金收入比來看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高於2015年和2017年，略低於2016年，仍處於30%以內的合理範圍。

貝殼研究院認為，從租賃市場發展趨勢來看，北京租金上漲是長期趨勢，但目前這種上漲是溫和可控的。隨著2018年畢業季臨近尾聲，市場需求逐步回落，租金後續也會迎來下滑，不具備短期內持續上漲的動力。

業主抬高掛牌價

但市場上有一個現象值得關注，業主預期不斷抬高，掛牌價持續上升。

據貝殼研究院數據顯示，隨著畢業季臨近，2018年5月份和6月份兩個月，新增掛牌租金水平環比分別明顯上漲3.6%和2.5%，議價空間進一步收窄，6月份降至3.7%，為2017年以來最低水平。

貝殼研究院認為，業主抬高預期的背後，是受大興火災事件影響。2017年12月份新增掛牌租金水平環比明顯上漲3.2%，此後議價空間亦有明顯收窄。

但也有消息稱，因多家長租公寓品牌為搶房而哄抬房價，導致業主預期不斷提升，報價逐漸提高。比如此前業主預期出租價是6000元，經過這些中介機構抬房價，最終可以實現8000元甚至更高的月租交易。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，對於很多中介公司來說，目前在租賃市場的業務很大部分都是通過低價囤房，包裝高價出租，賺的是租金上漲的差價，製造上漲預期；此外，整體看，租賃市場的價格一直在上漲，租金的絕對值對比收入雖然屬於高位，但如果租金對比房價，當下以北京等一線城市為例，租售比只有1%-2%，在這種情況下，租金依然有長期上漲的推動力。

張大偉還指出，租賃市場單套租金的確明顯上漲，但租戶主要的租賃行為是按間計租。在當下市場，套均租金價格意義有限，目前市場大部分租賃房源已經被中介或者公寓運營改造，「N+1，N+2」，也就是2居、3居變成多1間-2間卧室已經成為主流。在這種情況下，平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對的租金上漲要低於市場上漲幅度。

租金將迎來下滑

在貝殼研究院看來，租金上漲背後的真相是多重因素導致的，但儘管業主預期抬升，但今年內租金價格不會持續上漲。

貝殼研究院分析認為，消費者對更好居住品質的追求使普租需求向長租公寓遷移；政府對租賃市場的整頓與規範使得市場可租房源的暫時性減少，在一定程度上加劇短期供需矛盾；外圍城區租賃空間的減少導致租賃人口向租金高的內城區移動，中心城區租賃成交佔比增多；房東預期受市場影響而增強。這些因素相互疊加導致上半年租金上漲。

但從歷史走勢來看，2016年下半年開始，房價加速上漲，但租金並沒有隨著房價的上漲而上升，而是出現下跌，導致房價租金比陡然上升。2017年「317調控」後，在房價下行與租金上漲同步作用下房價租金比逐步回調，已基本恢復到陡然爬升前的水平。由此可見，就北京縱向歷史數據而言，本輪租金的上漲是前期房價上漲後的補漲，房價租金比開始回歸到一個常態化水平。

貝殼研究院稱，從線上數據來看，當前租賃熱度已經開始下降。貝殼找房租賃訪問量和鏈家APP租賃訪問量均開始下行，鏈家租賃新增客源也開始減少。接下來，預計8月份租金漲幅將會繼續收窄，9月份後市場開始進入傳統淡季，租金將迎來下滑。

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