項目經理選擇題：趕工期要受罰，完不成任務也要受罰

編者按：本文來自微信公眾號「經濟觀察網」，作者：張雅楠，36氪經授權轉載。

一位中建系統項目負責人透露，高周轉是房地產企業綜合實力的一種彰顯，真正能夠做到企業並不多，如果忽略自身實力而盲目追求高周轉，並不排除會出現壓縮工期、犧牲工程質量的可能。

高周轉緣起

在中國主流房企中，萬科應該是第一家提出高周轉的房企。

當時，萬科提出「均好中提效、有質量增長」等策略，主要圍繞融資、設計、工程和營銷四大業務體系展開。其中，設計方面推進產品和設計標準化，工程方面圍繞質量和效率實現工程體系升級等，被萬科認為是打造核心競爭力的關鍵。

萬科方面認為，設計標準化是應對挑戰的必然選擇。萬科提出制定一個目標、打造一個平台、建立一套模塊、提供一種服務的「四個一」工程，模塊化結合個性化需求，為實現工業化做前期工作鋪墊。

工程方面，針對當時部分項目交付滯後、施工合作資源短缺、成本控制能力弱等問題，萬科提出以堅守質量底線、完善安全管理體系、實現精細化管理等方面舉措，不斷從內部構建起不同方面的體系。

這些體系逐步建立，為萬科提高周轉率奠定了基礎。隨後萬科提出「5986」策略，即拿地5個月動工，9個月開盤，開盤第一個月去化80%，產品6成是普通住宅。

這也是萬科業績實現高速增長的一個重要原因。自2012年到2017年，萬科營運資金周轉率從0.17提高到1.56，同一時間，營業收入從1031.16億元增至2428.97億元。

相比於萬科，碧桂園更是將高周轉發揮到極致。按照公開信息，其部分項目要求設計規劃前置，拿地當天出規劃圖，3個月開工，4個月銷售，5個月回籠資金，6個月資金再周轉，售樓處的交工時間甚至壓縮至35天。

萬達在高周轉方面同樣不遜色，在周轉的高峰期，要求交地1個月左右開工，開工9個月封頂，開工18個月開業。

上述中建人士透露，近兩年來，開發商對周轉率要求普遍提高了，「高周轉實現涉及方面很多，比如設計能力強不強，供應商體系給不給力，報建審批速度快不快，真正具備高周轉能力的開發商並不多。」

高周轉、高要求

事物都有其兩面性，高周轉同樣不例外。

在上述中建系統人士看來，對於開發商而言，高周轉是綜合實力的彰顯，兩者要相匹配，「你的綜合能力要能夠支撐起高周轉的要求，如果不匹配的話，可能會對整個項目形成影響。」

以拿地5個月開工為例，這5個月時間，開發商需要完成設計圖紙、前期報建審批手續、引入施工方、找好材料供應商等系列工作，「每一個環節都可能出現問題，比如開工期到了，水泥或鋼筋供應不上來。」上述中建人士表示。

這些環節考驗著開發商的資源調配能力、管理能力、執行能力等綜合實力，如果實際綜合能力與其高周轉目標不相符，不排除會有通過壓縮工期來實現高周轉的個例行為。

中天建築的一位項目經理表示，通常情況下，開發商不會輕易把工期壓縮到非正常範圍內，但最近兩年情況有所不同，「很多開發商項目在這方面多多少少有些瑕疵，據我了解，有些項目在驗收時才開始補梁。」

這些瑕疵隱藏在整個施工環節，「任何一道工序都有一定標準，比如混凝土完全凝固需要五天時間，為了防止裂縫等情況，期間還要進行洒水等維護，有時候為了趕工期，維護環節就省略了。」上述中天建築項目經理表示。

在他看來，不同開發商要求和標準均不一樣，「比如有施工時防護措施不到位、安全員缺崗等情況，禁止開工，用了不合格材料必須拆除重來。但有的可能睜一隻眼閉一隻眼就過去了。」

而且即便是要求和標準較高的開發商，如果面臨工期緊張，也不乏項目負責人鋌而走險，「被發現了肯定要受處罰，但完不成任務也要受罰。」上述中天建築項目經理表示。

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