北京房租暴漲30％，固安房租也要上調嗎？

先來看一篇被刷了屏的段子。說，蛋殼和自如這兩家長租公寓巨頭，花天價搶房源，一個北京房東自己發帖稱，房東要把一個偏遠的房子租出去，原本的心理預期是7500元一個月。結果蛋殼和自如這倆包租婆一番搶奪後，蛋殼以1.08萬元/月、一次性付11個月的價錢拿下。

這篇被刷屏的《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》，雖然有些嘲弄的成分在其中，但深入考慮之餘，也不乏對行業的理解與趨勢性的判斷。有一則數據顯示，2018年6月北京住房租賃交易量環比5月增長了1%，同比2017年6月增長了3.1%。月租金均價為4764元/套，環比5月上漲了4.2%，同比2017年6月上漲了8%（數據來源：我愛我家集團研究院）。

另外，據顯示，北京房租基數和增速排名均在全國前列。今年來北京不同區域房租有10%-20%的漲幅，個別熱點區域甚至有30%的漲幅。北京房租上漲已是不爭的事實，那麼，固安等環京市場能否跟上北京的這一波行情呢？

房租都在「漲」

北京的這一輪房租上漲行情，讓我們再來看一則更詳細的數據。據據云房數據研究中心統計，近幾年，北京市住宅平均租金一直在保持持續增長，2018年5月，全市普通住宅平均租金已達到91元/㎡/月，與去年同期相比，每平米上漲了8.57%。

並且，從行政區划上來看，東西城、朝陽和海淀處於絕對的第一梯隊，目前為止，單位租金最高的前三甲片區為朝陽門（朝陽區）、金融街（西城區）、西單（西城區），每平米租金分別為167.5元/㎡/月、166.5元/㎡/月、151.3元/㎡/月。

值得注意的還有一處，從5月租金同比漲幅來看，作為副中心的通州區漲幅最大，同比上漲40.36%。聊到通州，話題感就近了，關注環京樓市的大家，對通州及副中心利好再敏感不過了，從同比數據來說，通州房租的平均漲幅位列北京榜首。

放眼全國，不僅北京的房租在漲，據數據顯示，與2017年12月相比，西安、北京、青島住房租金分別上漲7.48％、6.07％、和4.22％，在約30個樣本城市中佔據前三位。2018年6月，深圳、北京、上海分別以7000、6710及6500元/套/月，是樣本城市住房租金中位數前三位。

租賃市場，大勢所趨

全國熱門城市中，從這個樣本數據中也可見到，熱點城市房租見漲的並不在少數，或者也可以說，房租上漲似乎已經形成全面性的趨勢。

與此輪最強調控下房價的趨穩下跌相比，房租的上漲格外顯眼，北京房租的上漲包含了諸多因素，其中，既有資本的推波助瀾，也有政策性的鼓動，每一次財富的機遇，似乎都與政策的導向有關，在中國，這點格外重要。

之所以上漲，政策層面，我們此前已有了解，包括租售房建設、租售同權乃至「租房落戶」等，都在指向租賃市場。資本很大程度上也是在炒作，它同樣需要「追熱點」，時下房地產領域的「大熱點」正是此輪調控的重心——租賃房建設。上面那個段子中提到的自如和蛋殼，就在炒這個熱點。

租賃房建設的重要性到底有多大呢？此輪調控中，當局最高層提出了「長效機制」，並且，在去年的年中政治局會議之後，「長效機制」有了落地的表現，標誌性事件就是廣州的「租售同權」，廣州之後，各地有關租賃房建設方面的政策層出不窮，北京，也曾出過類似「租房落戶」的政策，但目前還沒有推開。商品房與租賃房作為房地產市場的「兩級」，我們認為，此輪「長效機制」的重心最終會落在「租賃房建設」上，以後各類長效調控政策可能都要圍繞「租賃房建設」打轉。這也是「租賃房」在此輪「長效調控」中的重要地位。

這個「熱點」大不大？也就不言自明了。所以，從資本、從炒作熱點及政策端等方面來考慮，租賃房市場在今後都是大有可為的。房租上漲或可演變成趨勢性的上漲，在一線城市，尤其會這樣，強二線等城市雖也有個例，但總的趨勢可能也會追趕一線。

環京：「房租永遠漲」

說迴環京。環京的租賃市場能否也跟上北京的這一輪行情呢？我認為有很大概率。環京租賃市場可能也會演變為「趨勢性的上漲」，誇張點說，即，「房租永遠漲」。而且，時下，可能正是契機。

有兩個比較重要的因素。

其一，環京受調控影響，商品房市場遭遇「嚴冬」，租賃市場有可能成為環京炒房客止損、減損的一個戰場。環京炒房客居多，加之拆遷戶等因素，一家幾套房源的情況居多，本身的租賃市場就比較活躍。加之受政策影響，商品房市場遭遇「嚴冬」，成交回歸「封凍」，多數炒房客高位被套，而在政策壓制之下，房源短期又無法出手，加推租賃房也成為一種「止損、減損」的必要手段。

再一個，從供需上來看，供給側總體、持續萎縮，而需求側則總體、持續旺盛，供需矛盾下，利好租賃房市場。房租的漲或跌，更多受供需影響。可喜的是，未來環京租賃市場的供需關係總體需大於供，尤其是像北三縣那樣的「存量市場」，房租的上漲態勢可能會更凌厲。需求側也是持續旺盛，很大一部分原因仍在於北京的「疏解」。北京的「疏解」對於環京來說，無論是商品房市場還是租賃房市場，都是根源上的利好。

所以，總體來看環京的房租漲跌，「趨勢性上漲」極可能會發展成主流。

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